觀點與官可欣對話：永義國際的管理哲學 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地產論壇升級為博鰲房地產論壇系列活動，繼續推出「2025博鰲觀點訪談」系列報道——「博鰲·融合的力量」。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透產業壁壘，帶動產業鏈及經濟的發展和升級。

觀點網 港府宣佈鋭意打造「留學香港」品牌的政策，市場預期未來來港留學的非本地學生人數將不斷增加，為學生公寓帶來龐大的潛在需求，吸引不少財團開拓該市場。

永義國際亦看準時機推出旗下首個學生公寓項目，集團主席兼首席行政總裁官可欣在接受觀點新媒體採訪時指出，永義就是可以蓋豪宅之余，也可以蓋工廈、商廈，學生公寓亦可以，不侷限自身的可能性。

香港特區政府積極採取多項措施吸引頂尖國際人才和擴大海外學生來港機會，希望打造「留學香港」品牌，隨着非本地學生人數近年不斷上升，學生的住宿需求大量增加。

永義國際趁機推出全港首個以「學術生態小區」理念專建的學生公寓森里，認為可以更貼近學生的需求。項目總樓面逾4.18萬方呎，投資額約為8.8億港元，提供184間實用面積約130至187方呎的房間，其中174間為單人房及有10間雙人房，每層設9至10間房間，總共提供194個牀位，預計8月正式入住。

官可欣指，項目目前出租率已接近八成，料回報率可有逾4%，預計2-3年可以回本。

「這個項目原先是舊樓收購，我們在2021年統一整個業權，當時正經歷疫情，經濟也比較難，所以在項目發展上希望可以創新一點。」官可欣如是説。

她指，集團在構思項目方向時，已注意到學生公寓市場的缺口，「生意就是要尋找marketgap(市場缺口)」；適逢行政長官在2024年施政報告中希望打造「留學香港」品牌，更加肯定集團的方向是對的。

根據香港教育局披露的數據，2024/25學年的宿舍單位總數只有約4.4萬個；而2024/25學年全日制本地及非本地本科生及研究生卻達19.2萬名，本學年非本地生亦有約7.9至8萬人，專上學生宿位明顯短缺。

市場亦估計，2023/24學年非本地學生的宿位短缺超過47600個。隨着非本地學生人數學額上限由兩成提升至四成，未來的額外需求估計將達15700個宿位，即使考慮到2027年前約7900個潛在大學宿位的新供應，保守估計整體大學牀位的短缺至少達55400個。

現時大學校內宿舍供應有限，加上私人住宅市場租金成本普遍高昂，這一巨大的供需缺口反映出私人市場投資發展學生宿舍的機遇。

在父親官永義的影響下，官可欣認為地理位置亦是影響項目發展方向重要的一環。沒有對的地點，很難成就好的項目。

「我父親一直強調Location、Location、Location(地理位置)這一點，他認為好的地點其實是天生的，你很難改變。比方説那個位置有海景，就是天生的優勢，改不了。完成收購時，我們已留意到項目的地理位置鄰近幾所大學，且毗鄰地鐵站，是發展學生公寓的理想地點。」

資料顯示，森里坐落於紅磡漆咸道北470號（雙號），當中470號永義在早年已全數購入項目業權，另472至478號（雙號）則於2021年透過強拍、以底價3億港元統一業權。

該項目與留學生長租公寓運營商iRENT集團合作招租，后期亦會由iRENT作物業管理服務。

官可欣指，iRENT在學生公寓方面的經驗比集團豐富，加上項目設計上希望從用家喜歡的角度出發，而iRENT創辦人本就是曾經在香港念大學的「港漂」，他以一個用家的角度創辦這個公司，相信會更貼近用家的需求。

在官可欣眼中，項目並不是她一個人的功勞，每一個巧思都是經過團體一同討論的結果，她只是擔當糅合的角色。

「例如租客需要一個行李箱的收納空間，我們便加高牀板下的收納空間，行李箱可以直接放進去，此外項目亦有專門收放包裹的地方等。租客生活在這里，雖然不能夠代替原來的家，但是希望他們可以有一點家的感覺。」官可欣在帶領我們參觀項目時，一邊介紹一邊拉開牀墊，展示出牀板下的收納空間。

官可欣希望，項目不只是解決住的地方，一如倫敦、紐約、悉尼等留學熱點，出租式學生公寓的發展已經相當成熟，更延伸至Social Infrastructure(社會性基礎設施)的慨念，設施賦予留學生的生活不是隻有居住和學習，亦可以在這里發展完整的社交網絡，這些人脈在這急速變化的時代，有可能比知識更為長久，可以更能產生Synergy(協同作用)。

