連夜跳漲近300萬？！

（來源：樓市經典）

7月25日，為期兩天的上海今年第六批次宅地出讓收官，共計8幅地塊全部出讓，其中更是有7幅達成溢價成交！成交總金額289.57億元！創今年以來新高！

值得注意的是，8幅地塊中出了整整3塊地王！分別是閔行莘莊地塊(溢價30％）、浦東唐鎮地塊（溢價40％）以及虹口北外灘地塊（溢價46.3％）。

尤其是虹口北外灘地塊，綠城以64.72億總價鎖定勝局，溢價率46.3%。成交樓面價126577元/㎡，加冕虹口新的單價地王。這一價格刷新上海近年土拍紀錄，成為大陸第二高住宅樓板價，僅次於綠城潮鳴東方！再扣除2%保障房及配套面積加上土地契税，實際樓板價接近14萬/㎡！按此測算，未來售價將劍指20萬元/㎡！

一時間關於「地王」的討論甚囂塵上，連帶着「地王」附近的二手房討論度也水漲船高。

虹口北外灘地塊

溢價率46.3%，加冕虹口單價地王

首先來看這次溢價率最高的虹口北外灘地塊。

7月25日，綠城以64.72億總價鎖定勝局，溢價率46.3%。成交樓面價126577元/㎡，加冕虹口新的單價地王。這一價格刷新上海近年土拍紀錄，成為大陸第二高住宅樓板價，僅次於綠城潮鳴東方，再扣除2%保障房及配套面積加上土地契税，實際樓板價接近14萬/㎡！按此測算，未來售價將穩超20萬元/㎡！

北外灘是近年來核心區城市更新的重點板塊。雖然市面上號稱「北外灘」的項目有很多，但真正核心區紅線內的，還得看這塊地。

地塊直線距離虹口濱江約800米，步行500米左右就是北外灘來福士、友邦和國華金融中心，還有480米的超級地標，可以説這塊宅地所在的是北外灘核心區「至高點」最密集的一塊兒。

二手房方面（15年以內）

目前虹口北外灘板塊的月掛牌均價基本上維持在10-12+萬/㎡的水平上，雖有漲有跌，但整體表現還是「穩」字當頭。

地塊周邊二手房的掛牌均價在14-17萬不等，例如中皇北岸錦源掛牌均價為14.6萬左右，瑞虹新城各期的掛牌均價為14-17萬左右.......

值得注意的是，地王的作用真的很明顯！舉個例子，不遠處的中皇北岸錦源在去年12月到今年1月的成交價為12萬/㎡左右，而如今小區的掛牌均價已經突破到了14.6萬/㎡，有的房東甚至連夜把房屋總價上調近300萬！

同樣的故事還發生在瑞虹新城璟庭，今年的1-4月以10-12萬的單價成交了4套房源，而如今整個小區的掛牌均價已經來到了13.2萬+，基本上想再找個10開頭的房源已經很難了！

浦東唐鎮地塊

溢價率40.0%，外環外直奔9萬？

再來看一看瘋狂的外環外「唐鎮地王」：浦東唐鎮地塊。

7月25日，招商&港中旅以27.29億元的總價斬獲唐鎮地塊，溢價率高達40%，樓板價5.2萬/㎡！這是什麼概念？一個外環外的板塊，樓板價5萬多，各種成本算下來也要8萬了，未來實際售價或將突破到9萬/㎡以上！

唐鎮這次的宅地位於「上海金城」控規紅線內，是該單元內的首發住宅。根據規劃，「上海金城」功能定位為以生活及相關配套功能為主的高品質社區。

依託沈沙港、中心河打造特色藍綠空間「十字綠軸」，構建連續濱水慢行網絡和社區中心，形成豐富多樣、有活力的水岸空間。重點優化公共服務設施和基礎教育設施佈局，增設社區商業、社區文化等品質提升類公共服務設施。用地規模約110公頃，總建設規模約115萬平方米。

