天虹消費REIT擬募集11.47億 首年分派率預計為4.92%

（來源：REITs家）

一、本基金的整體架構

本基金的整體交易架構如下圖所示：

二、基礎設施項目概況

（一）基本情況

1、基礎設施項目基本情況

本基金通過特殊目的載體實現對基礎設施項目的控制，本基金初始投資的 目標基礎設施項目為相城天虹項目，是天虹股份優質核心資產之一。 

2024 年，相城天虹在天虹股份全國範圍內經營的40家直營購物中心中銷售 額排名第七，利潤總額排名第三；在天虹股份蘇州地區經營的7家直營店項目中銷售額排名第一、利潤總額排名第一。相城天虹於2017年底正式運營，入市即成為區域內代表性大體量購物中心項目，在項目規模、商業定位以及運營能力上都領先於板塊整體水平，在區域內積累了良好口碑和穩固客羣。相城天虹項目涵蓋生活零售、兒童成長、休閒娛樂、便利生活四大板塊，輻射項目周邊8公里的150萬客羣，為周邊120箇中高檔小區、18個行政單位和30所學校的居民和人員提供一站式休閒娛樂、生活配套等服務。 

本項目屬於消費基礎設施行業，具體類型為購物中心，現由項目公司蘇州 市天虹商業管理有限公司依法合規直接持有。公司的日常經營主要委託蘇州天 虹商場有限公司進行日常運營管理。截至2025年3月31日，本項目的基本情況如下：

2、基礎設施項目的入池資產範圍

基礎設施項目的入池資產即相城天虹，位於蘇州市相城區相城大道1168號， 總房屋建築面積 197,821.36 平方米，商業部分對應的土地使用權面積為 14,185.69 平方米。截至 2025年3月31日，項目可租賃面積共計51,358.04平方 米。 

其中用途為「商業服務」的房屋建築面積合計爲110,776.95平方米，包含蘇州 相城天虹購物中心項目商業裙樓負1層商業地下室、1-5層商業、6層屋頂平臺。 

其中項目配套的車庫5合計建築面積為87,044.41平方米，共計1,358個車庫 停車位。包含地上車位467個，分佈在停車樓2-4層，其面積為24,061.56平方 米。地下車位891個（含人防車位492個），地下車庫分佈在負1層及負2層， 其面積為33,361.82 平方米，以及項目公司享有使用權的人防車庫，位於地下負 2 層，面積為29,621.03平方米。

3、基礎設施項目區位

相城天虹項目位於江蘇省蘇州市相城區，蘇州市作為經濟發達的新一線城 市以及長三角地區重點打造的「國際消費中心城市」，2024年全年GDP6達2.67萬 億，位居江蘇省第一，全國第六。2024 年，蘇州消費市場呈明顯復甦態勢，全 年社會消費品零售總額增速位居全國第二，是全國首個消費破萬億的地級市。 2024年，其商業魅力在15座新一線城市位居第四位，其商業豐富程度與城市消 費潛力緊跟北上廣深等一線城市的步伐。

相城區作為蘇州市新興商圈，主要受到蘇州居住人口從姑蘇老城區、工業 園區和高新區三區向南北外溢的影響，推動區域消費能力不斷上漲。目前，相城區商圈受高鐵新城發展的推動，區域商業氛圍日趨濃厚。2024 年，相城區經 濟總量提檔升級，全區實現地區生產總值 1,385.04 億元，按可比價計算比上年 增長 6.8%。本項目所在的相城區元和高新區片區是相城發展最成熟的地區，擁 有相城最密集的人口分佈和最集中的商業配套設施。

本項目坐落於江蘇省蘇州市相城經濟開發區相城大道1168號，土地使用權 面積為14,185.69 平方米，該地塊南側臨河流，東側臨公園綠化，西側臨相城大 道，北側臨加油站，紀元路穿過相城天虹項目。該地塊臨近陽澄湖東路、澄虹 路、嘉元路等城市主干道。其所佔用地塊呈較規則四邊形，地勢平緩，地質條 件良好，土地承載能力較強。本項目所在地塊宗地紅線外基礎設施已達到「五 通」，包括通路、通電、通信、通上水、通下水。周邊鄰近道路短期內不涉及拓 寬、改造、封閉等計劃。

