辭任國企營銷總 孫羣存出走象嶼地產

2025年是象嶼地產進入上海的第22個年頭。截至今年的8月11日，象嶼地產在上海僅拿下2宗地。伴隨拿地困境的是人才流失。8月8日，市場傳言象嶼地產營銷中心總經理孫羣存已離職。

21世紀經濟報道記者向象嶼地產求證獲悉，孫羣存因個人考慮尋求新的發展方向與職業路徑，主動向公司提出辭職，其后續去向暫未披露。不過有知情人士透露，「目前有幾家新賽道的公司可選，他大概率會在8月底決定去向。」

有不少業內人士對孫羣存棄國企營銷總職位而去的做法表示不解，但孫羣存卻有自己的想法，「我比較喜歡做有激情、有挑戰的事情。」

換一個視角觀察，營銷總安身立命之處在於有貨值可售。有業內人士指出，象嶼目前的拿地模式雖然能拿到地，但獲取優質的地塊有難度。言下之意，沒有優質地塊加持，象嶼營銷總的壓力也顯而易見。

職業經理人順勢而為

不久前的7月3日，孫羣存還公開現身象嶼地產的產品發佈會。在象嶼地產的兩年，是孫羣存的職業生涯中較為短暫的一筆，卻是必然與偶然因素碰撞下的結果。

孫羣存生於1987年，2008年本科畢業於天津大學，2010年碩士畢業於南開大學企業管理專業，並作為華潤置地管培生開啟職業生涯首份工作。

在華潤置地，孫羣存一干就是7年，從區域公司一線營銷一路成長為百億級城市公司的營銷負責人。

2017年，全國商品房銷售額首次突破13萬億，達13.37萬億元。也就是在這一年開始，閩系房企開始在營銷上發力，最早將總部搬到上海的閩系房企世茂集團、旭輝、泰禾，以及后來的正榮、融信、陽光城、中駿等先后踏入千億房企俱樂部。

孫羣存抓住了閩系房企發力的機遇。2017年，孫羣存加入融信集團。他先在集團擔任營銷總監，然后調任第四事業部（長江以北的區域，包括河南、河北、天津、山西、武漢等多個城市）助理總經理。2019年，前營銷總張文龍離職，孫羣存調回集團擔任營銷中心總經理，從一線營銷轉向集團管控體系。

2021年后，房地產業進入深度調整期，孫羣存的職業生涯也出現動盪。

2023年2月，孫結束在融信6年的職業生涯奔赴北京，加盟另一家閩系房企金輝集團擔任營銷投資管理中心總經理，負責投資和營銷兩大板塊業務。

但不到半年時間，孫羣存便從金輝離職，從北京回到上海。此時，民企逐漸式微，央、國企在上海開始加大投資力度，機會很快又來了。

2023年，上海涉宅土地成交2200億元，央、國企表現亮眼。其中，來自福建廈門的建發地產與象嶼地產均躋身拿地額前十，並被貼上了「新閩系」的標籤。

這兩家國資房企分別出自廈門的大型實業投資集團——建發集團與象嶼集團。兩家集團均為世界500強企業，年營收規模數千億元。兩家國企均以供應鏈服務為核心，但各有側重，建發集團業務更側重貿易與投資多元化，而象嶼集團在大宗商品領域深耕更細。

雖然2003年就已經進入上海樓市，但象嶼地產早期深耕於松江、奉賢南橋等外環外板塊，2022年其開始進入高速發展期。彼時象嶼集團黨委委員、象嶼地產黨委書記、董事長胡新立推動「上海+廈門」雙總部模式，啟動象嶼地產三大變革，包括啟動廈門、上海雙總部模式；戰略聚焦，加大了在華東地區的拿地力度，尤其是上海；主導市場化改革，引入大批外部職業經理人，打破國企傳統人事壁壘。

2023年以來，象嶼地產陸續在華東佈局多個城市，其中在上海拿地105.6億元，首次排在第三方機構的拿地排行榜單第十位。這一時期急需要一位長期在上海工作的營銷高管主持工作，孫羣存就此入職象嶼地產營銷中心。

