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2025-08-08 19:37
(來源:源媒匯)
作者 | 利晉
近日,市場消息傳出,由藍綠雙城負責共建代售的廣州增城悦峰項目(下稱「廣州悦峰」),將由中鐵建接手,目前還未交接完畢。
對此,藍綠雙城方面迴應源媒匯,稱「根據投資人的要求,在完成保交樓重大任務后,公司正與投資人作友好洽商,在保證項目安全和業主利益的前提下,藍綠雙城將按照市場化法則作相應的安排。」
2021年11月,佳兆業發生債務實質性違約,隨后開始處置深圳、廣州項目獲取流動資金。其中,由其全資持有的廣州悦峰,被光大信託接管,后者引入藍綠雙城進行共建代售。
天眼查顯示,廣州悦峰項目公司為廣州兆耀房地產開發有限公司,起初由佳兆業間接全資子公司廣州業安持有,2021年3月光大信託、佳兆業合資公司進駐,2022年8月光大信託接手了廣州業安所持股份。
由此,廣州悦峰形成了一種複雜的股權結構:持有絕大部分股份的光大信託佔據主導權、原開發商佳兆業保留小部分股權,藍綠雙城負責共建代售。
外界一度以為廣州悦峰項目會迎來重生,但隨着廣州商品房市場持續下行,特別是增城、從化等非主城區受到衝擊明顯,項目去化較為緩慢。
市場因素之外,還有處於不同行業的三方,即資方、開發商、共建方,在面對銷售市場嚴峻形勢時,有着不同的經營策略和考量。而從廣州悦峰的經歷,可以窺見藍綠雙城「共建模式」迎來重大挑戰。
作為國內最早開展代建業務的公司,藍綠雙城率先探索出獨特的「代建2.0」模式——共建。但這幾年,龍湖、旭輝、華潤、金地 、招商、碧桂園等頭部房企陸續入局代建行業,行業迅速由藍海變成紅海。其中,華潤、旭輝等切入的,恰是藍綠雙城的核心業務——政府代建。
作為「代建元老」的藍綠雙城,該如何應對這次中場戰事?
去化緩慢
實際上,廣州悦峰嘗試過加快去化。
2025年2月,廣州悦峰發佈了「破底價」宣傳海報,內容包括現房任選、即買即交房、售價8字頭。「8字頭」即房價7999元/㎡,單價直接擊穿所在板塊最低價,差不多是周邊樓盤房價的六、七折。
消息指出,廣州悦峰方面因降價一事,被地方有關部門約談。隨后,房價回調到1萬元/㎡;同時,開發商對外聲明稱,「個別低於正常價,是春節前項目工程方的工抵房,數量有限,爲了快速回籠資金」。
圖片截自廣州悦峰公眾號
彼時,廣州住建局披露的數據顯示,廣州悦峰未售房源超過500套;如今,5個多月過去了,截至源媒匯發稿,項目已售房源1059套,未售441套,去化率為70.6%。
實現超70%的去化率,廣州悦峰花了4年多時間,最早拿預售證時間為2021年4月;最近一次拿證是2023年1月,即6棟、8棟合計384套房源,目前去化率為40.9%。
結合廣州中原地產、中指研究院統計等多家機構數據,2021年至2025年上半年,廣州市增城區新房供應均價分別為2.07萬元、1.95萬元、1.78萬元、1.59萬元和1.2萬元/㎡。按此計算,增城整體市場房價跌幅達42%。
廣州悦峰2020年12月對外吹風價為2萬元/㎡,2025年6月均價跌至1萬元/㎡。面對快速下行市場,廣州悦峰也在積極推出優惠舉措,但未能抵抗行業下行趨勢。
首期銷售緩慢,影響了廣州悦峰二、三期項目的滾動開發。資料顯示,廣州悦峰佔地170畝,總建築面積約48萬㎡,分三期開發,其中一期22萬㎡。
