皇庭廣場30億起拍：中信信託加速地產項目出清

　　文章來源：財中社

　　8月12日，皇庭國際（000056）發佈提示性公告，稱其全資子公司深圳融發投資有限公司（下稱「融發投資」）名下的晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關附屬設施、設備將被司法拍賣，此事或對公司經營及上市地位產生重大影響。

　　據公告，此次拍賣由廣東省深圳市中級人民法院主導，將於2025年9月9日10時至9月10日10時在京東網司法拍賣平臺進行，拍賣標的物為位於深圳市福田區中心區的晶島國商購物中心（深圳皇庭廣場）及相關附屬設施、設備。該標的物評估價格為43.6億元，起拍價30.5億元，折價率超30%。

皇庭廣場七折拍賣

　　此次拍賣源於2016年的一筆信託貸款。

　　2016年3月，融發投資與中信信託簽訂《信託貸款合同》，獲得30億元融資，貸款期限為2016年3月30日至2021年3月30日。

　　為保障該筆債權，融發投資以深圳皇庭廣場及對應土地使用權提供抵押，皇庭國際以持有的融發投資60%股權質押，其境外子公司POWERLANDHOLDINGSLIMITED以剩余40%股權質押，同時融發投資和深圳市皇庭物業發展有限公司皇庭廣場分公司以應收賬款提供質押擔保，公司及相關方還提供了連帶責任保證擔保。

　　2020年房地產融資政策收緊，導致該筆貸款到期后無法續期，截至2021年3月31日，融發投資僅償還本金2.5億元，剩余27.5億元本金及利息構成實質性違約。

　　違約發生后，中信信託於2021年5月向深圳市中級人民法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場不動產，查封期限36個月，這一舉措直接凍結了皇庭國際核心資產的交易可能性，儘管商場仍正常運營，但不動產登記信息顯示為抵押查封狀態。

　　皇庭廣場資產曾多次被嘗試拍賣處理。2022年3月，母公司皇庭國際曾通過深圳聯合產權交易所掛牌轉讓深圳融發投資有限公司100%股權，標的為福田CBD核心地段商業體。初始掛牌價74.9億元，僅5個工作日后即下調至56.2億元，降幅達25%。儘管兩次掛牌均未覓得實質接盤方，此次司法拍賣30.5億元的起拍價較三年前轉讓價再次縮減近半。

　　2024年3月，法院向融發投資送達執行通知書，正式啟動強制執行程序；次月，雙方在法院主持下達成臨時和解，約定由法院每月從融發投資指定賬户劃扣款項，兼顧債務償還與商場正常經營，不過這一安排未能從根本上解決債務問題。

　　2024年7月，深圳市中級人民法院裁定準許中信信託將相關債權全部權益轉讓給光曜夏嵐（深圳）投資有限公司，新債權人的介入推動債務處置進入快車道。

　　作為皇庭國際的核心資產，深圳皇庭廣場的重要性不言而喻，截至2024年12月31日，其賬面價值57.5億元，佔公司總資產的71.6%；2024年實現收入3.7億元，佔公司總營收的56%。

　　目前，皇庭國際正與債權人協商整體和解方案，若達成協議，存在法院撤銷拍賣的可能性，而光曜夏嵐作為由深圳本地國企控股的新債權人，其處置策略可能更傾向於快速變現，這場持續多年的債務糾紛最終走向仍待觀察。

239億拿地68億國資收儲

　　值得注意的是，這並非中信信託近期在深圳涉及的首筆高折價資產處置。不足一月前，該公司剛完成對深圳另一核心地產項目——曾規劃建設「中國第一高樓」的世茂深港國際中心的折價處置，與皇庭廣場接盤方光曜夏嵐（深圳）投資有限公司相仿，該項目最終承接主體同樣具備國資背景。

　　回溯事件脈絡，2020年7月，中信信託發起設立規模達87億元的「深圳龍崗融資集合資金信託計劃」，專項支持世茂深港國際中心地塊開發。為保障資金安全，該計劃設置了多重增信措施，包括世茂系企業連帶責任保證、項目公司100%股權質押及10宗土地抵押等，成為當時業內規模最大的單一集合信託產品之一。

