從甲方轉向乙方，老牌房企遠洋在代建市場如何解題？

　　房地產公司正藉助輕資產業務轉型。

　　一個去化艱難的「滯銷盤」，經房企代建盤活后，四個月便實現清盤。近日，遠洋集團與媒體交流輕資產業務時，講述了青島一項目的代建案例。

　　遠洋集團是一家老牌房企，目前正在推進債務重組工作。在這一「主線任務」之外，據管理層透露，代建業務已經成為公司重要的發力方向。上半年，遠洋建管新拓項目33個，簽約面積562萬平方米，行業排名第八。

　　不僅是遠洋，目前無論是已出現資金危機、地產主業收縮的房企，還是穩健的央國企，都不約而同地將目光投向「輕資產」。其中，「代建」以其相對清晰的盈利模式、龐大的潛在市場，已經成為房企的「兵家必爭」之地。

　　過往高槓杆、高周轉的「重資產」時代，房企拼的是資金實力、風險控制，如今轉向「乙方」角色后，更重視專業能力、服務輸出，最關鍵的是要「憑本事吃飯」。轉型之路上，遠洋這家老牌房企的「解題」思路是什麼？

「憑本事吃飯」

　　「代建業務已經成為公司的重要發力方向。」近日，遠洋集團副總裁趙建軍對第一財經等媒體表示。

　　遠洋集團成立於1993年，2007年在港交所主板上市。一如業內其他同行，這家有央企背景的房企，過往主業是住宅開發、不動產運營及相關領域。如今，集團明確將代建業務作為重要發力方向，背后發生了什麼？

　　趙建軍表示，遠洋代建業務經歷了不同的發展階段。「早在20年前開始，遠洋已零星開展代建項目，主要為股東方和政府機構提供代建服務」，代表項目包括北京規劃展覽館、中國人壽金融中心、凱晨世貿中心等。

　　自2022年開始，房地產行業形勢發生巨大變化，各類房企都亟需尋找出路。

　　期間，遠洋陸續落地了十幾個代建項目，且「效果都還不錯」，這讓管理層看到了突圍方向。「現在回頭看，前20年的代建是自發、帶有隨機性的；2023~2024年則進入主動調整期，開始主動作為謀發展。」趙建軍表示。

　　中指研究院最新數據顯示，2025年上半年，遠洋集團旗下代建品牌「遠洋建管」新拓項目33個，簽約面積562萬平方米，一二線城市項目佔比接近九成，新籤規模從TOP20提升到行業第八位。

　　值得注意的是，當前入局代建的房企非常多，競爭日趨激烈。數據顯示，百強房企中已有八成佈局代建，且資源正向頭部企業集中。隨着賽道變得擁擠，房企獲取項目的難度加大，行業已然開啟「淘汰賽」模式。

　　在激烈的競爭環境下，遠洋如何拓展新項目、實現競爭優勢？

　　趙建軍闡述了遠洋拓展代建項目的三個思路：一是，在現有業務基礎的主力城市，發揮優勢找到突破口；二是，尋找同行未能成功推進的項目進行突破；三是，集團通過扁平化管理，直接深入一線「診療」項目。

　　不過，「大象轉身」不易，傳統房企要實現業務轉向，思維方式、管理模式等都需要根本性的轉變。

　　在趙建軍看來，以前房企做重資產開發，甲方的主導性強，核心是控風險、拼資金；而做代建最難也最重要的，是具備「乙方」思維，一線人員要為委託方服務，集團則需為一線提供支持，重心從管理轉向服務和協同。

　　「相較於重資產，代建的路徑更清晰，就是憑本事吃飯。」他認為，傳統開發業務受內外部環境影響大，而代建成敗依賴於團隊的自主性和專業性。儘管房地產還在調整期，但大量複雜項目需要代建方激活，市場需求依然存在。

　　目前，代建業務在遠洋內部越來越受重視。趙建軍表示，「各方都很支持遠洋做代建，希望我們穩定團隊、提升能力和品牌影響力。」

轉型為「項目醫生」

　　與傳統開發業務相比，輕資產代建的最大優勢，便是自有資金投入低。遠洋方面也表示，代建業務原則上不投入資金，即便需要資金參與，也會尋求合作方或金融工具解決。

　　看起來，房企做代建不沉澱資金，通過輸出專業能力賺錢，且市場上國資、城投、部分民企也有需求，是一門行得通的好生意。但當參與者越來越多時，代建費便不那麼好賺了。

　　中指研究院數據顯示，上半年，行業中代建管理費率在1%~3%之間的項目，佔比高達81.7%；其中，代建管理費率僅在1%~2%之間的項目，佔比為50.5%，較2024年底增加7.8個百分點。

　　明源地產研究院稱，當前行業競爭加劇，代建利潤率明顯下降，一些企業爲了搶佔商機，不惜動用「惡性」競爭手段打壓對手，部分企業甚至會故意壓低代建費，不惜以虧損為代價，將行業帶回「低價中標」的老路。

　　對此遠洋強調，在項目投標時會堅持兩個原則：一是不盲目追求最低價，二是根據不同項目類型制定差異化方案。談及代建業務發展目標，趙建軍態度務實，「先讓它健康成長，不設定不切實際的目標，逐年增長即可」。

　　對委託方而言，代建的核心價值是帶來「增量」，即通過房企「項目醫生」般的運作，將深陷虧損或停滯的項目盤活，實現「扭虧」或顯著「減虧」。

　　青島繁花里項目便是案例之一。這個位於青島市北核心區的項目，曾因去化艱難被稱為「殭屍盤」。四年時間里，前后更換過4個營銷代理團隊，但去化一直不佳。遠洋接手后，調整產品定位，集中資源做好首開，四個月便實現清盤。

　　目前，遠洋建管新增的代建項目中，有大約七成是住宅業態。其中不少是金融機構委託，盤活的出險房企項目，並在政府監管部門支持下，最終實現順利交付。

　　「遠洋與多家AMC有長期合作。」公司管理層表示。AMC通常折價收購具有優質底層資產、但陷入困境的項目債權，再聯合遠洋這類專業代建方進行后續開發運營，最終實現資產價值修復與收益獲取。

　　「公司最近在成都、武漢、重慶等地，陸續承接和跟進了一些民企項目，基本都是來自金融機構委託。」趙建軍稱。隨着房企化債需求持續釋放，金融機構持有的大量抵押物亟待處置，在未來兩三年，不良資產處置規模會快速放大。遠洋已具備法務、金融、代建、資產管理等綜合能力，接下來要抓住市場機會。

　　此外，代建的「戰場」遠不止於住宅。業內如旭輝建管，此前便公開表示，構建了住宅、商辦、長租公寓等全業態解題能力。遠洋也表示，輕資產在集團內部並非單一概念，而是覆蓋住宅、商業、不動產、物業、養老、物流倉儲、數據中心、地產基金等全業態。在應對城市更新等複雜工程時，能提供系統性解決方案。

　　在業內機構看來，隨着行業持續調整，房企正集體向輕資產轉型，從單純的地產開發轉向「輕重並舉」，進入以產品、管理、服務為核心的時代。組織架構扁平化、業務輕型化，將是房企新的發展趨勢，有利於降低企業負債，實現快速轉型。