賣不掉的房源,就會面臨庫存壓力,在下行市場就會不斷導致利潤虧損和資產減值。作為項目資方的光大信託,更加清楚去化艱難、庫存積壓的代價。
對此,藍綠雙城方面向源媒匯表示,「當前的市場局面,包括廣州市增城區的市場仍在止跌回穩的過程中,基於區塊多個存量項目的同質化競爭,今年年初提議投資人在春節前后推出部分特價房,以拉動節日銷售,起到一定的作用。」
「廣州悦峰是公司‘變量共建’的其中一個項目,當然我們很重視。當下的前提是尊重市場化規則,用專業能力來説話,盡全力幫助金融機構等投資人減損減虧。」藍綠雙城科技集團有限公司董事會辦公室主任馮鑫強補充道。
佳兆業出險之后,廣州悦峰一度全面停工,被光大信託接管,后者引入藍綠雙城進行共建代售。藍綠雙城迅速派駐項目團隊,短時間內復工復產,廣州悦峰也從爛尾停工完成保交付。
只不過,廣州悦峰再度迎來變數——中鐵建即將接手二、三期項目。
源媒匯查詢獲悉,中鐵房地產集團華南有限公司成功中標廣州悦峰二、三期項目,項目委託管理服務費率2%,二期、三期目標成本對賭報價總建築面積單方成本分別為3398元、3408元/㎡。
圖片截自中國招標投資公共服務平臺
這並非藍綠雙城第一次被傳退出共建項目。
重大挑戰
2025年1月,江蘇綠陽交投集團、鹽城都市集團、藍綠雙城聯合拿下江蘇鹽城南中溝北、開放大道東側地塊,項目公司為鹽城市交投都市開發投資有限公司(下稱「交投都市」),成交價約6.55億元。
按照規劃,上述項目總建設用地面積8.72萬㎡,其中,首期開發住宅及配套15萬㎡,后期根據市場情況實行滾動開發,項目估算價超10億元。
5月,市場消息傳出,因規劃問題,藍綠雙城將退出上述項目,由悦達地產接手。對此,藍綠雙城方面表示,「堅持市場化原則和優質項目評判標準作為城市選擇、項目投資的衡量標準,並以此來決策和取捨相應的工作安排。」
天眼查顯示,交投都市成立於2025年3月,註冊資本2000萬元。目前,藍綠雙城間接全資子公司仍持有交投都市5%股份。
圖片截自天眼查
接連被傳退出相關項目,意味着藍綠雙城的共建模式正面臨重大挑戰。
早在2018年,被稱為「代建第一人」的曹舟南二次創業,成立了藍綠雙城,繼續聚焦代建業務,並在一年后推出代建2.0版本——「共建」。
所謂共建模式,包括城市共建、變量共建、委託共建、投資共建、全產業鏈共建。
其中,城市共建,即國民混合、輕重結合的模式,依靠國有企業投融資能力、屬地城市規劃、開發建設計劃等,藍綠雙城提供建設、銷售、運營等服務;變量共建,則面向不良紓困市場,服務於有需要的金融機構、投資人。
在藍綠雙城方面看來,有別於傳統代建業務,代建方承擔施工建設或代售服務,是一種合約關係。共建則是公司參投「重資產」,即與委託方共同成立合資公司、代建方持有部分股權,進而形成「共建」的合作關係。
「(代建與共建)存在非常大的差別,是代際差異,」馮鑫強認為,「以品牌輸出、管理輸出為主要特徵的代建模式,主要面向存量土地市場」。
由代建升級而來的共建,核心則在於代建方與委託方站在同一戰線。這種模式類似於小股操盤。不過,馮鑫強否認了這一觀點。
藍綠雙城方面向源媒匯介紹,「至今,變量共建領域研判過的項目超1000個,切轉合作的項目40余個。」另據天眼查招標信息顯示,藍綠雙城中標35個項目,採購方主要為地方城投、地方國資建設平臺以及個別信託機構。
