光大證券-核心城市房地產行業銷售跟蹤（2025年7月）：1~7月核心30城新房成交面積下降7%，15城二手房成交面積+10%-250813

（來源：研報虎）

　　新房：1-7月光大核心30城住宅成交面積同比-7.0%，成交均價同比+3.5%。

　　1）2025年7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為919萬㎡，同比-19.4%，環比-24.7%；其中，北上廣深杭蓉成交面積282萬㎡，同比-22.0%，環比-25.8%，余下二線24城成交面積637萬㎡，同比-18.2%，環比-24.3%。

　　2）2025年1-7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面積為7,643萬㎡，同比-7.0%；其中，北上廣深杭蓉成交面積2,466萬㎡，同比+0.6%，余下二線24城成交面積5,177萬㎡，同比-10.2%。

　　3）7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價為24,361元/㎡，同比+0.1%，環比-5.0%；其中，北上廣深杭蓉成交均價40,546元/㎡，同比+1.4%，環比-7.1%，余下二線24城成交均價為17,210元/㎡，同比+0.7%，環比-1.8%。

　　4）2025年1-7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價為24,898元/㎡，同比+3.5%；其中，北上廣深杭蓉成交均價41,559元/㎡，同比+1.3%，余下二線24城成交均價為16,962元/㎡，同比+0.7%。

　　重點城市1-7月新房均價：北京60,974元/㎡，同比+12.6%；上海80,797元/㎡，同比+4.2%；廣州33,547元/㎡，同比-8.5%；深圳60,182元/㎡，同比-3.5%。

　　二手房：1-7月15城二手住宅成交面積同比+10%，一線成交均價同比+0.9%。

　　1）2025年7月，光大核心15城二手住宅成交面積為1,290萬㎡，同比-5.8%，環比-3.4%；其中一線城市成交面積為423萬㎡，同比-8.9%，環比-7.9%，余下二線城市成交面積為867萬㎡，同比-4.2%，環比-1.1%。

　　2）2025年1-7月，光大核心15城二手住宅成交面積為9,296萬㎡，同比+10.2%；其中一線城市成交面積為3,202萬㎡，同比+16.0%，余下二線城市成交面積為6,095萬㎡，同比+7.4%。

　　3）2025年7月，光大核心10城二手住宅成交均價為22,924元/㎡，同比-5.3%，環比-2.5%；其中，一線城市成交均價為34,083元/㎡，同比-1.9%，環比-1.6%，余下二線城市成交均價為15,630元/㎡，同比-7.9%，環比-1.3%。

　　4）2025年1-7月，光大核心10城二手住宅成交均價為24,091元/㎡，同比-0.3%；其中，一線城市成交均價為35,271元/㎡，同比+0.9%，余下二線城市成交均價為16,367元/㎡，同比-5.1%。

　　重點城市1-7月二手房均價：北京28,768元/㎡，同比+4.5%；上海38,651元/㎡，同比+0.3%；廣州26,748元/㎡，同比-5.6%；深圳57,375元/㎡，同比-2.8%。

　　投資建議：展望2025年，隨着前期一攬子房地產政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級核心城市將有望獲益於城市更新，實現城市結構優化轉型和內涵式發展，逐步實現「止跌企穩」。

　　投資建議聚焦結構性阿爾法亮點：1）產品美譽度高，銷售排名持續提升的穩健龍頭，推薦保利發展、招商蛇口、中國金茂等。2）存量資源豐富，具備運營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港、新城控股等。3）看好物業服務行業的長期發展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、萬物雲、綠城服務等。

　　風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險等。