物業費下調超4成 萬科物業發退場公告

（來源：中國房地產網）

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

物業項目退出潮仍在持續。

7月31日，鄂州市萬科物業服務有限公司發佈《關於萬科華彩城物業服務退場的公告》，表示計劃於10月31日退出小區的物業服務管理工作。理由是自8月1日起，該項目將按照當地政府規定的指導價調整服務收費，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，「大幅降價導致企業無法運行」。

8月8日，鄂州一位業內人士告訴中國房地產報記者，雖然發了退場公告，但萬科物業還在嘗試保盤，目前正積極與當地的相關部門協商，希望能推動華彩城小區召開臨時業主大會，擬定雙方都能接受的收費標準。

據悉，萬科物業在鄂州管理的另一個小區——萬科五彩城也採取了同樣的措施，期望獲得重新定價的機會。

物業費下調44%

萬科華彩城小區位於湖北省鄂州市葛店經濟技術開發區，規劃總户數超過4000户，一期約1400户。

據瞭解，2021年4月15日，鄂州市萬科物業服務有限公司與湖北萬悦房地產有限公司簽訂《萬科華彩城項目前期物業服務合同》，約定為萬科華彩城項目提供物業服務。

隨着鄂州住文〔2025〕36號文件《關於進一步規範普通住宅前期物業服務收費的通知》（以下簡稱「通知」）的公佈，上述物業服務合同的執行陡然出現了變數。

通知規定，鄂州市普通住宅前期物業服務指導價，按一級至四級的等級確定標準，其中，電梯房分別為1.4元/平方米/月、1.3元/平方米/月、1.2元/平方米/月、1元/平方米/月。也就是説，電梯房的物業費最高不能超過1.4元/平方米/月。物業公司需根據文件要求在7月31日前完成服務收費的調整。

按照萬科物業的説法，目前華彩城小區執行的是2021年的服務定價，即2.5元/平方米/月，而截至2025年，最低基本工資已經翻倍，小區能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步遞增，若執行1.4元/平方米/月的收費標準，企業將面臨無法運行的巨大挑戰。

為此，該公司曾嘗試通過全體業主共同決議事項的方式留下來繼續服務，但由於目前該項目處於滾動交付狀態，專有面積及業主人數均暫未達三分之二，導致這一選項無法推進。最終，萬科物業做出了10月31日前退出華彩城小區的決定。

1個多月前，另一家知名物企已宣佈將撤出鄂州的一個在管項目。6月25日，中海物業發佈退出鄂州雙創之星小區物業管理的公告，原因是小區入住率低、欠繳物業服務費户數比例高，導致企業長期虧損，且墊資持續增長。截至1月底，物業費累計欠費59.59萬元。該公司表示，無力繼續維持墊資運營，擬定於8月31日退出該小區的物業管理服務。

物企撤場現象頻發

萬科物業在鄂州的其他在管項目也面臨調費的現實問題。7月26日、7月31日，該公司先后向萬科五彩城的業主發出了兩份通知，其中提到政府的最高指導價為1.4元／平方米/月，與小區前期物業服務合同2.5元／平方米/月不符，因此自8月1日起，小區物業費擬暫按政府指導價1.4元/平方米／月收取，保持基礎物業服務運行。

而據萬科物業測算，若按1.4元/平方米/月的標準收取物業費，小區物業服務無法做到良性運轉，甚至諸多的服務無法開展。因此，該公司希望在60天內與五彩城的業主進行服務價格商討，通過召開臨時業主大會，明確新的服務價格，簽訂新服務合同。該公司表示，若商議未能成功，將平穩退出小區服務。

物業公司退場的現象不僅僅發生在鄂州一地。4月份，杭州萬固珺府小區的業委會與濱江物業就續聘合同展開談判，擬將住宅物業費從2.8元/平方米／月降至最低2.2元/平方米／月，但濱江物業明確表示不再參加該小區的后續選聘。

同樣是4月份，服務揚州文錦雅苑小區已有近6年時間的雅生活服務宣佈將撤場，原因是項目財務虧損嚴重，難以持續運營。5月份，中鐵建物業管理有限公司透露自入場之日起，一直收不抵支，且自2024年下半年開始虧損進一步加大，經綜合考量，將於8月15日正式終止重慶中鐵建花語佰驪小區的物業管理服務。

據中指研究院觀察，2025年以來，物業企業主動退出管理項目的案例數量較過往有所增加，背后是企業策略轉變、業主訴求覺醒與行業持續承壓等因素共同作用的結果。物業費收繳困難導致運營虧損是物業企業選擇退出的主要原因。「就目前而言，基礎物業服務還是佔了物業公司收入的大頭，退場的核心原因就是算不過賬。」某上市物企內部人士對中國房地產報記者表示，該公司今年亦退出了一部分在管項目。

業主訴求同樣是導致物企退出項目的重要因素。一些業委會主動淘汰部分服務水平過低，或者質價嚴重不符的企業，而部分小區的業主則將拒繳物業費作為「維權工具」，或者提出脱離成本實際的非理性降費訴求，導致物業企業選擇撤場。

中指研究院認為，物業項目退出潮正在對物業行業的參與各方產生持續的影響。短期看，物業企業收縮低效項目，會直接導致自身的營收下滑，而被退出的小區則會出現「服務真空」，尋找新的接盤企業需要花費更多的精力與成本。以杭州萬固珺府小區為例，在濱江物業表態退場后，該小區開展了公開選聘物業的工作，原定於7月30日開標，但由於繳納保證金的單位不足三家，此次選聘只能作流標處理。