前述提及,代建主要負責規劃、建設,共建會有部分重資產投入。這就會衍生另一個問題:資金沉澱。也就是廣州悦峰的經歷,銷售去化緩慢導致庫存積壓,而面臨資產減值和投資虧損。
對此,藍綠雙城方面認為,「市場下行、存量去化難度大,是共性問題,是每一種模式都需要認真面對的。特別是對於不良紓困項目,債務化解、投資回收、規劃方案、施工計劃、支付資金需求、交付時點等都是剛性,而品質建設、銷售去化是能夠努力的方面。」
項目資金來源,藍綠雙城很早做了規劃,一方面,在公司成立之初,設立了多家員工合夥平臺,以及引入杭州雙鵬實業、浙江加利利電子科技集團等外部投資人;另一方面,引入五礦信託、光大信託等戰略投資人。
只不過,房地產行業進入下行周期后,信託機構紛紛清退或收緊房地產相關業務。
而這也是藍綠雙城內部面臨的重大挑戰之一。
中場戰事
於是,藍綠雙城的項目獲取,更加側重於市場招投標。
前述提及,藍綠雙城至今中標的35個項目中,主要獲取時間在2023年、2024年,其中2024年佔比超過65.4%。
2022年以來,房地產行業呈現「國進民退」的趨勢,特別是一些地方城投公司、開發建設平臺紛紛進場「兜底」。但其實,這些公司很多缺乏規模化房地產開發、銷售經驗或資質,加上建安工程、基礎設施類項目需求不減,代建行業進入快速發展階段。
根據中指研究院統計數據,2022年至2024年,房地產代建新簽約項目規劃建築面積分別為11,073萬㎡、17,312萬㎡和16,500萬㎡。同時,市場集中度持續保持高位,前五企業市場份額佔比分別為58.6%、49.8%和54%。
房企爭相湧入,代建市場也由藍海變成了紅海。甚至代建行業已經呈現「價格內卷」的局面。
「受不參與項目股權投資、項目所有風險仍歸集於投資人、房地產項目定位不可逆、代建團隊參差不齊等代建模式本身的限制。代建市場已經進入紅海競爭,部分呈現費率驟降、保底虛增、業績虛報等惡性競爭。」馮鑫強指出。
根據中指研究院報告顯示,2025年上半年,典型代建企業代建項目管理費率在1%-3%的項目佔比為81.7%,較上年底增加了4.6個百分點。近年來,隨着代建企業競爭加劇,代建管理費率持續壓縮,預計該趨勢未來還將延續。
在頭部陣營中,藍綠雙城遇到了勁敵。
其中,華潤旗下潤地建管依靠政府資源,在政府代建領域發展迅猛;旭輝建管緊隨其后,快速跟上具有先發優勢的綠城管理、藍城集團;龍湖龍智造代建模式類似於「共建」,與股東、委託方共贏,也實現了簽約規模的突破。
藍綠雙城的市場份額正在被吞噬。綜合2023年至2025年上半年中指研究院披露數據,藍綠雙城新簽約代建規模分別為1036萬㎡、906萬㎡和205萬㎡,排名分別為第4位、第6位和第19位。
一直被視為「代建前5強」的藍綠雙城,新簽約規模排名逐漸靠后。
不過,藍綠雙城方面依然認為,共建模式更優於待建,「代建的特徵是品牌輸出、管理輸出。對於官宣暴雷的房企來説,品牌即信譽,一旦暴雷,多年積累的品牌信譽即刻歸零;歷經多年的化債、紓困,其內部管理鏈和外部供應鏈是否還具備當初的狀況,值得各委託方細緻考量。」
藍綠雙城董事長曹舟南曾表示,共建既要算土地出讓、開發建設、共建操盤的大賬,更要算土地流轉、好房子適配、房地產市場平穩健康發展的大賬。所以,要留在房地產的下半場,必須是全能型選手。
藍綠雙城能否打贏代建這場「中場戰事」,依然是一個懸念。
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