啟動私有化 大悦城地產自救未完

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　　來源：北京商報

　　記者 劉卓瀾

　　在港股摸爬滾打12年的商業地產巨頭大悦城或將揮別資本市場。近日，大悦城地產有限公司（以下簡稱「大悦城地產」）及其控股股東大悦城控股集團股份有限公司（以下簡稱「大悦城控股」）發佈公告，大悦城地產擬以協議安排的方式回購股份並於香港聯交所申請撤銷上市地位。本次交易大悦城地產每股對價0.62港元，總金額約29.32億港元。協議安排生效后，計劃股份將被註銷，大悦城地產將申請撤銷在香港聯交所的上市地位。這意味着大悦城地產擬私有化退市。對大悦城控股而言，這一私有化退市舉措或將成為其扭轉當前局面的關鍵一環。然而，即便完成私有化退市，后續仍要應對銷售去化、資產減值以及債務管理等難題，大悦城控股能否實現持續的扭虧為盈，還需要時間來給出答案。

　　啟動私有化

　　成立於1992年，於2013年上市，到2025年提交建議撤銷上市地位，大悦城地產或將終結12年港股歷程。近日，大悦城控股發佈公告，宣佈其控股子公司大悦城地產將通過協議安排的方式回購股份，並計劃在香港聯交所撤銷上市地位。交易對方為除大悦城和得茂以外的大悦城地產其他所有股東，每股計劃股份換取0.62港元現金，總計約29.32億港元。協議安排生效后，計劃股份將被註銷，大悦城地產將申請撤銷在香港聯交所的上市地位。

　　股權結構方面，協議安排前大悦城控股集團股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，計劃股東持股33.24%。協議安排后，大悦城控股持股比例將增至96.13%，得茂持股3.87%。

　　據介紹，大悦城地產以開發、經營和管理大悦城為品牌的城市綜合體為主要業務方向，同時開發、銷售、投資管理其他物業項目，擁有投資物業、物業開發、酒店運營、管理輸出及其他服務四大業務板塊。

　　大悦城控股表示，本次交易完成后，大悦城控股將增厚對大悦城地產的權益，有利於進一步提升公司歸母淨利潤。同時，本次交易將有效增強本公司對旗下資產的統籌配置能力，促進不同業務板塊及項目間資源優化配置，釋放協同潛力，發揮資源聚合效應，提升公司整體運營效率、市場競爭力，推動公司核心戰略發展目標的實現及高質量發展。

　　截至2024年末，大悦城地產已經佈局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等五大城市羣的核心城市及周邊輻射區域，進駐中國內地北京、上海、廣州、天津等24個城市及香港，擁有或管理32個大悦城、大悦匯和其他商業項目，以及北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優質投資物業，杭州鷺悦朗雲府等熱門銷售物業，三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等國際頂級品牌奢華酒店。

　　資產進一步整合

　　大悦城地產的私有化，是中糧集團地產業務整合的趨勢。作為央企，中糧集團的主要地產平臺是在A股上市的大悦城控股，而大悦城控股持有大悦城地產64.18%的股權，此次大悦城地產的私有化，在一定程度上也是二者的合併歸攏。協議安排后，大悦城控股持股比例將增至96.13%，得茂持股3.87%。大悦城控股表示，這將顯著優化公司的治理框架，整合組織架構與股權結構。

　　從數據來看，大悦城控股在業績上一直承壓，若是大悦城地產退市，在一定程度上能緩解這一困境。大悦城控股2024年的財報數據顯示，2024年大悦城控股實現營業收入約357.91億元，較2023年下降2.7%；歸屬於上市公司股東的淨虧損約29.77億元，較2023年下降103.14%。大悦城地產在2024年營業收入198.31億元，歸母淨利潤7.79億元，資產總額1067.71億元，負債總額735.78億元。

