太盟投資，接手中國最大商業地產運營商

（來源：不良資產行業觀研）

近期，據珠海萬達內部通知，肖廣瑞因個人原因辭去大連新達盟及珠海萬達商管首席執行官職務。

同時，任命黃德煒和胡正偉共同擔任大連新達盟及珠海萬達商管聯席董事長職務，任命黃德煒兼任大連新達盟及珠海萬達商管首席執行官職務。

據瞭解，黃德煒是太盟投資集團（PAG）合夥人、私市股權聯席主管及太盟中國總裁，以資本整合見長。而共同擔任大連新達盟及珠海萬達商管聯席董事長的胡正偉，則是阿布扎比投資局私募股權部門中國區主管，同樣是資深的投資管理專家。

2024年，太盟投資已從王健林手中，拿走了珠海萬達商管的控制權，完成了中國私募股權市場近年來最大的一筆交易。目前珠海萬達高管團隊也陸續換成了大股東的人。

此次肖廣瑞的離任，意味着又一位核心「萬達系」元老退出珠海萬達商管體系，此舉被業界普遍視為「去萬達化」趨勢的延續，標誌着太盟投資全面接管這家中國最大商業地產運營商。

截至去年底，珠海萬達商管運營管理萬達廣場513家，商業面積超7090萬㎡，覆蓋228座城市。

70歲創始人具有傳奇經歷

太盟投資集團背后的核心人物，便是其創始人單偉建。

1954年，單偉建出生於北京，小學畢業后，轟轟烈烈的上山下鄉開始了，1969年9月，年僅15歲的單偉建就被分送內蒙古建設兵團的戈壁上，一呆就是6年。

在戈壁的6年間，即使在鹽鹼地種土豆、挖土豆、起溝渠、燒磚窯，做了大量的無用功，唯獨學習從沒拉下。1975年9月，單偉建回京重返校園，進入北京對外經濟貿易大學英語專業就讀。

四年后，單偉建啟程赴美留學。1981年12月獲得舊金山大學工商管理碩士學位，以及分別於1984年12月及1987年5月，獲得加利福尼亞大學伯克利分校經濟學碩士學位與工商管理博士學位。而他的導師竟然就是美國現任財政部長耶倫。 

耶倫在為單偉建的《走出戈壁》寫的序中説：「他（單偉建）的人生經歷，哪怕只是機緣巧合，也顯示出中美兩國走在一起將足以成就任何可能。」

畢業后，單偉建在職場上也是平步青雲，曾在世界銀行、Graham & James Law Firm等諸多知名機構就職，還在賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授管理。

1993年，單偉建出任JP摩根董事總經理。隨后，他加入一家海外PE巨頭——德克薩斯太平洋集團（TPG），負責大中華區業務。期間，單偉建曾擔任德克薩斯太平洋集團(TPG)合夥人，也是TPG亞洲(前身為新橋投資集團)聯席主管合夥人。

亞洲金融危機期間，單偉建率領TPG子公司新橋成功收購韓國第一銀行，並在一年內扭虧為盈。緊接着在2004年，單偉建主持並領導新橋團隊成功入主深圳發展銀行（平安銀行前身）。在對原深圳發展銀行完成一系列變革和改造后，又將其賣給中國平安，創造了投入1.5億美元獲得超過24億美元的驚人回報。    

這兩次重大收購，讓單偉建在行業里聲名鵲起，被《財富》雜誌譽為「PE之王」。   

轉戰太盟投資集團后，單偉建以聯合創始人的身份於2010年創辦太盟的私募股權業務。同年，單偉建的私募股權業務與Chris Gradel（高天樂）的信貸及市場業務、Jon-Paul Toppino的不動產業務一起整合到太盟投資集團旗下，創建了一家多元化多策略的投資公司。單偉建擔任執行董事兼董事會執行主席、Chris Gradel擔任執行董事兼首席執行官、Jon-Paul Toppino擔任執行董事兼總裁。

官網顯示，太盟投資如今為全球近300家機構管理超過500億美元的資產。截至2021年12月末，其在信貸及市場、私市股權、不動產三大業務領域的基金管理的資產規模分別為210億、170億和90億美元，總回報率（各策略部門成立以來至2021年12月末包括所有基金在內的毛內部收益率）分別為約20%、26%和25%。

