中郵·房地產|周觀點：北京五環外繼續松綁 成交或迎階段性放量

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

8月8日北京住房限購政策再優化：1.符合條件家庭（京籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭）五環外購房不限套數，成年單身人士也被統一視作家庭户。2.公積金貸款最高額度方面，首套房最高可貸款160萬元，二套房最高可貸款140萬元。3.最低首付款比例方面，將二套房公積金貸款最低首付款比例統一調整為不低於30%，不再區分五環內外。我們預計政策落地后北京成交將迎來階段性放量，進一步鞏固市場止跌回穩。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為122.41萬方，本年累計新房成交面積為5492.28萬方，累計同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面積為141.17萬方，同比-15.1%，環比-1.2%。其中一線城市近四周平均成交面積為41.19萬方，同比-23.2%，環比+0.1%，二線城市近四周平均成交面積為69.21萬方，同比-10.4%，環比-0.6%，三線城市近四周平均成交面積為30.77萬方，同比-13.3%，環比-4.2%。上周14城商品住宅可售面積為7995.65萬方，同比-9.93%，環比+0.15%，14城去化周期為17.37個月，其中一線城市去化周期為12.29個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為189.62萬方，本年累計二手房成交面積為6989.96萬方，累計同比+16.3%。20城近四周平均成交面積為200.56萬方，同比-0.3%，環比-1.3%。截至2025/7/28全國城市二手房出售掛牌量指數為12.79，環比-1.3%，掛牌價指數為153.38，環比-0.06%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為56宗，成交住宅類土地數量為24宗，新增供應商服類土地數量為63宗，成交商服類土地數量為39宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.76，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.96。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為6055.5元/平方米，溢價率為6.99%，環比-1.34pct，成交商服類土地樓面均價為1679.25元/平方米，溢價率為2.25%，環比-0.08pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指上漲2.16%，滬深300指數上漲1.23%，房地產指數跑贏滬深300指數0.93pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲2.16%，恆生綜合指數上漲2.04%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數0.12pct。

一

行業基本面跟蹤

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為122.41萬方，本年累計新房成交面積為5492.28萬方，累計同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面積為141.17萬方，同比-15.1%，環比-1.2%。其中一線城市近四周平均成交面積為41.19萬方，同比-23.2%，環比+0.1%，二線城市近四周平均成交面積為69.21萬方，同比-10.4%，環比-0.6%，三線城市近四周平均成交面積為30.77萬方，同比-13.3%，環比-4.2%。

上周14城商品住宅可售面積為7995.65萬方，同比-9.93%，環比+0.15%，14城去化周期為17.37個月，其中一線城市去化周期為12.29個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為189.62萬方，本年累計二手房成交面積為6989.96萬方，累計同比+16.3%。20城近四周平均成交面積為200.56萬方，同比-0.3%，環比-1.3%。

截至2025/7/28全國城市二手房出售掛牌量指數為12.79，環比-1.3%，掛牌價指數為153.38，環比-0.06%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為56宗，成交住宅類土地數量為24宗，新增供應商服類土地數量為63宗，成交商服類土地數量為39宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.76，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.96。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為6055.5元/平方米，溢價率為6.99%，環比-1.34pct，成交商服類土地樓面均價為1679.25元/平方米，溢價率為2.25%，環比-0.08pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指上漲2.16%，滬深300指數上漲1.23%，房地產指數跑贏滬深300指數0.93pct。上周港股恆生物業服務及管理指數上漲2.16%，恆生綜合指數上漲2.04%，物業服務及管理指數跑贏恆生綜合指數0.12pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第16，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第4、第9。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：新城控股（+10.73%）、張江高科（+6.34%）、萬通發展（維權）（+5.97%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：新世界發展（+8.91%）、建發國際集團（+8.67%）、龍湖集團（+5.62%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：招商積余（+5.71%）、華潤萬象生活（+5.3%）、萬物雲（+2.64%）。

風險提示

政策不及預期，行業銷售不及預期，收儲進度不及預期，市場情緒極端避險。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：北京五環外繼續松綁 成交或迎階段性放量》

對外發布時間 ：2025年8月12日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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