消費設施、租賃住房REITs領漲

來源：郁言債市

摘要

本周（2025年7月28日-8月1日）中證REITs全收益指數收於1100.90點，周度上漲1.25%，重回1100點位，后半周呈現放量上漲狀態。中外運倉儲物流、華電清潔能源正式上市交易，我國上市REITs項目達71個，總市值收於2131億元。

大類資產角度，「反內卷」商品市場情緒轉弱，權益板塊顯著回調，市場風險偏好有所降温，資金避險情緒逐漸醖釀，本周REITs與黃金錶現亮眼。前期領漲的玻璃、焦煤、碳酸鋰、純鹼等品種跌幅超過10%，恆生科技下跌4.94%，滬深300、中證500和中證轉債跌幅介於1.3-1.7%，均跑輸REITs。

►二級市場

七大REITs板塊止跌回升，消費設施、租賃住房漲幅靠前，分別達4.58%、3.70%。華潤商業作為消費設施中市值遙遙領先、唯一超過百億的龍頭，經營穩定、主動管理能力優秀，預測2025年分派率在3.4-3.5%，可關注后續擴募崑山、杭州蕭山、沈陽、淄博4個萬象匯資產對分派率的提升。分派率性價比較高的還有華威市場、百聯消費、物美消費。

8只租賃住房REITs本周普遍上漲2-4%。6月因擴募概念大漲的華潤有巢、廈門安居、北京保障房和深圳安居本周表現不錯。2025年8月1日債券徵稅新規發佈，后續將對新發行的國債等利息收入恢復徵收增值税。我國對公募REITs的分紅收益暫免徵收增值税，税收新規邊際利好REITs的配置，尤其是出租率很穩定、經常與國債收益比價的租賃住房REITs。

本周市場整體成交情緒一般，后半周纔有所回暖，本周日均成交額5.54億元、日均成交量1.24億份、日均換手率0.60%，環比分別下降4.95%、4.51%、0.03pct。分板塊來看，日均換手率靠前的是租賃住房、市政環保和消費設施，但各板塊換手率較上周均繼續下滑且均降至1%以下。

8月解禁的項目有3個，分別是百聯消費（2025/8/16）、首創奧特萊斯（2025/8/28）和深圳人才安居（2025/8/31），需關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力。

估值方面，從中債估值收益率來看，交通5.64%、倉儲物流4.99%、產業園區4.73%靠前，板塊個券數量較多、估值分化較明顯，具有挖掘空間。從現金分派率角度看，產權類項目分派率較高的分別是產業園區4.28%、倉儲4.04%和消費3.65%，租賃住房平均分派率僅2.67%。

► 一級市場

8月1日，中金唯品會奧萊REIT通過上交所審覈。該項目原始權益人為杉杉商業集團，基礎資產為寧波市海曙區的杉井奧特萊斯，估值29億元，預測2026年現金分派率為5.65%。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2025年7月28日-8月1日）中證REITs全收益指數收於1100.90點，周度上漲1.25%，重回1100點位，后半周呈現放量上漲狀態。中證REITs（收盤）指數收於870.82點，周度上漲1.25%。本周中銀中外運倉儲物流、華夏華電清潔能源正式上市交易，我國REITs市場上市項目達71個，總市值收於2131億元。

大類資產角度，「反內卷」商品市場情緒轉弱，權益板塊顯著回調，市場風險偏好有所降温，資金避險情緒逐漸醖釀，本周REITs與黃金錶現亮眼。前期領漲的玻璃、焦煤、碳酸鋰、純鹼等品種跌幅超過10%，恆生科技下跌4.94%，滬深300、中證500和中證轉債跌幅介於1.3-1.7%，均跑輸REITs。

01

二級市場

1.1 價格：消費設施、租賃住房領漲

七大REITs板塊止跌回升，消費設施、租賃住房漲幅靠前分別達4.58%、3.70%。7月消費設施板塊跌幅最大，主要是流通市值權重最大的華夏華潤商業REIT當月跌了2.74%，但本周四華潤商業REIT尾盤拉昇6.15%，本周漲幅僅次於華夏首創奧萊REIT（+6.86%）。華潤商業作為消費設施中市值遙遙領先、唯一超過百億的龍頭，經營穩定、主動管理能力優秀，按8月1日市值預測的2025年分派率在3.4-3.5%，可關注后續擴募崑山、杭州蕭山、沈陽長白、淄博4個萬象匯資產對分派率的提升。分派率性價比較高的還有易方達華威市場、華安百聯消費、嘉實物美消費。

8只租賃住房REITs本周普遍上漲2-4%。6月因擴募概念大漲的華夏基金華潤有巢、中金廈門安居、華夏北京保障房和紅土創新深圳安居本周漲幅分別為4.40%、4.01%、2.91%和4.04%，本次上漲后預計2025年的年化現金分派率分別為2.66%、2.52%、1.87%和2.43%。

2025年8月1日晚間債券徵稅新規發佈：自2025年8月8日起，對在該日期之后（含當日）新發行的國債、地方政府債券、金融債券的利息收入，恢復徵收增值税。目前我國對基礎設施公募REITs的分紅收益暫免徵收增值税，税收新規邊際利好REITs的配置，尤其是出租率很穩定、經常與國債收益比價的租賃住房REITs。