　　轉折發生在2022年。隨着世茂集團流動性危機爆發，該信託計劃自當年4月起完全停止還款，中信信託隨即依據公證債權文書啟動司法程序，北京市第三中級人民法院於2022年8月立案執行。2023年，法院兩次對項目12宗土地及地上物進行公開拍賣：首拍以評估價163.1億元的八折——130.4億元起拍，二拍降至104.4億元，但均因市場低迷流拍。

　　2024年7月，中信信託申請以二拍保留價104.4億元抵償債務，獲法院裁定準許。自此，涉及原登記價176.3億元的12宗不動產所有權正式轉移至中信信託，最終抵償債務本息超99億元。

　　進入2025年7月，處置方案迎來新進展：中信信託與深圳龍崗區政府達成土地整備協議，由龍崗區土地整備事務中心以68億元整體收回上述12宗土地及地上物。這筆補償款分三期支付，其中50%需至2027年1月31日前付清。從折價幅度看，該價格較世茂2017年239億元拿地成本折價超71%，較二拍保留價折價34.8%，引發世茂集團強烈異議。

　　世茂方面在公開函中指出，68億元補償款不足土地原價值的1/3，且因項目主塔高度規劃爭議已提起行政訴訟，主張政府承擔違約責任。不過，截至目前，深圳市相關部門尚未對此作出迴應。

風險出清，觸底反彈

　　2024年，中信信託在資管新規深化與地產行業調整背景下，營業收入觸底反彈至53.8億元，淨利潤小幅增長至26.5億元，信託資產規模突破2.6萬億元，業務結構加速向標品化、去地產化轉型。

　　在2024年，中信信託實現營業收入53.8億元，同比增長8.1%，終結連續兩年超20%的下滑頹勢；淨利潤26.5億元，同比微增1%，雖止住連續三年兩位數降幅，但與2020年38.6億元的盈利峰值仍有明顯差距；總資產攀升至547.7億元，同比大幅增長10.7%。

　　營收回升的背后，是轉型與風險處置的雙重驅動。《財中社》注意到，過去兩年，受資管新規壓縮非標業務、地產暴雷衝擊融資端影響，公司營收從2021年的85.9億元持續下探至2023年的49.8億元。2024年，中信信託營業收入實現反彈。然而，利潤微弱的增幅顯示其盈利能力尚未恢復元氣：標品信託費率遠低於傳統非標業務，市場競爭進一步壓低信託報酬率，疊加地產不良資產的大額減值計提，持續侵蝕利潤空間。

　　近五年，中信信託的信託資產版圖也完成了「結構性重構」——從2020年至2024年，中信信託的信託資產規模從1.2萬億元飆升至2.6萬億元，複合增速超16%；資產運用端，交易性金融資產佔比從不足10%暴增至71.7%，傳統貸款佔比腰斬；資產分佈中，房地產業務規模五年縮水近半，證券市場、實業及金融機構佈局加速擴張，勾勒出信託業「非標轉標」「地產出清」的轉型軌跡。

　　從資產運用看，2020年貸款類資產為4419.3億元，佔比36.1%；到2024年降至3621.4億元，佔比17.6%。交易性金融資產則呈爆發式增長，2020年規模1210.8億元，佔比9.89%；2022年同比猛增500.3%至1.1萬億元，2024年進一步擴容至1.9萬億元，佔比達71.7%，成為絕對核心資產——這與資管新規深化、非標融資類業務壓降直接相關，標品信託藉資本市場回暖快速搶佔份額。

　　資產分佈維度的調整更顯風險出清意圖。房地產業務規模從2020年的1994.8億元，逐年降至2024年的1072.7億元，五年縮水46%；證券市場佈局從2020年的917.4億元擴容至2024年的5021.7億元，2023-2024年連續兩年同比增速超60%；實業及金融機構業務同步擴張，2024年實業類資產達1.2萬億元，較2020年增長308%；金融機構類資產5217.3億元，較2020年增長86.9%。

　　這些數據背后，正是資管新規過渡期結束后行業生態重塑的直接體現。

　　隨着剛性兑付打破、非標業務受限，信託公司不得不轉向標品化、淨值化運作，這直接推動了中信信託交易性金融資產的爆發式增長。

　　而房地產業務的持續收縮，既源於政策對房地產融資的收緊，也與行業暴雷后風險項目集中處置的周期高度重合——這種去地產化的操作，既是對政策導向的迴應，更是通過主動壓降高風險敞口實現風險管控的必然選擇。