二、主要經營模式和運營策略 

1、經營模式概況

本基金投資的基礎設施項目為相城天虹，屬於消費基礎設施項目，以購物 中心模式經營。購物中心業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、 雜品店以及娛樂健身休閒場所等。 相城天虹的經營模式分為租賃和聯營，租賃模式為以自持購物中心資產向 符合要求的承租商户提供租賃及購物中心整體運營服務並收取租金、物業管理 費等收入，計租方式為純固定租金、純浮動租金、純固定租金與純浮動租金兩 者取高三種方式，各承租商户統一管理、分散經營。聯營模式收入確認方式為銷售額提成。

2、項目主要運營策略

蘇州相城天虹項目作為目前蘇州天虹在江蘇區域最大的運營管理項目，經 營表現名列前茅，給當地消費者提供多元、美好的購物體驗。

（1）商場定位 

相城天虹作為天虹股份在江蘇區域投資建成的重要大型城市綜合體，位於 蘇州市相城區核心商圈，是蘇州北部城區的大型城市綜合體之一，面向全蘇州 市客羣，通過多元業態組合和數字化運營體系，打造以「親和、信賴、享受生活」 為核心價值的品牌。

項目定位為區域級購物中心，以滿足周邊住宅區、辦公區及商業區的消費 需求為核心，打造「北蘇州親子成長、社交歡聚首選地」，主要服務輻射範圍內 周邊社區居民消費需求，主力消費客羣為品質家庭客、時尚年輕客，致力於打 造北蘇州家庭生活、時尚歡聚的首選之地。目標客羣主要聚焦於中等收入及以 上注重生活品質的家庭親子類客羣，因此在品牌招商上更加註重引入兒童體驗類業態、家庭偏好型餐飲、零售等。通過從吃喝玩樂、生活零售、兒童成長、 便利生活四個方面，相城天虹為顧客提供全方位的消費體驗，充分滿足區域內多元化消費需求，進一步提升本項目在蘇州市商業版圖中的競爭力和影響力。

從項目定位來看，周邊區域分佈以成熟住宅區和新興商務辦公區為主，商 業氛圍濃厚，消費客羣穩定且具有較強的消費能力，其消費能力與項目定位高 度匹配。

（2）客户羣體 

相城天虹主要服務於潮流時尚客羣和年輕精緻家庭，精準定位區域內年輕 化、時尚化的消費需求。項目2024年度累計客流量超過1,502.34萬人次，充分 體現了其在蘇州市區的強勁吸引力和市場地位。

3、承租商户的招商與引進 

作為已進入穩定運營期的成熟購物中心項目，相城天虹在招商策略方面， 採用總部戰略合作品牌+地方特色品牌雙輪驅動模式，憑藉天虹品牌的招商吸引 力以及蘇州市地方豐富多元的消費業態，共同構築項目招商的品牌矩陣，對入駐品牌持續迭代升級。 

同時，針對相城天虹定位相對年輕客羣的運營策略，在招商時注重契合時 下最前沿的消費熱點以及年輕客羣不斷更迭的消費需求，在注重品牌品質的同時，深耕周邊核心客羣、創新 IP矩陣，實現產品競爭力與商業品牌力的持續提升。

（三）運營數據

1、運營時間 

相城天虹項目運營起始時間為2017年12月29日，截至2025年3月31日， 已運營7.26年。

2、總體經營收益情況 

（1）歷史經營收益 

相城天虹項目近三年及一期經營情況和財務情況如下表所示。

2022 年天虹股份作為央企下屬國有控股企業，響應國家號召，對項 目租户減免租金 2,450.51 萬元。2024 年度營業收入小幅下降主要系受到周邊競 爭項目龍湖蘇州相城天街新開業的影響，為抵消分流影響，相城天虹通過對部 分項目租户實施租金減免來穩定出租率。2024 年度淨利潤同比下降，主要系外 部借款導致的財務費用增加、裝修改造帶來的折舊攤銷增加以及租金減免的影響。剔除上述因素的影響，報告期營業收入及淨利潤基本保持穩定。