　　與此同時，近年來，大悦城地產股價一直在低於每股1港元的位置徘徊，對於股東來説，此次私有化給出了較有吸引力的溢價。每股計劃股份的註銷價為0.62港元，較最后交易日每股收市價0.37港元溢價67.57%，較停牌前最后10個及30個連續交易日平均收市價每股約0.344港元及每股約0.27港元分別溢價80.49%及129.66%。這為股東提供了實現投資溢價的機會，同時也解決了股份交易流動性偏低的問題，讓股東在一定程度上能夠以較為有利的價格退出。

　　大悦城地產股價長期較每股資產淨值折讓，整體流動性偏低，限制了該公司從資本市場籌集資金的能力。鑑於當前複雜的市場環境，大悦城地產的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，且在可預見的將來也難有實質性改善。商品戰略專家潘俊認為，大悦城地產完成私有化后，戰略重心可能更傾向於長期價值投資和資產優化。決策效率提升將加快項目投資節奏，資金分配可能更集中投向核心商業地產和優質綜合體項目，減少短期盈利壓力下的分散投資。相較於上市階段，未來大悦城控股將更注重資產質量提升和現金流管理，靈活調整開發與持有比例。

　　中國商業聯合會專家委員會委員賴陽認為，在當前宏觀經濟和房企前景不確定性的雙重壓力下，資本市場對房企的融資便利和市場溢價已不再顯著，這使得上市公司的身份無法帶來預期中的優勢。因此，私有化變得更具合理性和緊迫性。此舉可視為大悦城控股為核心業務板塊創造更靈活、更具前瞻性的發展空間。通過私有化，大悦城地產得以擺脫資本市場對短期財務指標的持續壓力，獲得更大的戰略自主權，將重心轉向那些能帶來長期品牌價值和穩定現金流的創新項目。

　　做好長期規劃

　　由於大悦城地產受A股上市公司股東大悦城控股控制，現有的架構增加了公司治理的複雜性，阻礙了決策效率。基於此，私有化成爲了大悦城地產應對市場環境變化的戰略舉措。大悦城地產指出，私有化之后，大悦城地產在制定長期戰略決策方面將具備更強的靈活性。由於公司受A股上市公司股東大悦城控股集團控制，目前的架構增加了公司治理的複雜性，阻礙了決策效率。私有化之后，能夠精簡公司的管治框架、企業架構及股權，進而提升管理效率。計劃生效后，公司將向聯交所申請撤銷股份的上市地位，屆時業務策略、重大投資及資本營運將不再受制於董事會或股東在股東大會上根據上市規則作出的批准，這無疑會縮短決策周期，提高營運效率並降低相關成本。

　　母公司大悦城控股持股比例提升后，將強化「開發+運營」的協同效應。潘俊指出，資源調配上可能整合上下游產業鏈，統一資金池管理，提升資金產周轉效率。在戰略佈局上，母公司可更靈活地統籌住宅開發與商業運營資源，形成差異化競爭優勢。新的協同規劃可能包括商業品牌標準化輸出、會員體系互通等。

　　作為大悦城地產的明星產品線，購物中心「大悦城」一直都是核心業務。潘俊認為，購物中心運營更注重長期品牌價值建設。招商策略可能轉向更多首店經濟和體驗業態引入，減少對短期租金收入的依賴。運營模式上，大悦城加強數字化升級和會員經濟，與上市時期相比，更敢於投入創新業態培育期，打造差異化競爭優勢。長期規劃將側重資產增值而非單純規模擴張。

　　賴陽同樣認為，大悦城地產在體驗化、藝術、沉浸式場景和潮流文化等領域已是行業公認的領軍者，未來的發展需要超越已有的成功模式，持續深化其品牌價值，讓旗下項目成為引領新生活方式、文化潮流和社羣精神的城市精神地標。

　　「私有化有助於提升在商業地產領域的專業競爭力，通過資產優化和運營提效鞏固行業地位。」潘俊表示，應對周期波動方面，非上市狀態可採取更靈活的資金策略，如持有優質資產對抗下行周期，同時減少資本市場波動對經營決策的干擾。這種調整將強化大悦城控股的「運營驅動」差異化優勢。

責任編輯：高佳