個券層面，本周表現較好的分別是華夏首創奧萊、工銀蒙能清潔能源、華夏華潤商業，分別取得了6.86%、6.75%和5.77%的漲幅。跌幅靠前的分別是中金湖北科投光谷（-2.92%）、華泰江蘇交控（-2.01%）和華夏越秀高速（-1.51%）。本周新上市的華夏華電清潔能源、中銀中外運倉儲物流首日漲幅分別為27.47%、19.90%。

1.2 流動性：成交活躍度略有下降

本周市場整體成交情緒一般，后半周纔有所回暖，本周日均成交額5.54億元、日均成交量1.24億份、日均換手率0.60%（不考慮近兩周新上市項目），環比分別下降4.95%、4.51%、0.03pct。

分板塊來看，本周日均換手率靠前的是租賃住房（0.84%）、市政環保（0.80%）和消費設施（0.76%）。各板塊換手率較上周均繼續下滑且均降至1%以下，交投情緒不高。交通設施換手率下降最少，但日均換手率也僅有0.45%。

個券層面，本周交易活躍度前三的分別是華安百聯消費、中金中國綠發商業資產和中金亦莊產業園，日均換手率分別為2.40%、1.64%和1.61%，價格漲跌幅分別為0.72%、1.94%和2.40%。綠發商業和亦莊產業園均為2025年6月底以來新上市的項目，仍具有一定的熱度。華安百聯消費REIT近期受超級鳥局寵物店欠付租金事件影響有所回調，但預計該主力店造成的影響可控，本周性價比顯現。

換手率很低的項目是東吳蘇園產業、平安廣州廣河、浙商滬杭甬和中金普洛斯REITs。

8月共有5個項目解禁。2024年隨着高股息策略佔優，春節后REITs整體迎來一波修復行情，且由於百貨商場、購物中心等消費資產類型的引入，2024年以來REITs申報、發行、上市數量明顯加快，截至2024年末已有29個項目上市，其中市場化戰略配售的鎖定期普遍為12個月，2025下半年至2026上半年陸續迎來解禁小高峰。2025年8月解禁的項目有3個，分別是華安百聯消費（2025/8/16）、華夏首創奧特萊斯（2025/8/28）和紅土創新深圳人才安居（2025/8/31）。近期市場交投情緒有所回落，需關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力。

1.3 估值：園區、倉儲板塊分派率仍在4%以上

本周REITs止跌回升，估值有所調整。

從中債估值收益率來看，本周能源設施板塊變化幅度最大，降至1.18%，但仍為各板塊最低，工銀蒙能清潔能源錄得負值。交通（5.64%）、倉儲物流（4.99%）、產業園區（4.73%）板塊靠前，板塊個券數量較多、估值分化較明顯，具有挖掘空間。

從現金分派率角度看，仍然是能源類項目變化幅度最大，降至8.08%，需要注意的是部分能源類項目二季度的現金分派率未包含相關保理補貼，導致板塊分派率偏低。經營權類的交通設施、市政環保現金分派率分別為8.82%、5.39%，但經營權類項目現金分派率要注意考慮本金收回情況。產權類項目分派率較高的分別是產業園區（4.28%）、倉儲（4.04%）和消費（3.65%），租賃住房平均分派率僅2.67%。

02

一級市場

2.1 首發：中金唯品會奧萊REIT通過上交所審覈

8月1日，中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金獲上交所審覈通過。該項目原始權益人為杉杉商業集團有限公司，基礎資產為寧波市海曙區（寧波市「老三區」）的杉井奧特萊斯，總建面10.43萬平米，2025年一季度平均出租率98.80%，3月末時點出租率92.92%，項目總估值29.01億元，招募説明書預測的2026年現金分派率為5.65%。

截至2025年8月1日，年內剩余潛在發行項目7-10單左右。具體來看：

當前已獲批正處於已發行待上市的有2單（南方萬國數據中心7月18日基金合同生效、南方潤澤科技數據中心7月18日基金合同生效），交易所審覈通過1單（中金唯品會奧特萊斯2025-8-1），交易所已反饋9單（華夏安博倉儲物流2025-7-17、華夏中海商業資產2025-7-15、華夏中核清潔能源2025-7-9、創金合信電子城產業園2025-7-2、華夏凱德商業資產2025-5-12、中信建投沈陽國際軟件園2024-12-12、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉儲物流2024-4-15、建信金風新能源2023-10-22），交易所已受理1單（中航天虹消費2025-7-29）。

2.2 本周其他要聞

1.【工銀河北高速REIT】（1）2025年第一次分紅，擬分配金額為人民幣1.3億元，佔可供分配金額的99.28%，每10份基金份額發放紅利人民幣1.3元；（2）2025年6月主要運營數據公告：當月路費收入4576.45萬元，環比+2.34%，同比-2.75%；日均車流量1.52萬輛次，環比+16.11%，同比-13.27%。6月份日均收費車流量、路費收入同比下降主要原因為6月份因降雨導致的道路管控時長為60.8小時，較去年同期4.4小時增加56.4小時。

2.【中金普洛斯REIT】擬於8月5日14:30-16:30舉辦投資者開放日活動。

3.【華安張江產業園REIT】擬於8月7日10:00舉辦投資者開放日活動。

4.【中金重慶兩江REIT】擬於8月13日14:00-16:30舉辦投資者開放日活動。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《消費設施、租賃住房REITs領漲》

報告發布日期：2025年8月3日