3、收入來源情況 

（1）收入結構情況

本項目收入來源主要包括主營業務收入及其他業務收入兩類。根據收入類 型的不同，主營業務收入包括店鋪租金收入（固定租金、浮動租金、銷售額提 成）、管理費、多經場地收費、倉租收費等；其他業務收入為廣告位收費、停車收費及其他收入，報告期內，2022年至2024年主營業務收入佔總收入的平均 比例為93.07%。

（2）經營模式情況 

根據經營模式的不同，商户經營模式分為租賃和聯營，租賃模式的計租方 式為固定租金、銷售額提成租金、固定租金與銷售額提成租金兩者取高三種方 式，聯營模式收入確認方式為銷售額提成。聯營租户佔比較小，2024年末租賃 模式、聯營模式的已出租面積與項目已出租總面積的佔比分別為95.43%、 4.57%。2025年一季度末租賃模式、聯營模式的已出租面積與項目已出租總面 積的佔比分別為95.24%、4.76%。

（3）業態分佈情況 

相城天虹項目主要的租户業態分為零售、餐飲、生活配套及體驗、超市等。 報告期內，零售業態貢獻的營業收入最高，2022年度、2023年度、2024年度和 2025年1-3月零售業態營業收入分別為 3,393.44萬元、4,363.08萬元、3,929.83 萬元和1,095.77萬元，分別佔比48.84%、47.86%、42.86%和52.34%，其次為餐飲，報告期內佔比分別為33.86%、33.51%、38.79%和30.57%。

報告期內，零售業態的租賃面積最高，2022年度、2023年度、2024年度和 2025年1-3月零售業態租賃面積佔總租賃面積比重分別為41.06%、35.63%、 41.51%和41.19%，餐飲和生活配套及體驗業態租賃分佈結構及佔比較為均衡， 餐飲租賃面積佔總租賃面積比重約為25%-30%，生活配套及體驗業態租賃面積 佔總租賃面積比重合計約為25%-30%。整體業態分佈均衡、結構科學，品牌豐 富，可以滿足消費者「一站式」購物與「體驗式」娛樂需求。

（4）各類店型平均固定租金單價情況 

報告期內的主力店和專門店固定租金水平如下表所示。2022 年租金水平較 低，主要系2022年天虹股份積極響應國家號召，對項目租户實施租金減免政策 所致。2023年免租政策退出疊加門店數量增長，主力店由5家擴容至11家，租 金恢復市場化定價。2024年租金單價較2023年有所下降，主要系受到周邊競爭 項目龍湖蘇州相城天街新開業的影響，為抵消分流影響，相城天虹通過對部分 項目租户實施租金減免來穩定出租率。后期隨着經營迴歸正常，租金將逐步回升至正常水平。

（4）各類店型平均固定租金單價情況 

報告期內的主力店和專門店固定租金水平如下表所示。2022 年租金水平較 低，主要系2022年天虹股份積極響應國家號召，對項目租户實施租金減免政策 所致。2023年免租政策退出疊加門店數量增長，主力店由5家擴容至11家，租 金恢復市場化定價。2024年租金單價較2023年有所下降，主要系受到周邊競爭 項目龍湖蘇州相城天街新開業的影響，為抵消分流影響，相城天虹通過對部分 項目租户實施租金減免來穩定出租率。后期隨着經營迴歸正常，租金將逐步回 升至正常水平。

（5）收入分散度情況 

截至2025年3月31日，相城天虹項目可出租面積51,358.04平方米，項目 已出租面積為49,435.04平方米，出租率為96.26%，已簽約租户共計283個。

