【華創地產 | 行業周報】二手房成交環比下滑，新城控股發行10億中期票據

（來源：華創地產研究）

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完整報告請參見8月5日發佈的華創證券研究報告：《二手房成交環比下滑，新城控股發行10億中期票據》

單戈 15210984979

執業編號：S0360522110001

許常捷 19946003269

執業編號：S0360525030002

報告摘要

板塊行情：第31周（7月28日-8月1日）申萬一級行業指數中，房地產指數下跌3.4%，在31個一級行業板塊中排名第29。

政策要聞：地方層面：1）瀏陽：瀏陽市住房和城鄉建設局等6部門近日聯合印發《瀏陽市促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，進一步優化房地產市場環境，滿足居民多層次、多樣化的購房需求。2）北京：7月31日，北京市人民政府辦公廳發佈《北京市關於完善生育支持政策體系推動建設生育友好型社會的工作措施》。其中明確，健全住房支持政策。多渠道增加保障性住房有效供給，未成年子女數量較多的家庭可納入公共租賃住房優先配租範圍，並在户型選擇方面給予適當照顧。3）貴州：8月1日，貴州省人民政府辦公廳近日發佈《貴州省提振消費專項行動實施方案》，計劃2025年推動城中村改造6268户、城市危舊房改造10022套。4）山東：8月1日，山東省住房城鄉建設廳近日印發《山東省推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的實施意見》，對個人消費者購置智能家居產品予以補貼，以推進新型城市基礎設施建設，打造韌性城市。

公司動態：1）華潤置地：7月29日，華潤聯合杭州交投、杭州地鐵以底價26.85億元競得杭州三墩單元XH010101-14地塊，該地塊規劃用地面積約9.74公頃，出讓面積8.92萬平方米，建築面積20.51萬平方米，為住宅兼容商業、商務、城市軌道交通用地，且商業商務與住宅建築計容面積比例為15%：85%。2）華潤置地：7月31日，華潤置地以244.7億元底價，通過100%股權轉讓方式，成功獲取上海浦東后灘2宗純宅地及黃浦余慶里地塊組成的超級資產包。其中，浦東后灘地塊總估值174.09億元，黃浦余慶里地塊總估值73.27億元。 3）保利發展：7月31日，保利華南以超過10億元的總價成功競得佛山北滘新城核心區域的地塊，樓面價約為7000元/㎡。此次競得的地塊將成為北滘首個超新規户型，陽臺佔比高達30%，也是順德區繼招商佛山序之后的又一超新規產品。出讓文件顯示，該宗地總佔地面積54945.06㎡，容積率不高於2.6，綠地率不低於30%，建築限高80米。

銷售端：第31周新房成交環比上升16%，二手房成交環比下降8%。1）本周20城商品房成交面積184萬方，商品房日平均成交面積26.3萬方，環比上升16%，同比下降21%；2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積6097萬方，累計同比下降8%；3）第31周11城二手房成交面積174萬方，日平均成交面積24.9萬方，環比下降8%，同比下降4%。4）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積6096萬方，同比上升14%。

投資策略：部分核心城市新房、宅地成交熱度較高均為優質供給驅動，但優質供給也會擠壓老庫存和二手房去化，二者仍面臨一定價格下行壓力。有效的政策關鍵在於廣義財政發力，期待城中村改造和收儲進一步推進；二手房價或為地產見底的觀測指標，核心邏輯是當前城市是二手房決定整體房價錨，新房基於高品質有溢價空間，二手房價企穩后纔有量價回升的基礎。建議關注：1）具備好產品護城河房企，有望表現出較強alpha屬性；2）優質商業地產公司的租金穩定性；3）存量房中介業務方向。重點關注綠城中國、華潤置地、太古地產、華潤萬象生活、貝殼-W等。

