突發重磅！恆大退市，所有買到爛尾樓的怎麼辦？

8月12日，中國恆大集團發佈公告稱，公司於2025年8月8日收到聯交所發出的信函，表示基於公司未能滿足聯交所對其施加的復牌指引中的任何要求，且股份一直暫停買賣並未於2025年7月28日之前恢復買賣，聯交所的上市委員會根據上市規則第6.01A(1)條已決定取消本公司的上市地位。

股份上市的最后一天為2025年8月22日，並將於2025年8月25日上午九時起取消股份上市地位。公司無意就上市委員會作出取消上市地位的決定申請覆核。

中國恆大表示，公司所有股東、投資者及潛在投資者應注意，於最后上市日期后，儘管股份的股票仍然有效，但股份將不會在聯交所上市及不可於聯交所買賣。此后，本公司將不再受上市規則規管。

對於清盤進展情況，在中國恆大取消上市地位前，清盤人擬向公司的持有者提供一份報告，概述公司在2024年1月29日至2025年7月31日期間的清盤進度。

行業格局重塑與政策調整壓力

恆大退市標誌着房地產行業 「高槓杆、高周轉」 模式的徹底終結。2025 年中央政策聚焦 「止跌回穩」，通過降準、LPR 下調、城中村改造等措施穩定市場預期，但三四線城市仍面臨庫存壓力。行業集中度進一步提升，招商蛇口、保利等央國企成為土拍市場主力，而民企如融創、碧桂園則需依賴債務重組或國資介入求生。

保交樓與社會穩定的雙重挑戰

恆大全國範圍內約 2000 個項目中，仍有約 30 萬套房屋未交付。儘管地方政府通過 「平穩基金」 等方式介入（如南寧恆大項目通過資產隔離實現交付），但清盤后項目公司的法律糾紛可能延緩交付進度。例如，呼和浩特恆大文旅城 2025 年計劃交付 2953 套，但施工人員僅 450 人，交付壓力依然存在。若保交樓進展不及預期，可能引發購房者集體維權，影響社會穩定。

國際資本對中資房企的信任危機

恆大作為曾經的全球最大房地產開發商之一，其退市可能影響國際投資者對中國房地產市場的信心。2025 年以來，中資房企美元債收益率普遍超過 20%，融資成本高企，而境外債權人對重組方案的接受度進一步降低。這種信任危機可能延緩行業復甦，尤其是依賴境外融資的企業面臨更嚴峻的流動性壓力。

四、關聯企業與地方政府的連帶風險

恆大物業與恆大汽車的獨立困境

恆大物業（06666.HK）雖未受退市直接影響，但其 53.68 億股股份（佔比 49.65%）被清盤人接管，且 134 億元存款被強制執行的訴訟仍在進行中。儘管 2024 年營收預計增長 1.3%-2.9%，但高負債率（94.45%）和關聯交易風險仍存。恆大汽車（00708.HK）則因未能引入戰投，於 2025 年 4 月進入破產清算程序，其新能源汽車業務徹底失敗。

地方財政與區域經濟的隱性負擔

恆大項目集中的城市（如廣州、深圳、天津）面臨土地閒置、税收減少等問題。例如，廣州南沙區無償收回恆大汽車土地后，短期內難以重新出讓，影響區域產業規劃。此外，地方政府為保交樓墊付的資金（如專項借款、平穩基金）可能形成長期財政負擔，尤其是三四線城市財政壓力較大的區域。

五、市場啟示與未來展望

退市常態化與監管趨嚴

港交所近年來加速 「新陳代謝」，2018-2025 年強制除牌企業達 167 家，其中房企佔比超 30%。這一趨勢表明，監管機構對上市公司合規性和持續經營能力的要求顯著提高，投資者需警惕長期停牌企業的退市風險。

行業轉型與結構性機會

儘管恆大退市帶來短期衝擊，但房地產行業的結構性機會依然存在。核心城市優質地塊的土拍熱度上升（如深圳前海地塊樓面價達 8.4 萬元 /㎡），反映出房企對核心資產的爭奪。政策支持的 「好房子」 建設、REITs 試點等新賽道，可能成為行業轉型的突破口。

風險化解的關鍵路徑

恆大危機的徹底化解需依賴 「市場化 + 法治化」 手段：

資產處置：加快境內外資產變現，尤其是核心城市項目通過 「以資抵債」 或引入戰略投資者盤活；

債務重組：境內外債權人需達成更具包容性的重組方案，例如 「債轉股」 或延長償債期限；

政策支持：中央與地方政府需協調資源，確保保交樓資金到位，並探索 「爛尾樓」 資產證券化等創新工具。

結論

恆大取消上市地位是中國房地產行業深度調整的縮影，其影響遠超企業自身，涉及金融穩定、社會民生和國際資本信心等多個層面。短期來看，退市將加劇市場恐慌和行業分化；中長期而言，這一事件可能倒逼行業出清、優化資源配置，並推動政策從 「救項目」 向 「促轉型」 升級。對於投資者和房企而言，需更加關注合規性、現金流管理和戰略聚焦，以應對行業 「新常態」 下的挑戰與機遇。