244.7億，華潤贏麻了！

7 月 31 日，上海聯合產權交易所披露的信息顯示，華潤置地聯合南房集團以 244.7 億元底價，通過 100% 股權轉讓方式斬獲浦東后灘 2 宗純宅地與黃浦余慶里捆綁地塊組成的超級資產包。

這一交易金額不僅超過上海 7 月24-25日土拍 236.7 億元的總起價（成交總價 289.57 億元），更大概使華潤置地鎖定 2025 年度全國總價地王席位。

真6呀！

圖：華潤新獲得綜合體地塊表（億翰整理）

華潤這一操作的背后，也讓更多的房企看到了，未來的方向！

NO. 1｜壹

房企集中發力核心城市。

頭部房企在上海市場的競爭格局不斷變化。

2024 年，中海憑藉順昌玖里等核心項目實現上海 560 億元銷售額，佔集團總銷售額約 20%。保利、招商緊隨其后，銷售額均突破 350 億元，華潤則以近 300 億元的業績略顯遜色。

但 2025 年市場格局就發生逆轉，1-7 月華潤憑藉翡雲悦府、觀宸潤府、中環置地・望雲等項目實現 251 億元銷售額，接近去年全年總量，佔集團業績比重攀升至 20%。而中海同期銷售額僅 144 億元，增長動能明顯減弱。

華潤也嚐到了甜頭，中海急了。

中海在沉寂 7 個月后，於 7 月 24 日土拍中斥資 119 億元拿下普陀真如地塊（65 億元，樓面價 5.88 萬元 /㎡，刷新區域地王紀錄）和靜安東斯文里地塊（53.6 億元，樓面價 9 萬元 /㎡）；綠城亦斬獲虹口新地王強勢補倉。

在這一批次土拍中，華潤也參拍了靜安東斯文里地塊，但無所收穫。

而在公開市場拿地也能看到，華潤於2024年拿地5宗，總成交價192.3億，2025 年僅新增三林地塊，這對於后期的貨值儲備還遠遠不夠。

表：華潤2024-2025年公開市場拿地詳情（億翰整理）

NO. 2｜貳

高端市場的發力深耕。

房企都看到了上海高端住宅市場的容量與潛力。

中海憑藉順昌玖里、建國里、中海領邸形成豪宅產品矩陣，保利以 18 萬元 /㎡的世博天悦樹立標杆，招商康定壹拾玖則以16.8萬的均價「兩開兩罄」，金茂最新的豪宅產品金茂璞元也馬上推出來，估計單價得17萬左右。

在今年上半年，華潤置地持續發力高端市場，浦東新楊思地王翡雲悦府實現 「100 天 100 億」 銷售業績，疊墅產品單價達 13.3 萬元 /㎡；位於上海核心的虹口北外灘華潤瑞府，黃浦區老城廂風貌別墅士林潤園未開先火。

這些佈局均可以看出華潤發力高端戰略。

一方面，上海單盤百億級的銷售容量（如今年金陵華庭一期 92.34 億元），這是其他城市難以複製的市場紅利；

另一方面，通過風貌別墅（士林潤園）、海派風格地標（外灘瑞府）等特色產品，持續強化 「高端基因」 客户產品認知，主抓上海豪宅高端客羣。

NO. 3｜叁

形成成片開發優勢區域。

浦東后灘 2 宗宅地位於內中環核心帶，04-1 地塊距黃浦江僅 300 米，07-1 地塊距江岸 400 米，西側商辦地塊 50 米限高規劃確保中高層瞰江視野。

作為后灘首批大規模純宅地，兩地塊合計提供大概 2060 套房源，依託前灘與世博板塊的成熟配套，其地段價值與發展預期均高於新楊思板塊的翡雲悦府，有望形成繼前灘潤璟之后的又一標杆。

后灘項目位置圖（來源樓典）

黃浦余慶里地塊的戰略價值同樣突出。

該捆綁地塊原為 7 幅宗地（2025 年 5 月由上海地產&金外灘聯合體以 73.27 億元競得，樓面價 8.15 萬元 /㎡），本次轉讓的 6 宗子地塊包含 3 宗商業辦公用地、2.81 萬㎡自持商業，以及 6.35 萬㎡住宅（約 224 套），規劃超高層住宅、洋房、風貌別墅等多元產品。

其區位優勢顯著，毗鄰已一期售罄的金陵華庭（均價 18.9 萬元 /㎡，套均 6000 萬元），處於金陵路騎樓街區核心，與華潤瑞府、士林潤園形成地理聯動，構建起覆蓋浦西核心區的高端住宅集羣，去打造頂級豪宅產品。

區位圖（億翰整理）