中指研究院商業地產月報：7月監測到1億元以上大宗交易12宗 二季度消費REITs底層資產運營穩健

智通財經APP獲悉，8月5日，中指研究院發佈商業地產月報。7月，中央政治局會議強調「要有效釋放內需潛力」，多地推出提振消費相關政策，上海推進商務樓宇更新提升。2025年1-7月，300城商辦用地推出及成交規劃建築面積分別為12663萬平方米、10297萬平方米。2025年7月，中指數據共監測到1億元以上大宗交易12宗。2025年1-7月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、類REITs等產品約654億元，同比增長26%；二季度，消費REITs底層資產經營穩健；中航天虹消費REIT獲受理，華夏華潤消費REIT擬申請第二次擴募。

政策動態

中央層面，7月16日，國務院常務會議指出做強國內大循環是推動經濟行穩致遠的戰略之舉。要找準關鍵着力點，深入實施提振消費專項行動，系統清理制約居民消費的不合理限制，優化消費品以舊換新政策，順應居民消費需求增加多元化供給，擴大新質生產力、新興服務業等領域投資，把內需潛力充分釋放出來，不斷增強國內大循環內生動力。

7月30日，中央政治局會議強調要有效釋放內需潛力。深入實施提振消費專項行動，在擴大商品消費的同時，培育服務消費新的增長點。在保障改善民生中擴大消費需求。高質量推動「兩重」建設，激發民間投資活力，擴大有效投資。

7月31日，國務院常務會議審議通過《關於深入實施「人工智能+「行動的意見》。會議指出，當前人工智能技術加速迭代演進，要深入實施「人工智能+」行動，大力推進人工智能規模化商業化應用，充分發揮我國產業體系完備、市場規模大、應用場景豐富等優勢，推動人工智能在經濟社會發展各領域加快普及、深度融合，形成以創新帶應用、以應用促創新的良性循環。同時，會議部署實施個人消費貸款貼息政策與服務業經營主體貸款貼息政策。會議指出，對個人消費貸款和服務業經營主體貸款進行貼息，有利於通過財政金融聯動的方式，降低居民信貸成本和服務業經營主體融資成本，更好激發消費潛力、提升市場活力。

8月1日，國家發改委新聞發佈會宣佈今年第三批690億元支持消費品以舊換新的超長期特別國債資金已下達完畢，將於10月份按計劃下達第四批690億元資金，屆時將完成全年3000億元的下達計劃。下一步將會同財政部、商務部等部門，督促地方落實資金配套責任、細化資金使用計劃，確保資金有序均衡用到年底。

地方層面，上海優化離境退税消費環境，出臺三年行動方案，從「擴大離境退税網點覆蓋範圍，豐富離境退税商品品類，提升離境退税便利化水平，優化離境退税服務環境」四個方面推出16項具體行動。

北京、重慶發佈提振消費相關政策，在跟進中央政策的同時提出具有本地特色的創新舉措，如北京突出中軸線、三大文化帶、博物館之城、演藝之都等內容，提出推進雙奧國際賽事名城建設等；重慶提出加快建設巴蜀文化旅遊走廊，支持利用防空洞打造火鍋店、茶館、書店等「山城洞天」消費場景等舉措。

東莞落實廣東省政策，發佈《東莞市促進服務消費高質量發展實施方案》，從「提升傳統服務，促進民生消費提質增效；發展新型消費，推動服務消費提標進位；提升消費環境，增強服務消費市場信心」等三方面提出24項具體舉措。

天津發布《天津市推進首發經濟高質量發展的若干措施》，以大力提振消費，助力構建「大消費」格局和培育建設國際消費中心城市為出發點，制定16條措施推動首發經濟發展。

上海發佈《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，旨在通過樓宇更新同步帶動區域更新，並結合存量商務樓宇功能滯后、業態單一、更新乏力等痛點，形成「六項舉措、兩項機制」共8個方面的支撐政策，重點舉措包括推動商務功能整體煥新升級，提升商務區和商務樓宇運營服務能力，確保產業發展空間，促進功能複合和配套完善，促進街區環境和基礎設施升級，推動區域整體更新和格局營造等。