風險提示：產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。

報告正文

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行情回顧：房地產下降3.4%，板塊排名第29位

第31周申萬地產板塊下降3.4%。第31周（7月28日-8月1日）申萬一級行業指數中，房地產指數下跌3.4%，在31個一級行業板塊中排名第29。

本周A股板塊內漲幅第一為天府文旅，漲幅達42.0%。從A股表現來看，漲幅前五的個股分別為天府文旅、珠江股份、電子城、張江高科、衢州發展。跌幅前五的個股分別為金地集團、陸家嘴、同濟科技、招商蛇口、海南高速。

港股板塊內漲幅第一的為遠洋集團，上漲14.5%。港股表現來看，第31周漲幅排名前五的個股分別為遠洋集團、中國金茂、新城悦服務、佳兆業集團、花樣年華控股，跌幅前五的個股分別為旭輝控股集團、金地商置、萬科企業、世茂集團、融創中國。

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政策要聞

地方層面：1）瀏陽：瀏陽市住房和城鄉建設局等6部門近日聯合印發《瀏陽市促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，進一步優化房地產市場環境，滿足居民多層次、多樣化的購房需求。《措施》自2025年8月1日起施行，有效期為一年。在加大契税支持力度方面，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按1.5%的税率徵收契税。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按2%的税率徵收契税。同時實行購房補貼，2025年8月1日至2025年11月30日，對在瀏陽市行政區域內購買新建商品房，完成商品房合同網籤、契税和物業專項維修資金繳納並登記備案的，按實際繳納契税金額60%發放購房補貼。2）北京：7月31日，北京市人民政府辦公廳發佈《北京市關於完善生育支持政策體系推動建設生育友好型社會的工作措施》。其中明確，健全住房支持政策。多渠道增加保障性住房有效供給，未成年子女數量較多的家庭可納入公共租賃住房優先配租範圍，並在户型選擇方面給予適當照顧。子女祖父母或外祖父母與子女父母同時申請保障性住房的，優先考慮就近配租配售。加大對多子女家庭購房的支持力度，結合實際出臺適當提高住房公積金貸款額度等政策。多子女家庭租賃房屋並備案的，可按實際月租金提取公積金，不受月繳存額限制。3）貴州：8月1日，貴州省人民政府辦公廳近日發佈《貴州省提振消費專項行動實施方案》，計劃2025年推動城中村改造6268户、城市危舊房改造10022套。該方案強調通過改造提升住房條件，調整土地增值税預徵率緩解房企壓力，並堅持「以需定購」原則收購存量商品房用作保障性住房，以穩定房地產市場。此外，方案將出台高品質住宅設計導則，推動「好房子」項目落地，發展避暑、森林、温泉等旅居業態，規劃建設避暑康養旅居地產項目，拓展粵港澳、成渝、長三角異地客羣，培育「旅居貴州」消費市場。4）山東：8月1日，山東省住房城鄉建設廳近日印發《山東省推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的實施意見》，對個人消費者購置智能家居產品予以補貼，以推進新型城市基礎設施建設，打造韌性城市。該政策表示，開展數字家庭建設。將數字家庭納入「好房子」建設內容，新建全裝修住宅應設置居民用電、用火、用氣、用水安全和環境健康監測等基本智能產品，同步配建光纖到户和移動通訊基礎設施。鼓勵既有住宅參照新建住宅設置智能產品，對傳統家居產品進行電動化、數字化、網絡化改造。對個人消費者購置智能家居產品予以補貼，培育提供智能化家居一站式、標準化產品和服務的裝飾裝修企業。支持具備條件的城市積極創建國家數字家庭試點。

公司層面：1）華潤置地：7月29日，華潤聯合杭州交投、杭州地鐵以底價26.85億元競得杭州三墩單元XH010101-14地塊，該地塊規劃用地面積約9.74公頃，出讓面積8.92萬平方米，建築面積20.51萬平方米，為住宅兼容商業、商務、城市軌道交通用地，且商業商務與住宅建築計容面積比例為15%：85%。2）華潤置地：7月31日，華潤置地以244.7億元底價，通過100%股權轉讓方式，成功獲取上海浦東后灘2宗純宅地及黃浦余慶里地塊組成的超級資產包。其中，浦東后灘地塊總估值174.09億元，黃浦余慶里地塊總估值73.27億元。3）保利發展：7月31日，保利華南以超過10億元的總價成功競得佛山北滘新城核心區域的地塊，樓面價約為7000元/㎡。此次競得的地塊將成為北滘首個超新規户型，陽臺佔比高達30%，也是順德區繼招商佛山序之后的又一超新規產品。出讓文件顯示，該宗地總佔地面積54945.06㎡，容積率不高於2.6，綠地率不低於30%，建築限高80米。整宗地塊須於1年內動工，4年內竣工。

