多個項目降價促銷，長實集團賣樓收入大漲至73.66億港元，李嘉誠家族有意加倉香港

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

市場疲軟，「超人」也得放下身段以價求市。

8月14日，李嘉誠家族旗下企業長實集團（01113.HK）公佈2025年中期業績。在香港及內地樓市持續調整的背景下，長實集團上半年物業銷售收入雖較去年同期有所增長，但銷售收益下滑，投資物業價值重估亦錄得虧損。

報告期內，集團實現營業收入253.86億港元，同比增長15.3%；股東應占溢利63.02億港元，同比下降26.7%，其中投資物業重估錄得虧損5.03億港元。

利潤下滑，一方面與投資物業公允價值重估虧損有關，另一方面則指向打折賣樓。

今年上半年，在市場情緒依然審慎的情況下，長實集團秉持貨如輪轉策略推售旗下住宅物業項目。

報告期內，長實集團已確認物業銷售收入約73.66億港元，較2024年同期的46.35億港元大幅增長58.92%。其中，內地市場增幅明顯，實現物業銷售收入約38.27億港元，同比增長117.32%，主要來自上海御沁園第5B-2a期和北京逸翠園第2期；香港市場實現物業銷售收入28.03億港元，同比增長7.77%。

物業銷售收入同比大增，但物業銷售收益有所下滑。

上半年，長實集團實現物業銷售收益17.68億港元，較2024年同期的18.21億港元下降2.91%。香港市場表現欠佳，在物業銷售收入同比上漲7.77%的情況下，物業銷售收益從上年同期的10.44億港元驟降92.91%至0.74億港元。

長實集團稱，上半年物業銷售收入較去年同期增加，但銷售收益減少，主要因為在市況疲弱下，集團為促進各項目的銷售而設立多項折扣優惠，期內收益率因而較低。

據時代財經瞭解，2023年8月入市的香港發展項目親海駅II首批132套房，折實平均呎價14997港元，是2016年以來市區價格最低的新盤——2016年8月入市的啟德1號首批房源折實平均呎價約14472港元。長實集團執行董事趙國雄將這個價格稱為「平爆價」。

在內地市場，長實集團在北京開發的網紅大盤御翠園（即逸翠園第2期）也曾多次降價。

2023年7月，御翠園473套房源獲批預售許可證，高層住宅備案均價約9.8萬元/平方米，聯排別墅備案均價約9.1萬元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——第一次原價銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復至8折順銷；第三次是今年5月，7折銷售，后因售價過低停止促銷活動。

打折賣樓蠶食部分利潤，但這一促銷手段仍在持續。

今年7月，為吸引港人北上購房，長實集團旗下和記地產在香港推出「大灣區雙居生活」計劃，推介位於粵港澳大灣區的4個樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計400套房源。

和高峰期相比，這些樓盤的最新售價明顯走低。其中，海逸豪庭此次推出的住宅均價預估1.5萬元/平方米、別墅2.76萬元/平方米。東莞市住房和城鄉建設局顯示，在2021年11月和2023年5月兩批次的備案中，海逸豪庭的住宅售價在2.4萬元-4.4萬元/平方米之間；在2023年5月的備案中，別墅在4.4萬元-6.8萬元/平方米之間。

在8月14日召開的長實集團2025中期業績分析員會議上，長實執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志表示，雖然在HIBOR（香港銀行同業拆息）較低的環境支持下，一手市場主要是小户型單位的成交量最近有所回升，但由於整體供應量大，價格上漲動力仍然不足。

「發展商仍專注於清理庫存，因此推出時的定價應該會繼續很優惠。」馬勵志説。

上半年表現承壓，但下半年長實集團有望迎來收入集中確認的爆發期。

根據2025年中報披露數據，截至6月30日，長實集團已簽訂合約但尚未確認的物業銷售總額約285.53億港元，預計在2025年內確認的部分約228.98億港元。如這些項目在下半年陸續滿足入賬條件，將在下半年財報中顯著推高營業收入。

長實集團執行委員會委員兼會計部總經理文嘉強表示，下半年，來自香港、新加坡和北京的多個項目將為物業發展業務帶來利潤，但Blue Coast虧損將抵消部分貢獻。集團已為Blue Coast計提足夠撥備，預計全年發展業務利潤率將因項目組合的混合表現而保持穩定。

截至6月末，長實集團擁有可開發土地儲備約6700萬平方呎，其中中國香港、中國內地及海外分別為600萬平方呎、5800萬平方呎及300萬平方呎。文嘉強指出，未來幾年物業發展業務的盈利貢獻預計不會很大。

值得一提的是，近期有市場傳言李嘉誠擬50億港元（摺合人民幣45.71億元）出售位於深水灣道79號的香港老宅，相關消息衝上多個平臺熱搜。對此，李嘉誠長子、長實集團主席李澤鉅在8月4日通過公司發佈聲明稱：「個別網上及社交媒體有關出售深水灣道79號物業之報導及貼文內容全屬虛構，穿鑿附會，並無事實根據。」

儘管傳言得到闢謠，但外界對於李嘉誠家族在香港的投資仍十分關注。

馬勵志在迴應集團投資策略等問題時表示，集團業務每年提供可觀現金收入，有充裕資源從事新投資項目。「近日亦見外間報道我們有意競投新項目或開展企業借貸業務，如果回報和價格具有吸引力，我們熱衷於在香港加大商業、零售物業或土地的投資。我們很有興趣在香港做多點投資。」

李澤鉅亦在財報中表示，憑藉其財務實力及低水平資本負債比率之優勢，以及可持續發展之投資策略，集團將一如既往，適時把握環球市場各類機遇。

財報顯示，截至今年6月末，長實集團銀行及其他借款總額為544億港元，銀行結存及定期存款330億港元，負債淨額與總資本淨額比率約為5%。

李澤鉅缺席今日的業績分析員會議。