龍華區深圳北站寫字樓辦公室出租招租賃信息匯總篇（100-10000平米）

（來源：深圳房產在線）

100~10000平米

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深圳北站片區：從「超級樞紐」到「世界級中央活力區」的進階之路

在深圳「中軸新城」的戰略版圖中，深圳北站片區正以「宇宙中心」的姿態，加速蜕變為粵港澳大灣區的世界級門户樞紐。這里不僅是亞洲最大的地下高鐵樞紐，更以「七軌交匯」的交通網絡、超千萬平方米的產城空間、數字經濟與總部經濟的集羣效應，勾勒出一幅「站城一體、產城融合」的未來圖景。

一、區位：深圳中軸的「幾何中心」，構建大灣區1小時生活圈

深圳北站片區地處龍華區最南端，規劃面積12.71平方公里（核心區6.1平方公里），是深圳地理幾何中心與都市核心區唯一疊加的板塊。作為粵港澳大灣區「超級樞紐」，其戰略地位堪稱「深圳的南大門」：

• 鐵路樞紐

  ：深圳北站年客流量達7000萬人次，18分鍾直達香港、29分鍾到廣州、3小時覆蓋長沙等核心城市；深惠城際、深大城際、廣深中軸城際（在建/規劃）將形成「30分鍾前海-機場-松山湖」通勤圈。

• 地鐵網絡

  ：已開通4/5/6號線三線交匯，規劃21/22/27/33號線，未來共7線成網，2站進福田、3站進南山。

• 道路系統

  ：「三橫三縱」高快速路網（福龍路、新區大道、梅觀高速、南坪快速）串聯全城，車行10分鍾上南坪、15分鍾進福田。

二、規劃：從「交通核」到「生態-產業-生活超級綜合體」

作為深圳市20大重點片區之一，深圳北站片區被賦予「深圳北城市新中心」核心引擎的使命，規劃目標直指「世界級中央活力區」：

• 功能結構

  ：官方提出「雙芯三谷」佈局——

• 雙芯

  ：深圳北站樞紐芯（年客流7000萬） + 城市超核（13萬㎡綠芯公園上蓋，全國最大站城一體空間）；

• 三谷

  ：風情水街（商業）、智慧創享谷（數字經濟）、多維活力谷（文體休閒），形成「國際會客廳、總部集聚區、數字服務中樞」三大功能組團。

• 階段目標

  ：到2030年集聚30家以上總部企業、25萬高端就業人口、實現2000億元產值，與福田、前海並列成為深圳三大市級中心。

三、配套：商業能級躍升，教育醫療資源密集

商業配套：從「區域中心」到「世界級商圈」

• 已運營

  ：紅山6979（24萬㎡）、星河COCO City（10萬㎡）、Costco華南旗艦店（全國最大單體，2025年開業）、AT Mall等，總量超100萬㎡；

• 在建項目

  ：華潤超核萬象城（13萬㎡龍華首家五星商業，2026年開業）、壹方里、中洲龍華商業中心等，預計2027年起社消零突破300億元。

教育醫療：名校環繞，三甲醫院全覆蓋

• 教育

  ：深圳外國語學校龍華學校、深圳高級中學北校區、龍騰學校等10余所名校；規劃新增54班九年一貫制學校2所。

• 醫療

  ：新華醫院（三甲綜合，1500牀）、深圳市第二兒童醫院（三甲，1500牀）均已開診，5分鍾車程全覆蓋。

文體生態：山城站城融合，打造「城市客廳」

• 文體設施

  ：深圳圖書館北館、美術館新館、演藝館、展覽館、簡上體育綜合體「五館一體」已投用；

• 生態資源

  ：北站中心公園、綠芯公園、玉龍濱水公園等百公頃級城市客廳，結合空中連廊+地下商業通廊，實現「出站即中心」。

四、產業：數字經濟與總部經濟雙輪驅動，千億級集羣崛起

總部矩陣：30+龍頭企業集聚，打造「總部成本窪地」

• 已落地

  ：美團科技、中興網信、穩健醫療、深圳高鐵總部、深圳通、中電建七局南方總部、華陽國際等30余家總部企業；

• 產業空間

  ：匯隆中心、匯德大廈、華僑城大廈等甲級寫字樓羣已投用；在建城市超核南塔（300米地標）、北站東廣場綜合體等，新增商務面積超200萬㎡。

數字經濟：2027年目標產值1500億元

• 核心領域

  ：軟件、人工智能、大數據等，2024年片區數字經濟營收約800億元；

• 政策支持

  ：市級總部經濟政策+龍華數字經濟專項，重大項目最高扶持1億元。

五、優勢：樞紐唯一性+連片可開發，定義「高密度宜居新範式」

1. 樞紐唯一性

   ：全國唯一「高鐵+城際+七地鐵」疊加的複合型樞紐，年客流≈兩座深圳機場；

2. 連片可開發

   ：深圳核心區最后960萬㎡可整體開發用地，規劃完整、落地確定性強；

3. 成本梯度

   ：甲級寫字樓租金僅為福田1/2，住宅均價約為福田1/2，形成「總部成本窪地」；

4. 生態-站城融合

   ：綠芯公園+北站中心公園+空中連廊，將傳統「交通核」升級為「生態-生活-產業」超級綜合體。

六、未來：2025-2030年關鍵節點，劍指「全球高密度樞紐治理典範」

短期（2025-2026）：

• 基建升級

  ：地鐵22號線一期、深大城際開工，樞紐能級再升級；

• 商業爆發

  ：華潤超核萬象城、城市超核南塔、深業上城學府等產業及商業項目陸續竣工。

中長期（2027-2030）：

• 產業升級

  ：引進海外及港澳頭部總部企業≥50家，就業人口達25萬，產值突破2000億元；

• 商圈成型

  ：龍華現代商貿中心與北站超核聯動，社消零突破300億元，形成「世界級商圈」。

遠期（2031-2035）：

• 國際地位

  ：與福田、前海並列成為深圳三大市級中心之一；

• 零碳示範

  ：全面建成「零碳樞紐示範區」，綠色出行比例90%，成為全球高密度樞紐城市治理典範。

結語：從「高鐵門户」到「未來城市封面」

深圳北站片區的價值爆發，源於其「樞紐唯一性+產城融合性+生態宜居性」的三維驅動。這里不僅是深圳面向大灣區的「超級會客廳」，更是全球高密度城市治理的「中國方案」。從「宇宙中心」到「世界級中央活力區」，北站正以「站城一體」的姿態，重新定義未來城市的模樣。