樞紐型項目為主要投資標的，安博REIT出租率壓力仍存

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（來源：觀點）

摘要：二季度，倉儲物流REITs出租率大多高於90%，且與去年同期相比，出租率大多均同比上升，而租金水平則主要在1-2元/平米·月的範圍中。

觀點指數 在7月23日觀點指數研究院發佈的《政策助推產品出海 | 2025年7月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，指出期內共錄得3起投資事件相關動態，項目主要為樞紐型項目。華夏安博倉儲物流REIT正式提交申報材料，在出租率方面，其廣州開發區項目期末出租率較前一期末有所下滑，主要是因為部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置，面臨出租率壓力。

融資數增加，樞紐型項目為主要投資標的

報告期內，共錄得3起投資事件相關動態，項目主要為樞紐型項目。

6月28日，順豐中原多式聯運國際樞紐項目一期開工。該項目佔地490畝，總投資達15億元，旨在打造智慧物流及倉儲、多式聯運、區域型樞紐、物流無人機應用等功能中心。

觀點指數了解到，根據河南省於2月12日發佈的《有效降低社會物流成本實施方案》，提出優化樞紐網絡、發展高鐵物流等措施，順豐項目可享受税收優惠、土地支持等政策。通過「空鐵陸」 協同、「技術+政策」雙輪驅動，鄭州有望成為全國多式聯運的新標杆，而順豐也將藉此進一步鞏固其在中部地區的物流主導地位。

6月23日，廣州獲批國家物流樞紐，總投資150億元構建國際商貿物流中心。廣州商貿服務型國家物流樞紐位於廣州北部增長極、廣州都市圈及粵港澳大灣區核心區域，樞紐建設項目共34個，總投資約150.37億元。

據觀點指數不完全統計，期內共錄得6起融資事件，多於上月，融資類型多為債券。

7月10日，順豐控股於2026年到期的29.5億港元零息有擔保可換股債券完成發行，所得款項淨額預計約為29.006億港元，配售所得款項總額約為29.505億港元，淨額約為29.327億港元。

據瞭解，順豐控股此次債券發行所得款項將主要用於四個方面：約8.798億港元（30%）用於增強集團的國際和跨境物流能力；約8.798億港元（30%）用於研發先進技術和數字解決方案；約8.798億港元（30%）用於優化資本結構；剩余約2.933億港元（10%）將用於一般企業用途。

安博REIT出租率壓力仍存，二季度運營情況轉好

6月30日，深圳證券交易所宣佈，華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金已正式提交申報材料。該基金項目原始權益人為PCCLF Holding PTE. LTD.，基金管理人則由華夏基金管理有限公司擔任。

觀點指數了解到，該項目底層資產包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，分別由項目公司廣州速誠倉儲有限公司、安博誠置倉儲（東莞）有限公司和東莞安博盈順倉儲有限公司持有，合計建築面積為34.96萬平方米，總估值達到22.49億元。

出租率方面，儘管東莞石排項目、東莞洪梅項目2022年-2024年的期末出租率均達到100%，但廣州開發區項目期末出租率則分別為99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，並直接拉低了三宗底層資產的期末出租率，從99.9%降至97.1%。廣州開發區項目期末出租率較前一期末有所下滑，主要是部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置。

此外，據悉，目前廣州開發區項目的租户A持續欠繳租金，其所租賃面積佔比達13%；還有一家租户C在考慮提前退租，以上問題將直接關係到未來廣州開發區項目的出租率。

二季度，倉儲物流REITs出租率大多高於90%，且與去年同期相比，大多均同比上升，而租金水平則主要處在1-2元/平米·月的範圍中。

值得注意的是，中金普洛斯REIT通過實施差異化定價租賃策略，有效挖掘市場需求，其整體期末出租率同比提升6.6個百分點，主要系蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心的出租率有較大提升，分別提升25.39個百分點和24.79個百分點。

樣本企業方面，中國外運推出「灣區跨境綠運通」產品。與此同時，萬緯物流也與通力集團、深鐵合作打造大灣區智慧物流中心。另外，ESR集團宣佈私有化提案獲批准，預計7月3日正式退市。

6月30日，中國外運聯合三一集團推出「灣區跨境綠運通」產品，這是香港首批註冊上牌的電動重卡，也是粵港澳大灣區首批跨境電動重卡。

該產品採用「綠色低碳+數字賦能」的模式，覆蓋集貨、倉儲、運輸、通關、配送全鏈條，並配備碳足跡計算器，實時追蹤碳排放，是中國外運及三一集團簽署新能源車輛採購暨全面深化物流合作協議，進一步擴大綠色物流生態圈的重要實踐。

目前，政策端、企業端都重視倉配一體化建設，所以對於這些倉儲運營商而言，發展綠色物流有助於其提升競爭力、降低長期運營成本、提升企業的形象與品牌價值。