從項目租賃面積來看，截至2025年 3月 31日，項目按租户的租賃面積排 名，前十大租户承租面積佔比均不超過10%，租賃面積佔比超過5%以上的租户 共計 2家，分別為影院和超市，符合優質商業渠道配置規律。租賃面積佔比第二大的租户為位於地下一層的天虹超市，在報告期內由運營管理實施機構蘇州天虹整租運營，根據2025年7月1日生效的租賃合同，天虹超市將由蘇州天虹經營，項目公司收取固定租金。

從項目租金水平來看，前十大承租方店鋪2025年一季度租賃收入佔比（店 鋪租户收入包含固定租金、浮動租金和銷售額提成，下同）合計爲7.93%。前 十大承租方店鋪租賃收入佔比均不超過5%，不存在重要現金流提供方，收入來 源具有較高的分散性，具體明細如下：

截至2025年3月31日，相城天虹租户中共11家主力店，除表14-9中列明 的8家外，剩余主力店情況如下表述：

（6）關聯收入情況 

相城天虹項目地下一層天虹超市由運營方（即蘇州天虹）自營，根據換租 安排，天虹超市已經以運營方作為租户與項目公司簽訂《購物中心內超市租賃 合同》並生效，關鍵條款總結如下：租賃期限15年，計租面積3,965平方米， 租金單價25元/平方米/月，每三年租金遞增5%，管理費單價15元/平方米/月， 租期內管理費無遞增。2022年度、2023年度、2024年度及2025年1-3月關聯方收入佔項目總收入比例較低，分別為1.11%、0.81%、0.83%和0.86%。

4、項目租約情況 

截至2025年3月31日，相城天虹項目可出租面積51,358.04平方米，項目 已出租面積為49,435.04平方米（含超市），出租率為96.26%。共簽約租户283 個，其中主力店11個，專門店270個，超市1個，影院1個。

（1）租賃合同期限 

截至2025年3月31日，相城天虹租賃協議的合同期限在1年（含1年）以 下的租約佔總租約面積的 12.0%；在 1-3 年（含 3 年）的租約佔總租約面積的 40.4%；在 3-5 年（含 5年）的租約佔總租約面積的18.0%；大於5年的租約佔總租約面積的29.6%。 

商户一般擁有重續權利延長租賃期限，並會選擇於現有租約到期前三至六 個月向運營方發出表明有意行使該重續權的書面通知，而新租約會於現有租約 到期前一至三個月訂立。如商户並未於規定的時間內向運營方發出通知或訂立新租約，額外租賃期限的租金由商户與運營方根據當前市場標準磋商確定。

（2）加權平均剩余租期

截至2025年3月31日，本項目按照面積計算加權平均剩余租期為3.47年， 其中專門店和主力店加權平均剩余租期為1.35年和3.59年。未來到期的租約分佈情況統計如下：

（3）項目租户儲備情況 

相城天虹運營管理團隊藉助天虹股份強大的品牌信息資源庫和項目的市場 影響力，積極拓展和儲備品牌資源，確保項目按時按需進行更新迭代。依託天 虹股份在各個細分業態儲備的大量備選租户，對於計劃調整及續約的商户位置， 每個位置根據對應調整品類進行品牌備選。目前天虹股份已儲備 10000 余家租 户品牌，其中零售品牌超4800家，餐飲品牌超3500家，娛樂服務品牌超2500 家，天虹股份會針對各個門店的項目定位統籌協調租户品牌入駐。

（4）現有租約對項目經營、處置的限制情況 

1）含有特殊條款的租約情況 

截至2025年3月31日，本項目主力店及部分國際知名品牌租賃合同存在對 基礎設施項目的經營、處置產生限制的特殊條款，包括承租人在特殊情形下享 有單方解除權的提前退租條款、特殊情形下（開業免租期、按照政策法規的要 求對租金予以減免等常規情形除外）租金減免或優惠條款、禁止或限制商場對 同類業態進行招商的競爭排他條款、對開業率/開業品牌存在特殊要求的限制條 款、優先購買權條款和優先續租權條款等，共涉及7個租户。

