孫宏斌出手

文/北京進深 嚴明會 

姜還是老的辣。孫宏斌一出手，京城地產圈得抖三抖。

7月，朝陽網籤金額排行榜第一，並不是新盤，而是一個老面孔——融創壹號院。

短短一個月，融創壹號院網簽了19套，成交金額6.22億元，將第二名金茂滿曜（成交金額4.03億元）甩在身后。

在全北京單價10萬 的成交榜單中，融創壹號院位列第三，並摘得當月3000萬級頂豪市場成交金額、成交套數雙冠軍。

此前6月，融創壹號院開放實樓樣板間，兩周內即實現認購25套、金額超9億元。

融創壹號院的網籤價格也很堅挺，7月均價13.07萬/㎡，它比中海朝陽頂豪——萬吉玖序的均價11.5萬元/㎡，高出了一個段位。

此外，融創ONE 9也登上了7月朝陽住宅網籤金額排行榜，位列第六，當月成交3套，成交均價13.59萬/㎡，成交金額1.83億元。

目前，執掌融創北京區域的是孫宏斌的長子孫喆一。

2023年底，孫喆一接任融創北京區域總裁職務。在文化集團歷練四年有余的他，重新回到了地產一線，

眼下，孫喆一帶領北京公司，交上融創壹號院的成績單，不知其父孫宏斌心里會打幾分。

01

融創壹號院是一個兩年前的項目，它於2023年8月底，首次取得預售許可證，推出1#、3#、5#。

緊接着次月，2#99套房源，取得預售許可證，低樓層甚至有預售價11萬 的房源。

至此，融創壹號院350套房源全部入市。

孫宏斌手中幾年前的產品，穿越到現在看，是否會過時？

僅朝陽來説，在售的中海萬吉玖序、保利朝觀天珺、金茂滿曜，待售的黃杉木店雙子座。它們贈送面積感人，將南北陽臺變室內面積。

除了陽臺，越拉越多朝陽新盤還有風雨連廊、首層架空等「好房子」元素。

融創壹號院在得房率上並不佔優勢，產權得房率76%-80%，户型設計也中規中矩。但，它又是如何在朝陽一片紅海中殺出來？

這源於「區位 產品」兩大殺手鐗。

其一，是作為朝陽公園板塊近二十年唯一新盤，融創壹號院坐擁不可複製的核心區位。

其二，來自產品層面，此次融創打造的3個實景樣板間及地下車庫公區所呈現的品質力，也讓很多有錢人第一時間就出手了。

截止目前，融創壹號院共計成交170套住宅，去化率超48%，成交均價約13萬/㎡，成交額超54.9億元，套均3200萬 。

它一共四個樓棟，15到25層的高層，户型面積從215㎡到291㎡，妥妥的超級大平層。

最小的215㎡分佈於1#、2#的中間户。

目前，1#的該户型有24套房源已網上聯機備案，3套已網籤；2#的215㎡户型，7套房源已網上聯機備案；

此外，1號樓還有15套219㎡户型，產權得房率約76%。目前，該户型8套房源已網上聯機備案，1套已網籤。

256㎡分佈於1#、2#的邊户。

目前，1#的256㎡户型，19套房源已網上聯機備案，1套已預訂；2#的256㎡户型，16套房源已網上聯機備案。

261㎡分佈於3#的東邊户，以及5#的東、西邊户。

其中，3#該户型有17套房源已網上聯機備案，1套網籤，1套已預訂；5#該户型有22套房源已網上聯機備案，4套網籤，1套已預訂。

3#和5#中間户是252㎡。目前，3#該户型有25套房源已網上聯機備案，3套已網籤，1套被預訂；5#該户型成交狀況不佳，僅有3套房源網上聯機備案。

頂配291㎡位於3#的西邊户，共計25套，產權得房率約76%，按照13.65萬/㎡的預售價，户均接近4000萬。

目前頂層和一樓都買出去了，僅剩下7套還未網籤。

不得不感嘆，北京有錢人的購買力仍是槓槓的。

02

當然，有購房者會擔心融創暴雷后，項目會不會也受到波及？

2023年9月，融創壹號院開發商——泛海東風置業應付中誠信託的一筆本金額為68.322億元的債務到期。

今年1月底，融創發佈公告稱，集團與中誠信託簽署了債務重組協議，及中誠信託與中國中信金融資產管理股份有限公司(「中信金融資產」)就中誠信託債務達成了債權轉讓相關交易安排。

這也宣告了，北京融創壹號院項目債務重組完成，中信金融資產成為項目新的資方。

在上海，中信金融資產與融創多個項目有過合作，包括上海外灘壹號院，年內三開三罄，取得了215億元的銷售業績。今年還合作了上海壹號院，它是今年全國首個單盤破百億的項目。

根據債務重組協議，中誠信託確認融創之前已支付的16.35億元用於清償本金，即中誠信託債務本金額自68.322億元降低至51.972億元。

此外，融創穫得違約金的全部減免，歷史欠息降至6.5億元且重組后的融資成本自9.6%/年降低至6.5%/年，綜合導致該筆債務自借款日起全周期融資成本降低至約4.12%/年。

於融創而言，它還有一個更好的消息——重組后的債務還款期限為4年，即最終還款期至2029年1月。

據悉，融創壹號院4棟樓的在建工程及土地使用權抵押予中誠信託。

此外，二股東北京韜鉑管理諮詢將持有泛海東風置業價值239944萬股權數額，出質予渤海銀行天津自由貿易試驗區分行。

今年以來，開發商泛海東風置業就收到了3張罰單。

4月，泛海東風置業未取得住房城鄉建設部門審批覈發的建設工程夜間施工許可手續，擅自在該單位承建的北京市朝陽區東風鄉綠隔地區第一宗地泛海J2地塊項目部東南角施工現場進行土方回填大型機械作業。

緊接着次月，它又擅自在該單位承建的北京市朝陽區東風鄉綠隔地區第一宗地泛海世家小區西側150米處施工現場進行混凝土澆築大型機械作業；

7月，開發商擅自在該單位承建的北京市朝陽區東風鄉辛莊村綠隔地區第一宗地項目部東南角190米處施工現場進行混凝土澆注大型機械作業。

這三次違規，泛海東風置業被罰款共計8萬元。

關關難過，關關過。對於融創壹號院而言，加快去化回款，加快竣工，才能加速推動融創經營進入良性循環。