投資策略酷似黑石

太盟投資不僅股東有黑石集團，其投資策略也酷似黑石，以瞄準時機抄底受壓資產的「狩獵者」風格著稱，在業內，其被稱作「亞洲小黑石」。

權威媒體PERE（Private Equity Real Estate，不動產私募投資基金）公佈的《2020年全球私募地產機構Top100榜單》顯示，太盟投資以66.5億美元位居第19位，黑石集團集團居首位。

截至2021年底，太盟投資不動產板塊的資產管理規模已增至90億美元。其旗下主要有兩隻房地產基金：Secured Capital Real Estate Partners（簡稱「SCREP」）、Real Estate Partners（簡稱「PREP」）。前者資產管理規模為52億美元，已募集7期基金；后者管理規模為22億美元，已募集2期基金。此外，其還管理了獨立管理賬户（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地產信託投資基金（J-REIT）以及數字基礎平臺FLOW等產品。

在資產類型上，太盟投資很大比例投資於辦公樓，但也涉及物流地產和住宅項目。

太盟投資的不動產業務大本營在日本。僅SCREP和PREP兩項產品計算，其在日本市場的資管規模有50.14億美元，佔全部不動產的比例超過55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理規模，這一比例勢必更高。

2011至2021年，太盟投資的資產管理規模由80億美元增長到470億美元，同期，不動產的資管規模組合佔比卻由2011年的34%，震盪下滑至2021年的19%。近年加碼中國不動產后，這一組合的資管規模佔比或有上升。

在不動產資管圈，黑石集團、喜達屋資本、橡樹資本等私募均以「狩獵者」風格著稱。太盟投資與之類似，主推「併購—增值—退出」的商業模式，即以低於重置成本的價格，收購高質量的資產，在解決公司問題、改造提升價值后，再溢價出售獲利。

據太盟投資披露，其依靠這一模式，在多個項目中獲得了不錯回報。

例如，2015年10月，太盟投資啟動日本大阪的Passat項目，將其物流物業的廢棄工廠改造為現代物流物業，解決了坡道卡車通行通道和裝貨碼頭以及地面負荷等問題。該項目最終比預期提前7個月撤資，實現了26.7%的淨內部收益率及2倍的回報。

2018年，太盟投資收購了韓國首爾一棟16層的辦公樓。該物業由於管理不善導致租金低於市價30%。太盟投資以原價8%的折扣買入后全面翻新，使之淨面積和營業收入淨額分別增長27%、109%。2021年出售該項目時，其實現了2.3倍的回報、37%的毛內部收益率。

頻頻抄底中國不動產

儘管太盟投資近年來纔在國內名聲大噪，但過去10余年，其在中國不動產市場的投資動作並不少。其看中的標的，既有辦公大樓、購物中心、綜合體，也有房地產基金及REITs等，風格較為多元化。

從可查詢的資料看，上海是其不動產佈局的第一站，悦達889廣場是其最早投資的項目。

悦達889廣場。2013年5月，太盟投資與MGPA聯合收購了上海悦達889廣場項目公司65%股權。MGPA原屬麥格理旗下，2013年被貝萊德收購。

悦達889是悦達地產旗下項目，位於上海市曹家渡商圈。悦達地產的母公司江蘇悦達集團，旗下擁有悦達投資（600805）、悦達礦業（00629.HK，現改稱「悦達國際控股」）兩家上市公司。

2011年步入限購時代，加之2013年前后新房供應量穩增，上海房地產市場處於相對低迷階段。彼時，凱雷投資、基匯資本等外資、港資機構相繼出手收購上海商業資產，太盟投資是這波浪潮中的抄底機構之一。其此番收購，或踩準了悦達地產出於短期融資需求考慮，選擇部分出售資產的時點。

上海企業天地三期。2015年7月，太盟投資與萬科、鐵獅門合作，收購瑞安房地產旗下的上海企業天地三期，收購價約35.7億元。據瑞安房地產主席羅康瑞當時稱，出售資產套現的資金，為推動中國新天地上市。