市場表現

1、商辦用地：2025年1-7月，300城商辦用地推出及成交規劃建築面積分別為12663萬平方米、10297萬平方米

圖：2020年7月-2025年7月300城商辦用地推出及成交情況

數據來源：中指數據CREIS

2025年1-7月，300城商辦用地共推出12663萬平方米，成交10297萬平方米，同比分別下降22.3%、16.1%。7月，300城商辦用地共推出2638萬平方米，成交1671萬平方米，同比分別下降12.4%、13.3%。

分城市等級來看，2025年1-7月，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為203萬平方米、163萬平方米，同比分別下降24.6%、14.9%；二線城市推出及成交面積分別為2944萬平方米、2462萬平方米，同比分別下降4.1%、16.2%；三四線城市推出及成交面積分別為9516萬平方米、7672萬平方米，同比分別下降26.6%、16%。

2、大宗交易：2025年7月，中指數據共監測到大宗交易12宗

2025年7月，中指數據共監測到1億元以上大宗交易12宗，交易金額為43億元。分物業類型來看，商業地產標的8宗（含綜合體、寫字樓、商業、商務園區），工業廠房3宗、租賃住房1宗。

表：2025年7月大宗交易案例（部分）

注：本報告所統計大宗交易，不含交易金額在1億元以內的交易，資產類型不含純地塊、住宅，不含關聯交易等非市場化行為產生的交易。

數據來源：中指數據CREIS

行業動態

1、融資動態

2025年1-7月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN、類REITs等產品約654億元，同比增長26%

圖：2025年1-7月CMBS/CMBN和類REITs產品發行量佔比（按底層資產細分）

數據來源：CNABS，中指研究院綜合整理

2025年1-7月，房地產相關企業發行的CMBS/CMBN和類REITs等產品發行單量共52支，較上年同期增加15支；產品發行金額共計654億元，同比增長26%。其中，以商業地產（消費基礎設施、辦公物業、綜合體、酒店）為底層資產的產品發行金額為386億元，佔比59%；其次為混合類資產產品，發行金額為122億元，佔比19%；以產業園為底層資產的產品發行量為81億元，佔比12%；其他類型資產（租賃住房、物流倉儲等）發行金額共計65億元，佔比10%。

二季度，消費REITs底層資產經營穩健

表：消費基礎設施公募REITs核心財務指標及底層資產出租率

注：華威西營里農產品交易中心出租率提升的主要原因是基金原始權益人子公司承租項目1號樓2層剩余空置面積創辦「夜市海鮮美食館」。

數據來源：基金公告，中指研究院綜合整理

根據各產品2025年二季報數據，8支消費REITs產品底層資產均運營穩健，期末出租率均在93%以上，其中長沙覽秀城、青島萬象城、杭州西溪印象城、成都大悦城期末出租率均在98%以上，接近滿租。經營業績方面，2025年二季度，嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、易方達華威農貿市場REIT基金收入環比增長，其他5支產品收入均有不同程度下滑，其中華安百聯消費REIT和華夏首創奧萊REIT收入環比降幅均超10%。

中航天虹消費REIT獲受理

7月28日，天虹數科商業股份有限公司（以下簡稱「天虹股份」）作為原始權益人發起的「中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金」正式獲中國證監會及深圳證券交易所受理，底層資產為蘇州相城天虹購物中心。天虹股份表示，開展公募REITs項目有利於深化國企改革，助力公司金融創新，促進國有資本提質增效，促進公司戰略轉型，打造公司新資本運作平臺，提升公司管理效率，豐富公司業務發展。

表：中航天虹消費REIT基本信息及底層資產情況

華夏華潤消費REIT擬申請第二次擴募

7月8日，華夏基金發布公告稱，華夏華潤商業REIT擬申請第二次擴募並新購入基礎設施項目。根據公告，擬購入的項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目、淄博萬象匯項目，交易對方為華潤商業資產控股有限公司，資金來源為擴募發售份額募集資金。