這次的地塊就位於唐鎮積分紅盤華發和安高的東側，直線距離2號線唐鎮站約900米地塊，周邊已交付的商品住宅基本都對口福外唐城+建平培德，因此大受浦東購房者青睞。該地塊南面天然水系，周邊高品質住宅環繞，整體生活氛圍非常宜居。

二手房方面（15年以內）

唐鎮的二手房市場一直以來都很火爆，從整個板塊來看，近一年浦東唐鎮板塊的月掛牌均價基本上維持在5.5萬以上，高峰時期甚至直指7萬，要知道，這可是外環外哦！

地塊周邊的唐鎮四兄弟組團就更誇張了，掛牌單價在約8.3萬-11.7萬/㎡不等，今年更是有單價約9.4萬+/㎡的房源成交記錄；毫不誇張地説，唐鎮地王哪怕將來賣9萬+，倒掛依舊存在！

更靠近地鐵站的組團內，甚至有掛牌均價突破10萬/㎡+的小區（綠城玉蘭花園二期與三期）！

閔行莘莊地塊

溢價率30.0%，莘莊「新地王」

最后來看莘莊鎮近年的「新地王」：閔行莘莊地塊。

經過78輪競價，安徽高速以中止價36.89億元競得該地塊，樓面價56247元/㎡，溢價率30%，相比周邊中企雲啟春申和海玥錦上4.8萬/㎡的樓板價，2年時間漲了8000元/㎡！未來售價有望9萬+/㎡！

莘莊堪稱上海外環「扛把子」板塊，自駕出行有莘莊立交、軌交有1/5號線、市域鐵路有金山線和在建的嘉閔線，四通八達，出行便捷，商圈也非常繁華，因為開發較早，所以近年來供應非常稀缺，上一次莘莊商務區的宅地用地已經是2023年4月的事了。

本次莘莊地塊步行到1號線、5號線、金山鐵路莘莊站的距離大約在1.5km，步行到嘉閔線莘建路站（在建）大約在1.7km。

這個地塊的驚喜之處在於教育資源。根據2025年閔行學區劃分，地塊周邊的多個小區都對口了九年一貫制學校上海莘光中學！（注：學校的具體位置、開辦時間、招生範圍、入學條件等以教育主管部門當年的招生公告爲準。）民間關於這所學校的口碑還是不錯的，能算上二梯隊，從升學重點率來看僅次於莘松中學。

二手房方面（15年以內）

閔行莘莊板塊因為開發較早，所以這里二手房的房齡都偏大一些，整個莘莊建於2011年以后的房子只有400多套，大部分小區房齡超過15年，部分老舊小區的户型、居住舒適度等方面存在不足，整體價格上也就相對低一些，近一年的二手掛牌價基本維持在4-5萬+左右。

有人説，與閔行莘莊地塊9萬的未來售價差的是不是有點遠了？

表面上光看價格的確是這樣的，但實際上這種情況是由於莘莊板塊一直以來新房供應少所導致的二手次新房斷層現象，畢竟5年房齡與15年房齡的價差還是比較大的。

不過別忘了，曾經的「外環一哥」天薈就在這里，堪稱外環板塊二手房小區房價的王者，單價最高峰時期高達13萬+/㎡，雖然后面出現回落，但如今最新成交單價依舊接近10萬/㎡，與「新地王」依舊形成倒掛！

地王的誕生，往往會重塑價格體系，讓業主重估資產，讓買家加速決策；而二手房的堅實成交與市場流動性，又默默託舉着地王的底氣。

只能説，沒有二手房的市場支撐，地王大概率也沒有誕生條件；而沒有地王預期的拉動，二手房又難破當下困局。只有二者齊心，才能共同建立樓市信心，為整體市場的復甦提供強有力的基礎，推動城市核心資產的估值進一步上升！

當然，對於普通購房者而言，核心地段的地王信號雖值得關注，但決策時仍需理性分析，避免被市場情緒裹挾。畢竟，地王是開發商的遊戲，而買房基本上是普通人一生中最重要的投入之一。