深圳南山區馬家龍片區100-2萬平米寫字樓辦公室出租招租賃信息匯總篇

（來源：深圳房產在線）

深圳南山區馬家龍100-200平米寫字樓出租招租賃信息

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300~400平米

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400~500平米

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500~600平米

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600~1000平米

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1000~2000平米

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2000~20000平米

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馬家龍：南山最后的價值窪地，如何成為深港科技中試的「黃金跳板」？

一、隱祕而關鍵：南山科技園向北3公里的「產業后花園」

深圳南山區馬家龍片區，這個曾以低層廠房和城中村為主的區域，如今正以「南山科技園北翼創新服務核」的新身份，悄然改寫深圳西部產業格局。片區位於北環大道與藝園路交匯處，東鄰科技園，西接中山公園，南連荔香公園，北靠大新路，總面積僅0.89平方公里，卻承載着南山產業升級的關鍵使命。

歷史座標：

• 工業底色

  ：上世紀80年代，馬家龍以電子製造、精密加工為支柱，是深圳製造業的「原始股」。

• 轉型契機

  ：2021年納入南山區「十四五」重點改造區域，定位從「工業區」升級為「集科技創新、高端製造、生活配套於一體的現代化產業社區」。

• 現狀畫像

  ：2025年，立潤富達廣場、南頭城城市中心廣場等綜合體入市，地鐵12號線中山公園站開通，慢行系統改造完成，一個產城融合的「微型城市」初現雛形。

二、定位解碼：深港科技中試的「黃金跳板」

根據南山區規劃，馬家龍被賦予三大核心定位：

1. 深港科技成果中試轉化基地

   依託毗鄰科技園（直線3.5公里）和前海（直線4公里）的區位優勢，承接高附加值產業與人才輻射。數據顯示，科技園面積僅佔全市0.6%，卻匯聚125家上市公司，其專利申請量佔全市15%，溢出效應直接利好馬家龍。片區已吸引騰訊雲計算、中興通訊等企業佈局，未來將聚焦生物醫藥、新能源等前沿產業的中試環節。南山最后一塊可整備產業熟地

   作為大沙河創新走廊的關鍵節點，馬家龍通過城市更新釋放超150萬平方米產業空間，規劃「兩軸一環三區」（大新路工業設計走廊、虹步路智能製造走廊、馬家龍-田廈IC產業服務環）。典型案例立潤富達廣場，將舊廠房改造為18萬平方米的甲級寫字樓+商業綜合體，2026年入市后將提供產業研發、公寓及商業空間。職住平衡的「微型城市」

   片區坐擁中山公園、南頭古城等文化景觀，綠化覆蓋率超40%。2021年啟動的慢行系統改造工程，將玉泉路、藝園路等8條道路的慢行通道寬度拓展至3米以上，曾經的「堵點」變為「坦途」。