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銷售端：新房成交同比下降21%，二手房成交同比下降4%

（一）新房市場：第31周20城成交面積同比下降21%

從我們監測的20城數據來看，第31周20城商品房日均成交面積環比上升16%，同比下降21%。1）本周20城商品房成交面積184萬方，商品房日平均成交面積26.3萬方，環比上升16%，同比下降21%；2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積6097萬方，累計同比下降8%。

第31周一線城市商品房成交面積為63.5萬方，同比下降23%。1）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市第31周成交面積分別為63.5萬方、76.9萬方、43.4萬方，周環比增速分別為27%，14%，7%，周同比增速分別為-23%、-11%、-31%。2）一線城市中北京、上海、廣州、深圳成交面積同比增速分別為-27%、-17%、-14%、-59%，環比增速分別11%、32%、42%、-2%；二線城市中武漢、蘇州同比增速為62%、10%；三四線城市中温州、惠州、泰安同比增速為48%、7%、3%。3）從累計數據來看，一線城市商品房成交面積為2013萬方，同比下降3%。我們監測的5個二線城市商品房成交面積為2465萬方，同比下降11%；11個三四線城市商品房成交面積為1619萬方，同比下降8%。第12周一線城市商品房成交面積為83.6萬方，同比上升26%。

（二）二手房市場：第31周11城成交面積同比下降4%

從我們監測的11城數據來看，第31周二手房成交面積同比下降4%。1）第31周11城二手房成交面積174萬方，日平均成交面積24.9萬方，環比下降8%，同比下降4%。2）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積6096萬方，同比上升14%。

第31周監測的一線城市二手房成交面積同比下降4%。1）分城市級別來看，我們監測的一線、二線、三四線城市第31周二手房成交面積分別為78.6萬方、75.2萬方、20.5萬方，環比增速分別為-2%，-17%，4%，同比增速分別為-2%、-8%、4%。2）一線城市中北京二手房成交面積31.4萬方，同比下降4%；上海二手房成交面積36.2方，同比下降3%；深圳二手房成交面積11.0萬方，同比上升9%。3）二線城市中成都、青島成交面積同比增速為-5%、-6%。4）從累計數據來看，3個一線城市二手房成交面積2651萬方，同比上升19%；5個二線城市二手房成交面積2828萬方，同比上升12%；3個三四線城市二手房成交面積617萬方，同比上升7%。

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融資端：新城控股發行10億中期票據，票面利率2.68%

本周發債企業大部分為地方國企。1）第31周夢想置業發行規模最大，發行兩隻證監會主管ABS債券共計11.31億元；2）天地源發行的私募債利率最高，為4.18%，蘇高新集團發行的2億超短期融資券票面利率最低，為1.6%。

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投資建議

部分核心城市新房、宅地成交熱度較高均為優質供給驅動，但優質供給也會擠壓老庫存和二手房去化，二者仍面臨一定價格下行壓力。有效的政策關鍵在於廣義財政發力，期待城中村改造和收儲進一步推進；二手房價或為地產見底的觀測指標，核心邏輯是當前城市是二手房決定整體房價錨，新房基於高品質有溢價空間，二手房價企穩后纔有量價回升的基礎。建議關注：1）具備好產品護城河房企，有望表現出較強alpha屬性；2）優質商業地產公司的租金穩定性；3）存量房中介業務方向。重點關注綠城中國、華潤置地、太古地產、華潤萬象生活、貝殼-W等。

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風險提示

產業、人口兑現不及預期，廣義財政發力不足。