資管精細化時代，破解運營成本四大困局

　　在租金增長乏力與國資保值增值的雙重壓力下，資產運營類企業站在了從"粗放"向"精益運營"轉型的十字路口。

　　其中，運營成本的精細化管控成為關鍵突破口。

　　然而，一個嚴峻的現實是：高達30%-60%的運營成本支出，對許多企業管理者而言仍是一座看不清的"冰山"。

成本困局：當30%-60%的支出成為"糊塗賬"

　　日常來説，資產運營類公司會涉及到大量的設備維保、基礎物業外包、物資消耗、人力等支出，還包括一些周期性的大額專項支出，比如牆體維修、智能化改造等。

　　這類運營成本普遍佔比較高。

　　比如寫字樓的運營成本佔比達30-40%，園區佔比40%-50%，商業中心能達到50-60%。最高的要屬保租房這類業態。

　　但對企業管理者來説，卻並不能及時掌握各類成本支出的真實發生金額。

　　某高新區園區資產運營公司副總舉過一個例子：一次與總經理的閒聊中，當被問到「某個園區一年的支出是多少，每平米運營成本是多少」時，他竟然無法給出準確答案。

總結下來，運營成本管理普遍面臨四大難題：

1、成本流向看不清。

　　這種"錢花去哪兒了"的困惑，源於運營成本的高度分散性，資金流向如同毛細血管般滲透在運營的各個環節，卻缺乏統一的可視化追蹤體系。

2、預算和支出常脱節。

　　多數企業在預算階段缺乏系統管理工具，依賴Excel表格進行粗放規劃；執行過程中則依賴人工校對，導致預算與實際支出常常脱節。

3、業財數據兩張皮。

　　企業普遍存在"OA管流程、財務管付款"的割裂狀態，數據互不聯通常常影響決策。

4、項目收益難測算。

　　成本數據散落在不同系統、不同部門，管理口徑和財務口徑存在差異時需要人為加工，項目收益測算成為"不可能完成的任務"。

　　在此背景下，如粵海園投、京東產發、保利物業等資產運營企業，正通過明源資產運營管理平臺來解決「運營成本看不清、項目收益算不準「的問題。

　　他們是怎麼做的呢？

錢花在哪？一筆不落全看清

　　首先，所有成本支出在「明源資產運營管理平臺」發起時，即明確對應的責任部門/責任人、成本中心、成本科目(如維修費、能耗費、外包費)。這建立了清晰的成本責任體系，便於后續考覈和追溯。

　　其次，針對運營成本的高度分散性，要求將支出細化到具體的工單、合同、項目甚至資產單元。同時，從立項到支付，每一筆支出都實時可視化，誰花的、花在哪、花了多少，點開系統一目瞭然。

　　第三，實時監控與異常干預。管理者通過動態儀表盤，可實時監控各成本中心、科目的消耗情況。通過明源資產運營成本管理系統的支持，從立項申請到資金支付，全流程數據都被納入可視化管理，實現從「事后算賬」轉向「過程透明」，杜絕了「糊塗賬」。

預算超支？全流程管控不跑偏

　　實際執行中，如何解決預算超支問題？

1、科學預算編制：利用明源雲系統內置的行業基準數據模型(如單位面積能耗標準、不同業態的維保費率)和歷史數據，結合年度經營計劃，進行更精準的、多維度的預算編制(按業態、項目、部門)。告別Excel粗估，使預算更貼合實際。

2、強控執行：在系統中將審批流程與預算強關聯。通過分權責審批流程，確保預算分配合理合規。當某筆支出超預算或接近閾值時，系統自動預警並觸發特定審批流程(如需要更高層級審批)，從流程源頭堵住超支風險。

　　最終，實現預算從編制、執行到監控的閉環管理，有效控制成本，確保資源投入與經營目標一致，確保預算不跑偏。

業財一體化，支撐項目效益測算

　　在項目運營過程中，業財一體化是破解成本管控難題的核心基石。

　　通過明源雲的資產運營成本管理平臺，如何打破「業財兩張皮」？

　　在明源雲的行業最佳實踐的沉澱下，項目上所有的成本支出，都能實現自動計提、自動記賬、價税自動分離。

　　同時，平臺支持業務到財務的平滑轉換、各項資產的動態分攤，可按公司、項目、業態等多維度，實時計算成本數據。

　　而明源雲的AI審單技術，更讓財務工作效率翻倍；最終實現"業務發生即財務記錄"的實時同步，這也更有效支撐了項目效益的快速測算。

流程不合規？自動攔截防風險

　　「拆單倒籤」「合同超立項」「小額高頻亂花錢」——這些隱形漏洞，可能讓項目利潤打水漂，甚至埋下合規隱患。

　　通過明源資產運營成本管理平臺，自動預警拆單倒籤、超合同支付等風險，不合規的支出直接攔截，通過這堵這種"防火牆"，為資產運營築牢了合規安全線。

　　同時，所有操作、審批、預警、攔截記錄在系統內全程留痕，形成完整的審計線索，便於事后追溯和合規檢查。

成本多維度分析，助力資產價值提升

　　如何通過對成本數據的洞察，驅動管理優化和精準決策，實現降本增效的最終目標？

1、深度經營分析：管理者利用平臺自動生成的多維度分析報告，深入洞察成本構成和變動趨勢。

2、效率對標優化：關注關鍵運營效率指標，如「人均管理面積」、「單位面積能耗」、「維修響應時效」、「外包成本效益比」。通過與歷史數據、預算目標、行業標杆進行對標，識別效率窪地，推動管理優化。

3、價值驅動決策： 核心關注的資產價值指標，如資產投資回報率(ROI),資產淨經營收入(NOI)等系統后臺一鍵生成，管理者能分析不同資產、不同業態、不同項目的盈利能力，將成本控制、效率提升的成果最終反映在資產價值提升上。基於此，管理者可做出更科學的資產處置、改造升級、租金定價等決策。

　　現在，越來越多的資產運營企業正通過數字化轉型，打造可知、可控、可預測的運營成本管理體系，實現運營效率提升、優化資源配置、沉澱管理標準、助力資產保值增值！