三、基礎設施資產的評估情況

（一）估價方法 

戴德梁行分析了基礎設施項目的特點和實際狀況，綜合考慮基礎設施項目 所處區域、物業性質、產品特點及影響其市場價值的各類因素，由於基礎設施 項目為收益性項目，其未來收入及相關費用均具有可預測性和持續性，符合收 益法的應用條件及適用範圍，戴德梁行採用 100%「收益法」評估基礎設施項目之 市場價值。

（二）估價結果

中國蘇州市相城經濟開發區相城大道1168號「蘇州相城天虹購物中心」消 費基礎設施，土地使用權面積 14,185.69 平方米，總房屋建築面積為 197,821.36 平方米（其中商業服務建築面積110,776.95平方米，車庫建築面積87,044.41平 方米，停車位共計1,358個（含人防車位492個）），於2025年3月31日之市 場價值為人民幣 1,147,000,000 元（大寫人民幣壹拾壹億肆仟柒佰萬元整），折 合建築面積單價為10,354元/平方米。

（三）賬面價值與評估價值的差異情況

截至2025年3月31日相城天虹項目賬面 價值為531,172,606.23 元，評估價值較賬面價值增值 615,827,393.77元，增值幅 度為115.94%。

（四）主要假設條件説明及合理性説明 

1、估值方法介紹

本項目由評估機構在認真分析所掌握的資料並進行實地查勘后，判斷相城 天虹項目為收益性物業，其收益情況及相關費用均具有可預測性和持續性，符 合收益法的應用條件及適用範圍。因此根據相城天虹項目的特點和實際狀況， 採用收益法作為本次估價的評估方法。

2、估價測算主要參數介紹 

（1）收入確定方法 

截至2025年3月31日，相城天虹項目可供出租面積51,358.04平方米，已 出租面積為49,435.04平方米（含超市），出租率為96.26%。商户經營模式分為 租賃和聯營，租賃模式的計租方式為固定租金、銷售額提成租金、固定租金與 銷售額提成租金兩者取高三種方式，聯營模式收入確認方式為銷售提成。

1）市場固定租金

評估機構根據與相城天虹項目在客羣定位、樓宇品質、區位條件等方面的 相似程度，在相城天虹項目臨近的範圍內選定了 3個較有代表性的購物中心項 目作為同類項目對比分析的對象，以下可比數據均源自評估機構戴德梁行出具 的《蘇州相城天虹購物中心消費基礎設施市場調研報告》。

經過充分考慮各物業的差異，得到修正后相城天虹項目的比準市場租金。 修正后得到相城天虹項目商業主力店的比準租金單價如下：

根據相城天虹項目各樓層平均租金差異，各樓層（B1-L5）專門店市場租金 在首層專門店比準租金基礎上考慮60%-170%樓層修正係數，得出相城天虹項目 B1-L5 層專門店市場租金修正結果範圍為117.60-333.20元/平方米/月（含增值税， 不含管理費、推廣費）。

根據超市簽約租金及市場租金水平修正后得到相城天虹項目超市的比準租 金單價如下：

2）浮動租金收入 

本次測算根據基礎設施項目歷史數據，浮動租金2022-2024年平均年度收入 佔每年固定租金收入的 11.7%，2025 年一季度浮動租金收入佔固定租金收入比 例為17.8%。本次測算參考該收入2022年至2024年佔比情況，測算得出預測期 2025年二至四季度浮動租金收入約為522萬元。

3）聯營收入 

根據基礎設施項目歷史數據，聯營2022-2024年平均年度收入佔每年固定租 金收入的4.6%，2025年一季度聯營收入佔固定租金收入比例為7.2%。本次測算 參考該收入2022年至2024年佔比情況，測算得出預測期2025年二至四季度聯 營收入約為205萬元。

