京城佳業淨利潤「腰斬」

文/樂居財經  徐酒眠

進入八月，上市公司半年報拉開大幕。

聚光燈打到物業板塊，8月1日，萬物雲（02602.HK）、眾安智慧生活（02271.HK）兩家物企公告了董事會召開日期，分別在8月18日、8月22日。

值得關注的是，京城佳業(02210.HK)發佈了業績預告：

根據截至2025年6月30日止六個月集團未經審覈綜合管理賬目的初步評估及其他現有資料，其預期截至2025年6月30日止六個月，錄得集團除税前盈利介乎3110萬元至3730萬元，較2024年同期約6220萬元減少40%至50%。

淨利潤大幅預減，資本市場反應強烈。公告之后的首個交易日，京城佳業股價低開低走，8月4日收跌13.04%，報3.00港元/股，市盈率(TTM)約5.19倍，總市值約4.40億港元。

對於業績變動，京城佳業在公告中給出了兩點解釋：

一是為獲取市場份額，集團在物業管理項目的前期及質量維護投入加大；

二是受當前市場需求變化及行業周期性調整影響，箱式房租賃單價呈現顯著下降趨勢，根據國際會計準則理事會頒佈的國際財務報告準則會計準則相關規定，集團就集團持有的該等箱式房設備確認減值虧損。

針對第一點，年初發布2024年業績預告之時，京城佳業就説過同樣的話。

數據顯示，過去的2024年，得益於管理規模增長，京城佳業實現總收入19.84億元，同比增長8.4%。然而毛利率、淨利潤等核心盈利指標卻均出現下滑，其中歸屬母公司淨利潤同比降幅達29.8%，連續三年呈現「斷崖式」下跌。

截至2024年末，京城佳業來自第三方的在管面積首次超越關聯方貢獻面積。

過去的2024年，實現新籤面積約740萬平方米，同比增長約35.2%；新籤合同額約為6.96億元，同比增長約22.2%。新增全委物業項目52個，其中來自第三方項目49個，佔比約94.2%。

報告期末，其在管項目面積約為4590萬平方米，其中來自關聯方北京城建集團及其合營企業或聯營公司項目的在管面積，同比增長3.9%至2250萬平方米，佔比約49.02%；來自第三方在管項目面積，同比增長18.7%至2340萬平方米，佔比約50.98%。

關於箱式房租賃，這是京城佳業非業主增值服務中的業務線之一，該業務收入在2024年已經有較大變動。

截至2024年末，其來自施工物業化及箱式房租賃服務的收入約1933.8萬元，同比減少約46.0%。

京城佳業當時解釋，主要由於重點項目陸續完結，施工項目減少，以及箱式房市場租金下跌等原因。

值得注意的是，這其實是京城佳業全面嵌入北京城建集團產業鏈發展，跟蹤其投資、建設、運營的大中型施工項目開展的業務之一。

「面對挑戰，本集團聚焦服務創新，為建築單位打造‘一站式’拎包入住解決方案。」京城佳業有意通過舉辦施工現場標準物業化服務推介會強化市場滲透，增強外部市場業務拓展，2024年新承攬海淀區回遷安置房等五個重點項目。

但進入2025年，該業務似乎仍然乏力。

截至2024年末，京城佳業的物業、廠房及設備以及使用權資產約為2億元，因業務運營採購辦公設備及箱式房、租賃物折舊，較前一年同期減少約910萬元。