公開資料顯示，當時李嘉誠出售內地多項資產，瑞安房地產、華人置業等港資機構也有項目出售，太盟投資則從中抄底。

戴德梁行。2014年11月，太盟投資與TPG、加拿大安大略省教師養老基金組團以12.15億美元的價格，從澳大利亞UGL手中全面收購了戴德梁行。

在UGL入主之前，戴德梁行收入持續下滑，但中國市場業務增長強勁。受益於中國市場的快速發展，UGL投資戴德梁行三年不到的時間，大賺逾10億澳元。

太盟投資等接手戴德梁行之后，在2015年開始相繼推動其與美國Cassidy Turley、高緯環球合併，並於2018年在紐交所上市。在該次IPO前，萬科旗下萬科物業買入戴德梁行4.9%股權，2020年1月，萬科物業與戴德梁行聯合成立萬物梁行。

春泉產業信託。春泉產業信託的底層資產是北京華貿中心。2016年6月開始，太盟投資舉牌春泉產業信託，最初持有其5.66%基金份額，中間通過多次增持，直至持有其17.95%的基金份額，僅次於持有27.48%基金份額的大股東RCA Fund。

不過，春泉產業信託管理人2017年為收購英國的物業，大幅折讓發行基金單位，攤薄了其他基金持有人的份額，2018年9月，其擬再次通過大幅折讓發行基金單位的形式收購廣東惠州的商業地產項目，這兩番操作引發股東震怒。2018年起，太盟投資在未與信託管理人或董事會商討的情況下對其提出全面要約收購，涉及資金高達52.4億港元，且表示將表決罷免涉事的基金管理人。

在要約前最后一個交易日，春泉產業信託的市淨率約為0.49倍，在香港10只REITs中排名墊底。太盟投資出手，意在抄底一隻價值被嚴重低估的REIT，並嘗試謀求控制權以修正其盈利、提升其價值。但從結果來看，太盟投資此番未能如願。

2020年2月，太盟投資因春泉產業信託發佈一則債券轉換公告，此舉引入新投資者的同時，也攤薄了太盟投資的持有比例，其向香港證監會投訴，指控后者管理制度不合標準、涉及利益衝突等。

不過，春泉產業信託行政總裁梁國豪在2023年7月的一則採訪中披露，太盟投資與公司管理層從早前的意見不合轉至溝通良好，公司已回購太盟投資旗下公司BT Cayman所持的4.23%基金份額，太盟投資目前仍透過Spirit Cayman持有春泉產業信託的11.85%份額。

SARE房地產基金。太盟投資還曾以Pre-REITs基金形式涉足不動產投資。2017年11月，其與招商蛇口（001979）按4：1的出資比例，在開曼羣島聯合設立地產基金Super Alliance Real Estate L.P.。公告稱，這隻基金由招商蛇口旗下利邦控股佔股20%，太盟投資旗下Prep Venice Limited持80%權益。

該基金收購了招商蛇口所持的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關股權，交易總對價約計50億元。這三項資產均為招商蛇口在一線城市的核心資產。

由於當時國內REITs尚不成熟，兩方搭建離岸地產基金架構，以私募基金持有。

在該項交易中，招商蛇口成功套現50億元，解決了經營收益回籠緩慢等重資產難題。太盟投資則是按REITs標準篩選資產，為后續發REITs做戰略儲備。如今，國內「投融建管退」的不動產金融產業鏈已逐步打通，該基金或有望通過REITs退出。

高銀金融國際中心。2023年1月，太盟投資聯手新加坡豐樹集團，以56億港元收購香港高銀金融國際中心，雙方各持股50%。

高銀金融國際中心位於九龍，早前屬於香港高銀集團創始人潘蘇通旗下高銀金融（00530.HK，已退市）的物業。由於高銀金融陷入債務困境，2020年7月，高銀金融國際中心曾被以新加坡主權基金GIC及德意志銀行為首的債權人要求接管抵債。同年9月，該項目被接管人委託標售，期間高銀金融曾表示，將以143億港元向Hundred Gain International Holding Limited出售該物業，但最終未如期成交。2022年9月，該項目計劃以67億港元易手，但交易最終取消，需作重售。

2023年1月，這宗「難賣」的物業被太盟投資組團拿下，交易價格較兩年前預期的143億港元少逾60%，太盟投資完成又一項不動產抄底。

總體來看，太盟投資在國內的投資體現了鮮明的抄底特色，且收購的不動產多處於北京、上海等一線城市的核心地段。