4）租金增長率分析 

相城天虹項目當前部分已簽約租户租期內租金增長率約為 3%-5%。根據市 場調研，區域內其他可比項目簽約專門店租金增長率一般為 3%-5%，主力店增長率一般為3%，超市及影院增長率一般為2%。

綜上，根據相城天虹項目歷史運營情況、類似消費基礎設施的發展經驗、 該區域消費基礎設施的市場狀況，評估預測相城天虹項目專門店固定租金首年 租金不設增長，租金增長率第二年至第五年4%，第六年至預測期末（第十年） 穩定在3%；評估預測相城天虹項目主力店、超市及影院固定租金首年租金不設 增長，第二年至預測期末（第十年）增長率分別為 3%、2%、2%。第十一年以 后，整體長期增長率為2.75%。

5）出租率分析 

截至2025 年 3月 31日，相城天虹項目出租率為 96.26%，簽約租户共計 283個，簽約租户將於2025-2039年逐年到期。相城天虹項目於2017年底開業， 經過兩年的運營，2019年全年平均出租率達到96.20%，歷史期月出租率峰值超過98%，2023年全年平均出租率為93.48%，2024年平均出租率為95.55%，2025 年一季度平均出租率為92.59%。

綜合上述內容，假設項目評估期前4年出租率分別設為95%、95.5%、96%、 96.5%，自第5年起出租率穩定在97%。此外，根據市場情況，新承租方進駐前 必須的裝修時間及免租期等因素存在，都有可能帶來租金損失，相城天虹項目當前有效合同平均每年有 5天免租期，本次評估假設項目每次更新租期時有效 的年均免租期為5天。

6）管理費及推廣費收入 

管理費包含向商户收取的物業管理費和推廣費，根據產權方與運營方提供 資料，物業管理費收費標準為主力店、聯營店鋪與超市主要按 15 元/平方米/月 收取，影院按照2元/平方米/月收取，專門店主要按65元/平方米/月收取；推廣 費收費標準為主力店主要按5元/平方米/月收取，專門店主要按10元/平方米/月 收取，聯營店、超市及影院不收取推廣費。對於已出租部分物業，租賃期限內 的管理費採用租賃合同中約定（租約限制）的管理費。租約期外參考運營方所 制定並執行的標準，預測期內第四年、第八年管理費增長3%，推廣費無增長。

7）多經場地收入 

本次測算根據基礎設施項目歷史數據，2024年多經場地收入為 638萬元， 2025 年一季度多經場地收入為128萬元，2021至2024的複合增長率為2%，運 營管理機構計劃提升多經場地收入，本次測算參考2024年該項收入金額及歷史 年化增長情況，測算得出預測期2025年二至四季度多經場地收入約為492萬元， 預測期內年增長2%。

（2）運營成本分析 

蘇州相城天虹成本構成包含物業管理費、清潔費、人工費用、促銷廣告費、 維修費、水電費、運營雜費及保險費。

1）物業管理費 

根據項目公司備考審計報告，物業管理費2021-2023年平均不含税年度支出 約為329萬元，根據物業管理合同，蘇州相城天虹2024年每月產生物業管理費不含税支出269,021.96 元。參考該份管理合同2024年支出金額，測算得出預測期2025年二至四季度物業管理費支出約為243萬元（不含税），預測期內年增 長1%。

2）清潔費

根據項目公司備考審計報告，清潔費2024年含税支出約為300萬元，根據 清潔服務合同，自2024年7月1日起至2026年6月30日止，蘇州相城天虹每月產生清潔費含税支出 249,600 元。參考該份清潔合同，本次測算預測期 2025 年二至四季度清潔費支出約 226 萬元，預測期內前兩年按照該份清潔服務合同 進行，第三年起該項支出年增長1%。