三、交通與配套：從「工業動脈」到「立體網絡」

1. 交通升級：打通任督二脈

• 地鐵12號線中山公園站已開通，規劃中的15號線（2028年開通）、20號線（2029年開通）將連接前海、西麗樞紐，形成「三地鐵+兩樞紐」格局。

• 深南大道、濱海大道等主干道構成「兩橫兩縱」路網，30分鍾直達深圳灣口岸、寶安機場。

• 2025年完成慢行系統品質提升二期工程，重點改造玉泉路、藝園路等路段，增設過街天橋及智能交通信號。

• 推進地鐵21號線前期研究，未來可與地鐵1號線、11號線換乘，強化與福田、寶安的連接。

2. 商務配套：從「工廠」到「總部」

• 創新大廈：南山無自有物業上市企業總部基地，入駐康哲藥業、國民技術等10家企業，地均產值超10億元/平方公里。

• 立潤富達廣場：2025年入市，包含產業研發用房8.7萬平方米、商業5.9萬平方米，已簽約五星級凱悦酒店，預計2026年開業。

• 南頭城城市中心廣場：在建11.37萬平方米商業綜合體，規劃五星級酒店、主題購物中心，2026年竣工后將成為深南大道以北商業新地標。

• 周邊天虹商場、歡樂頌購物中心等成熟商圈，滿足日常消費需求。

四、產業格局：從「製造」到「智造」

1. 主導產業矩陣

• 片區企業涵蓋電子元件、生物醫藥領域，如國民技術（芯片設計）、微芯生物（創新葯研發）等。

• 深圳市產業設計園入駐企業超120家，2024年產值突破200億元。

• 中集海工研究院、華潤三九海洋藥物中心等機構落地，推動深海採礦裝備、海洋生物醫藥研發。

• 騰訊雲計算海絲節點、中興通訊海纜項目等數字經濟基礎設施加速佈局。

2. 創新平臺與案例

• 田廈IC產業園

  ：聚焦集成電路設計，2024年入駐企業達85家，年產值超50億元。

• 南頭城舊改

  ：原華加日舊廠區轉型為「立潤富達廣場·88號」，2025年入市后將提供產業研發、公寓及商業空間，承接科技園人才居住需求。

五、核心優勢：政策、區位、生態的三重賦能

1. 地段稀缺性

   科技園中軸向北3公里範圍內唯一可整片開發用地，避免「插花地」碎片化。相比科技園中區，廠房租金僅為60-80元/㎡·月，寫字樓租金70-90元/㎡·月，員工宿舍租金35-45元/㎡·月，大幅降低初創企業成本。政策紅利

   享受南山區「工業上樓」試點+城市更新雙政策，容積率最高可提至5.5；前海自貿區外溢企業可享受人才房、税收優惠（15%企業所得税、15%個税補貼）。2025年新增保障性住房2000套，重點解決科技企業人才居住問題。產業協同效應

   北接科技園北區（中興、大疆、優必選），南連南頭古城數字文創街區，西通前海金融與法務資源，形成「研發—中試—金融—市場」15分鍾閉環。周邊聚集騰訊、華為、大疆等知名企業，促進人才流動與技術共享。

六、未來展望：2030年，劍指「深港硬科技中試港」

1. 空間升級

• 舊改釋放

  ：2028年前完成馬家龍舊工業區、卓越南頭等項目改造，釋放產業空間超150萬平方米，重點引進生物醫藥、新能源企業總部。

• 地下城開發

  ：太子灣-海上世界-赤灣地下商業+物流+儲能一體化項目，總建面80萬平方米，2030年建成后將形成「地上文化+地下產業」立體格局。

2. 產業躍遷

• 科技創新

  ：2027年打造千億級生物醫藥產業集羣，建設國家級海洋藥物研發中心；2030年數字經濟規模突破500億元，建成亞太中轉集拼中心。

• 總部經濟

  ：吸引5家世界500強企業區域總部入駐，形成「研發在科技園、生產在馬家龍」的產學研閉環。

3. 交通閉環

• 軌道網絡

  ：2028年地鐵15號線開通，日均客流預計達50萬人次；2030年穗莞深城際南延段通車，實現1小時直達廣州、東莞。

• 智慧交通

  ：推廣「車路協同」系統，在玉泉路、藝園路試點自動駕駛公交，提升通勤效率30%。

4. 生活配套

• 教育醫療

  ：2026年南山教科院附屬學校（九年一貫制）擴建至48班，新增學位2000個；南山人民醫院擴建牀位至1500張，打造區域醫療中心。

• 商業升級

  ：2027年K11 ECOAST海濱文化藝術區開業，引入國際一線品牌200家，年客流量預計超800萬人次。

結語：馬家龍，南山下一個十年的「價值爆發點」

從「工業遺存」到「深港硬科技中試港」，馬家龍片區正以「政策驅動+區位賦能+生態加持」的三重動力，完成華麗轉身。這里不僅是深圳的馬家龍，更是粵港澳大灣區的創新樞紐、世界的科技轉化基地。隨着12號線南延落地、城市更新全面鋪開，這片0.89平方公里的土地，正成為南山下一個十年的「價值爆發點」。