2、企業及項目動態

新城控股2025上半年實現商業運營總收入69.44億元

7月10日，新城控股發佈2025年6月份及第二季度經營簡報。根據公告，2025上半年公司商業運營總收入為69.44億元（即含税租金收入），同比增長11.8%。截至6月底，全國在營吾悦廣場達174座，出租率超97%。

合生商業2025上半年在營購物中心銷售額同比增長18.2%

7月12日，合生商業發佈2025上半年經營業績，在營購物中心銷售額同比增長18.2%，客流總量同比增長8%，出租率同比上升5個百分點，會員總數同比增加9.2%，經營收入同比增長13.5%，EBITDA Margin達71.2%。旗下北京朝陽合生匯銷售額40億元，客流超2000萬人次；上海五角場合生匯銷售額35億元，客流超1900萬人次。

中駿商管2025上半年客流同比增長37%

7月16-17日，中駿商管舉行2025年半年度工作會議，據會議內容，2025上半年，各門店聚焦深度運營、主動調改，全線招商調改率突破10%，客流同比增長37%，會員銷售佔比同比提升10%。未來，中駿商管將堅定秉持長期主義，因地制宜推進「一店一策」差異化經營，持續探索新商業時代的破局之道。

錦樓集團正式發佈旗下社區商業品牌「錦隆心」

7月21日，錦樓集團正式發佈旗下社區商業品牌「錦隆心」。據介紹，「錦隆心」品牌聚焦社區1公里生活圈，為消費者打造美好生活載體，圍繞「煙火美食、家庭娛樂、運動健康、全齡服務」四大方向，構建社區美好生活生態圈，計劃於2026年陸續推出6個樣板示範項目。

產品打造方面，「錦隆心」圍繞美好家庭、和諧鄰里、寵物友好、微度假等核心生活需求，設計六大主題IP活動，構建10大業態產品矩陣，包括煙火集市、超級家庭娛樂中心、雜貨生活市集、文化藝術空間、萌寵樂園、社區煙火美食、社區共創中心、全齡護理教育、社區主理人空間與一站式智慧養老服務平臺，覆蓋社區全維度需求。

武漢城建聯袂華潤萬象生活，共同打造漢陽造文創園項目

7月9日，武漢城建集團和華潤萬象生活就龜北片啟動區項目合作正式簽約。雙方將以龜北漢陽造歷史為魂，共同打造漢陽造文創園項目。項目總建築面積10.86萬平方米，由漢陽造特種汽車製造廠工業遺址地塊、現有的漢陽造文化創意產業園及配套公園綠化用地組成。按照規劃，項目將通過完善外部交通，升級內部公共空間體系，打造富有創意的文旅內容，融合影視、音樂、動漫、體育、消費體驗、娛樂體驗等多種產業功能，建設成為集文化體驗、生態旅遊、休閒娛樂、商業活動於一體的國際文旅會客廳。

長沙樂和城將改造更名為「TX CHANGSHA」，打造年輕力中心

7月16日，百聯股份發佈公告，宣佈擬與控股股東百聯集團按股權比例長沙樂和城共同增資2億元。本次增資旨在解決長沙樂和城運營資金缺口，支持其項目整體改建升級。目前，長沙樂和城已由百聯集團TX團隊接手並整改運營，根據規劃，項目將更名為"TX CHANGSHA"，定位為"年輕力中心"，打造集創新零售、藝術展覽、娛樂體驗於一體的本地潮流空間。

華潤置地首個奧萊項目萬象濱海購物村將於12月開業

華潤置地與東莞濱海灣置業公司聯合投資的首個奧萊商業項目——萬象濱海購物村預計將於2025年12月開業。項目位於東莞濱海灣新區，總建築面積約10萬平方米，由14棟街區商業樓和1棟購物中心樓組成，旨在打造集休閒、度假、購物於一體的時尚度假地。項目採用開放式街區、獨棟三角屋等建築手法，詮釋獨特的微度假、國際範以及濱海風情。