3）人工費用 

根據項目公司備考審計報告，人工費用成本2021-2023年平均年度支出約為 1,148萬元，2024年度該項成本支出為1,023.80萬元，2025年一季度人工費用約 為250萬元。蘇州相城天虹近年來人員成本縮減，參考該項成本2024年度數據， 預測2025年二至四季度人工費用成本為772萬元。根據運營公司專業測評考覈 標準，符合條件的專業崗位的人員每年可參加一次專業測評，參加通過率 20%， 通過的人員薪資漲幅7%，本次測算預測期內人工費用成本年增長1.4%。

4）促銷廣告費 

根據項目公司備考審計報告，促銷廣告費成本2022-2024年平均年度不含税 支出佔總收入的5.1%，含税金額約佔總收入的5.5%，2025年一季度促銷廣告費 佔總收入比例約為4.4%，本次測算參考蘇州相城天虹2022年至2024年平均佔 比，測算得出預測期2025年二至四季度促銷廣告費支出約為457萬元。

5）維修費 

根據項目公司備考審計報告，維修費2022-2024年平均年度不含税支出約為 166 萬元，含税約178萬元。2025年一季度維修費不含税支出約為28萬元。本 次測算採用蘇州相城天虹2022年至2024年平均支出金額，預測2025年二至四 季度維修費為134萬元，預測期內年增長1%。

 6）水電費 

根據項目公司備考審計報告，水電費2022-2024年平均年度不含税支出約為 659萬元，含税約705萬元，2025年一季度水電費不含税支出約為167萬元。本 次測算參考水電費2022年至2024年支出金額平均值，測算預測期2025年二至 四季度水電費支出約為531萬元，預測期內無增長。

（3）資本性支出 

本次測算中參考產權方與運營方提供的預測數據，截至2024年末蘇州相城 天虹剩余年期將發生約9,609萬元資本性支出，平均年度支出331萬元，本次估 值採用該平均值作為每年資本性支出金額，測算預測期2025年二至四季度資本性支出約為249萬元。

針對專項改造升級事項，2023 年開始，蘇州相城天虹為應對龍湖蘇州相城 天街的競爭，進行了整體的改造升級，主要裝修改造的內容包括「未來環」接口、 外立面改造美化、下沉廣場翻新、內部裝飾升級、機動車動線改造、客梯廳品 質提升等，提升了顧客滿意度、舒適度及便利程度，為本項目夯實客流基礎。 上述改造升級已於2024年全部完工。2025 年正在進行和即將進行的改造包括對 個別樓層翻新改造，后場通道天、地牆維修，燈帶升級，部分衞生間、母嬰室 升級，局部區域空調改造，局部地磚翻新修復等。截至2025年3月31日，剩余 未改造部分需支出金額預計為 415.23 萬元，將由原始權益人通過股權轉讓時預 留資金承擔，不由蘇州商業未來經營性收益承擔。因此評估模型未考慮該改造 計劃所產生的約415.23萬資本性支出。

（5）收益年限 

相城天虹項目土地使用權終止日期為2054年1月12日，於2025年3月31 日剩余使用年期為28.79年；相城天虹項目主體於 2017年建成，屬於鋼筋混凝 土非生產用房建築物，最高經濟耐用年限為60年，至2025年3月31日，已使 用約 7.38 年，相城天虹項目剩余經濟耐用年限約為 52.62 年；根據孰短原則， 相城天虹項目收益年期為28.79年。 

（6）長期增長率 

基礎設施項目預測期后至收益期屆滿的長期增長率 2.75%乃根據類似物業 的發展經驗及該區域的市場狀況綜合分析得出。

（7）報酬率 

1）本項目的報酬率 本次評估採用 7.0%的報酬率。

2）本項目報酬率與已發行公募REITs的對比分析 

本次評估測算採用的報酬率（折現率）為 7.00%，報酬率（折現率）與已 發行購物中心公募 REITs 項目折現率比較情況如下：

四、現金流測算分析及未來運營展望

一、預測合併利潤表

二、預測合併現金流量表

三、可供分配金額測算表

自2025年4月1日（假設基金成立日）至2025年12月31日止期間及2026 年度現金分派率計算如下：