樓市\"冰與火\"：7家頭部房企逆勢增長背后的地產新邏輯

2025年的中國房地產市場，正在上演一場前所未有的"冰與火"之歌。中指研究院最新數據顯示，1-7月TOP100房企銷售總額同比下降13.3%，7月單月降幅更擴大至18.2%。這場看似全面降温的樓市寒冬中，卻暗藏着令人玩味的市場密碼——行業前20房企中，建發房產、越秀地產等7家企業實現了銷售逆勢增長，中建東孚、國貿地產、中國金茂增幅甚至超過兩成。當萬科、碧桂園等昔日巨頭銷售額暴跌三四成之際，這些"逆行者"憑什麼穿越周期？

央企與地方國企的"安全牌"效應

細讀數據不難發現，在銷售額增長的7家房企中，中建東孚、中建壹品同屬中國建築系，國貿地產背靠廈門國資，中國金茂是央企中化集團旗下，越秀地產則有廣州國資撐腰。這些企業的共同特點是擁有強大的國資背景和相對穩健的財務結構。在當前購房者普遍缺乏安全感的背景下，"國字號"招牌無形中成為最好的信用背書。

"現在買房第一看開發商會不會爛尾，第二看能不能按時交房。"北京一位看房三年的改善型購房者道出了當下市場的普遍心態。這種心態直接反映在銷售數據上——保利發展以1632億元銷售額穩居榜首，綠城中國、中海地產、華潤置地、招商蛇口四家國企緊隨其后，佔據千億俱樂部全部席位。與之形成鮮明對比的是，曾經叱吒風雲的民營房企集體失速，碧桂園銷售額暴跌36.26%，排名已跌出前20。

區域深耕者的"小而美"生存術

在整體下行的市場中，越秀地產、建發房產等區域型房企表現搶眼。越秀地產憑藉在廣州及大灣區市場的深耕，前7月實現677億元銷售額，同比增長11.9%。這類企業的發展策略頗具啟示——不過度追求規模擴張，而是聚焦優勢區域，通過精準把握地方市場需求實現穩健發展。

廈門國貿地產的崛起更是區域深耕的典型案例。這家長期盤踞福建市場的房企，前7月銷售額236億元，同比大增24.86%，排名躍升至第20位。其成功祕訣在於深度綁定地方改善需求，在廈門等核心城市推出匹配當地購買力的高品質項目。相比之下，那些曾經全國瘋狂拿地的"宇宙房企"，現在正為當年的激進擴張付出沉重代價。

產品主義者的"新供給"破局

中國金茂23.1%的銷售額增長，揭示了另一個市場真相：不是需求消失了，而是供給錯配了。這家以"金茂府"系列聞名的高端產品系開發商，憑藉科技住宅、綠色建築等差異化產品，在改善型市場持續獲得溢價。同樣，中建東孚25.3%的增長也印證了產品力的重要性——其在北京東壩等項目打造的"高得房率新規住宅"，精準擊中了當下購房者的核心痛點。

克而瑞報告指出的"四代住宅產品集中入市"現象，恰是市場自我調節的生動體現。當"躺平式"降價難以激活市場時，真正有誠意的產品創新反而能打開需求閘門。這解釋了為何同一城市不同項目冷熱不均——北京某網紅盤開盤即罄的同時，周邊項目可能門可羅雀。

政策工具箱里的"預期管理"

面對持續下探的市場數據，中指研究院劉水總監提到的"政策加力空間"值得玩味。7月政治局會議提出的"增強靈活性預見性"，暗示着更精準的調控可能已在路上。但需要清醒認識到的是，在住房供需關係發生根本性轉變的當下，任何政策都難以複製過去的刺激效果。

市場真正期待的，或許不是簡單的降首付、降利率，而是系統性重建行業信心機制。包括完善預售資金監管、推動現房銷售試點、建立房企白名單等長效機制。只有當購房者不再擔心爛尾，改善需求不再觀望，市場纔可能真正企穩。

樓市下半場，將徹底告別"膽大為王"的草莽時代。那些能夠提供確定性（如國企背景）、精準性（如區域深耕）、差異性（如產品創新）的房企，正獲得新的競爭優勢。這場行業大洗牌中，沒有永遠的贏家，只有不斷適應新規則的生存者。當房地產從金融屬性迴歸居住本質，或許正是行業走向健康發展的新起點。

（圖片來源於網絡）