從央企到民企，再到國企，時代賦予了高學歷光環下的職業經理人各種機遇。孫羣存經歷過上一個房地產發展的黃金時代，也在這一過程中完成了個人的轉身。

上海土地儲備斷層

近年來，象嶼地產在華東拿地最多的城市是上海與蘇州。據不完全統計，2021年~2024年，象嶼地產共摘得38宗地，其中上海拿了18宗，蘇州拿了8宗。

象嶼地產在上海外環外及中環外區域的項目確實做到了熱銷。過去四年象嶼地產在上海拿下的18宗地塊均銷售順利，其中嘉定新城的遠香湖岸、浦東曹路板塊的金海汀雲臺項目庫均實現多次開盤多次售罄，目前已清盤。近期，象嶼·天宸雅頌、象嶼·蘇河琹廬、象嶼·江灣悦府等三個項目也進入新一輪加推。

但從趨勢上看，象嶼地產在上海的拿地數量逐年減少。2021年到2025年（截至8月11日），分別為5宗、6宗、4宗、3宗和2宗。

拿地規則的調整及市場競爭的激烈被認為是主因。

2024年6月，上海恢復「價高者得」規則，土地溢價成交增多，投資風險與獲取難度上升。央國企也開始趨向於在上海中內環、內環內核心地段尋求投資機會。

在此背景下，象嶼地產在多宗核心板塊的土地出讓中競價失利。今年上半年，象嶼地產多次積極報名上海土拍，有的地塊甚至提前發出招標公告，但最終僅搶到了一宗地。比如3月出讓的嘉定新城核心區F03A-4地塊，經歷49輪競價后，象嶼地產惜敗招商蛇口。在嘉定新城、奉賢新城、松江等多宗地塊的競拍中，象嶼地產也都處於下風。

上海土儲告急，象嶼地產寄希望於外部職業經理人的加盟，為企業運營打開新局面。2023年，孫羣存加盟象嶼地產，擔任營銷中心總經理。2024年初，象嶼地產請來曾在綠地、復星等企業任職的鮑軼羣擔任滬浙區域總經理，負責拿地和品牌工作。當年年底，象嶼地產又聘請曾在綠地、旭輝、上坤、中南等企業做過營銷負責人的佟文艷，擔任滬浙區域營銷總經理助理。

克而瑞發佈的2023年全國房企銷售排行榜顯示，象嶼地產以269.4億元排名全國第42位，2024年，象嶼地產以243.4億元排名全國第35位。

但在上海，象嶼地產的業績仍然沒有根本改觀。2023年，象嶼地產在上海房企銷售榜中位列第五，全年銷售額約284.7億元。2024年，象嶼地產在上海房企的銷售榜中大幅下跌至第14名，全年銷售額僅119.1億元。

據億翰智庫整理的2025年1~7月中國典型房企銷售業績數據，象嶼地產以169億元銷售額排在26位，在廈門國企中，落后於建發房產的770.3億元及國貿地產的220.1億元。

進入2025年，象嶼地產在上海的銷售同樣不順利。網上房地產數據顯示，6月1日~8月11日的兩個多月來，位於內環內的象嶼·蘇河琹廬僅成交15套，位於外環外的象嶼·天宸雅頌（該項目7月開售新批次房源）、象嶼·江灣悦府分別成交33套、48套。

目前象嶼地產似乎進退維谷。2022年來，從早期聚焦松江、奉賢南橋、嘉定等上海外環外新興板塊，到近年轉向閔行、浦東等潛力區域，進一步向靜安、徐匯等核心區滲透，象嶼地產的上海「戰事」開始需要尋求突破口。分析人士認為，這個突破口包括投資拿地、產品力重塑以及人才重新落位。

公開資料顯示，今年4月，象嶼地產進行了一場大規模組織調整，原天津公司、唐山公司合併至滬浙區域，重慶公司合併至江蘇區域。調整完成后，象嶼地產全國僅剩余三家區域公司，分別是浙滬區域、江蘇區域、海西區域。5月，鮑軼羣轉崗擔任公司運營副總經理，象嶼地產滬浙區域總經理職位由象嶼原江蘇區域總經理吳傑接任。8月，孫羣存離職。截至記者發稿，象嶼地產新營銷總人選尚未落定。