發展學生公寓的同時，並不代表永義放慢住宅物業業務的步伐。

在看好市況前景的背景下，官可欣透露，集團計劃第四季推出位處西環堅尼地城爹核士街的全新單幢住宅項目，提供約125個單位，預計最快10月可獲批入住許可證，部署以現樓形式推售。

官可欣還指，集團會根據地點規劃每個項目，永義就是可以發展豪宅之余，也可以蓋工廈、商廈，而學生公寓亦可以發展，不會侷限自身的可能性。

以下為觀點新媒體對永義國際集團主席兼首席行政總裁官可欣女士的採訪實錄（節選）：

觀點新媒體：香港樓價持續浮沉，您對於下半年香港樓市有何看法？

官可欣：根據投行的報告，香港樓市即將進入大概5年的上升期，但是短期一年到一年半時間中，香港市面上有一定的庫存，在這個背景下樓價不會大升。最少要先緩下來，然后中期兩至三年開始上升，我比較認同這個看法。

觀點新媒體：什麼原因促使永義國際進軍學生公寓市場？未來如何部署學生公寓市場？

官可欣：這個項目原先是舊樓收購，我們在2021年統一整個業權，當時正經歷疫情，經濟比較難，所以在項目發展的考慮上希望可以創新一點。

我們留意到項目的地理位置鄰近大學，且毗鄰地鐵站，當時也關注到學生寓市場的缺口，故決定發展學生公寓，而且是專建學生公寓。適逢行政長官在2024年施政報告中希望打造「留學香港」品牌，更加反映我們的方向是對的。

項目不同於市面上由酒店改建的學生公寓，我們希望能夠做到從設計開始貼心一點，能夠配合到學生需求的。從設計到管理，我們希望用家有貼心的感覺，目前項目出租率約80%。

未來會視乎地點再考慮會否發展下一個學生公寓項目。因為我父親一直很強調地理位置這一點，他認為好的地點其實是天生的，很難改。比方説那個位置有海景，就是天生的，改不了，所以發展項目時亦要留意周邊環境。

如果沒有對的地點，沒有好的設計概念，項目做不了。而我們永義可以蓋豪宅，也可以蓋工廈、商廈，學生公寓也可以蓋，就是看地點。

觀點新媒體：集團選擇與iRENT合作的原因？

官可欣：iRENT在學生公寓的經驗比我們豐富，主要是透過平臺幫助我們出租跟管理，項目以后的管理亦會交由他們負責。

我們挑合作方的時候用了一點時間，因為希望從用家喜歡的角度設計，而iRENT的創辦人本來就是一個「港漂」，曾經在香港讀過大學，以一個用家的角度創辦這個公司，相信會更瞭解用家的需求。

iRENT的管理是以微信小程序為主，租户的要求可以透過小程序與他們溝通，十分方便及切合年輕人的取向。

觀點新媒體：森里項目投資額是多少？

官可欣：森里投資額為8.8億港元，回報率約逾4%，預期2-3年可以回本。

觀點新媒體：市場上有不少公司陸續進入學生公寓市場，如何應對目前的競爭環境？

官可欣：希望我們的學生公寓不單止是提供住的地方。

其他國際有名的留學國家，多數都會有一個Social Infrastructure(社會性基礎設施)的慨念，就是説來到這里學生生活不是隻有學習，還可以發展完整的社交網絡，這些人脈在這急速變化的時代，有可能比知識更為長久，更能產生Synergy(協同作用)。

雖然項目主要都是單人房間，但是亦有很多公共空間。就如政府希望打造「留學香港」品牌，希望吸引人才來到香港，來了香港就要有交流，交流就會有新的意念、新的想法、新的機會。

目前香港主要的留學生都是內地學生，但有5%是韓國的，然后「一帶一路」其他國家的學生朋友可能也會來香港唸書。我認為未來會有不同國家的學生來香港讀書，當中需求很大。

而且我認為他們來留學亦是來香港做客的，我也希望他們能留下來。留學生在這邊人生地不熟，所以我們希望可以再多做一步、貼心一點。比方説我們專門設計了放行李箱的位置，特地設計了放郵包的地方。

雖然説不能夠完全代替家，但是在我們這里有一點家的感覺，就算不錯。

博鰲·融合的力量 | 這里沒有邊界，只有無限可能。