今年全國總價地王來了：華潤置地聯合體超240億鯨吞上海王炸地塊包！

七月底，上海今年以來最重磅的一次土拍盛宴上，各家房企輪番殺瘋。有一家房企卻顯得頗為沉默和低調，那就是：

頭部央企華潤置地。

上海這一把擡出了8宗地塊，光是地王級別的就有6宗，這家央企只剋制地報名了3宗，甚至僅有一宗是獨立參與的。

在全上海房企都因為一宗宗地王「燃」起來了的那兩天里，以往猛搶地王的華潤置地卻顯得頗為淡定，甚至僅僅只在其中打了醬油：

重在參與，顆粒無收。

但知情的人看到這個結果卻都會心一笑。

畢竟對於這家央企來説：更龐大的地塊包，已經早早被其跨過土拍市場提前鎖定了。

就在剛剛，華潤置地發出了喜報：聯合南房集團摘下浦東后灘和黃浦余慶里地塊包。根據此前上海產權交易所披露的信息，其掛牌總價值高達244.7億，此番大概率也是底價成交，但即便如此，成交價也超過了240億。

要知道上海這次拍得熱火朝天的8宗地加起來總共也不過289.57億，花錢最多的中海也只灑出去了119億。

而華潤置地這次聯合南房集團吃下的地塊包，就接近了245億——甚至在這場土拍開始的前一天就已經在上海聯合產權交易所截止掛牌、大局已定了。

這麼大塊肥肉吃下，確實也可以讓華潤置地在土拍舉牌的火熱中，變得格外冷靜了。

值得注意的是，撇開上海地產等通過協議出讓形式拿下的地塊們不算：

這是2025年以來，上海乃至全國迄今為止，單次成交總價最高的地塊包。

簡言之，這一把，華潤置地悶聲拿下了今年的全國總價地王！並且整體的質量都相當王炸。

一次豪擲兩百多億，華潤置地到底怎麼想的？

01

上海賣地

開始學愛馬仕配貨了？

衆所周知，今年的上海，早就拿出了一宗又一宗重磅地塊，只是大多卻並不走土拍市場招拍掛競價，而是繞了一大圈:

先協議出讓給以上海地產為首的一眾上海國企，扭頭再掛上上海聯合產權交易所，轉讓給合適的房企。

而站在全國樓市之巔的上海，就像站在奢侈品之巔的愛馬仕，終究走上了配貨的路。

在上海聯合產權交易所，一個很新的出讓方式已經開始逐漸氾濫了：

跨區配貨。

目前，最常見的組合是楊浦的地配虹口的地，據不完全統計，已經出手花了上百億的建發，傳聞中將出手的保利發展，以及或將通過而今在上海再拿地的孫宏斌，都是被這麼配的貨。

而這次，華潤置地聯合體摘下這個總價200多億的超級地塊包，涵蓋了四個項目標，一大把貨配出了天價，更有意思的是，這一次打包出售配的貨：

不僅跨了區，還跨了江。

2宗在浦東的后灘九宮格，6宗在浦西的黃浦余慶里。

前者是前灘的鄰居，后者是金陵華庭的鄰居。

每一宗都相當重磅。

02

超175億摘下后灘宅地雙子星？

打響后灘頭炮！

浦東的后灘，熟悉上海的朋友都不陌生，論地段，絕對黃金。

其一，上海CAZ之內，與徐濱隔江相望、與前灘隔河相望，甚至比之前灘，還要更靠近內環。

其二，如今浦東內中環僅剩三大可成片開發區域，對比北蔡楔形綠地和新楊思，后灘的位置絕對是王炸中的王炸。

其三，上海，「從不缺灘」，卻總能「灘灘爆火」。

總結來説，未來前景相當可期，唯一可惜的是，后灘當下的發展，稍顯不足了些，相較於其他灘也一直在持續「難產」中，商業、商務氛圍都尚未成勢，韓國SK集團、嘉里雖然都早早押注卻也暫時折戟，唯一一點熱度還得蹭邊上的世博公園雙子山。

很多人説：這是因為，后灘少了點「人味」。

如今華潤置地拿兩宗地入場，或許也算是后灘正式迎來了發展的轉機。

值得注意的是，這次的2宗地，甚至還是整個后灘的「首發」宅地，也是未來整個后灘體量最大的兩宗純宅地，預計將合計貢獻2060套房源。

兩宗地僅一路之隔，距離黃浦江直線距離僅有三四百米左右，未來中高層都可以實現不錯的瞰江視野。

而這里打出的第一槍或許也將決定了整個后灘未來的站位，簡言之，一切都不容有閃失。

所以，在初次傳出華潤置地將入局時，就有人説：

這次華潤置地，是來「救場」的——要為沉寂已久的后灘，一炮轟響新紀元。

在入局后灘前，華潤置地曾在隔壁的前灘三林濱江開發了前灘潤璟，這個項目同樣是當年華潤置地通過上海產權交易中心從上海地產手中接過來的，后來成爲了前灘千人搖的低密神盤。

而這一把，華潤置地或許是要：再復刻一次前灘的神話。

據說，預計今年年底前，這個頭炮就要打響了。

網傳07-1地塊或將率先推出，甚至在華潤置地官宣拿地前就已經有相關方案在流傳，據說將主打「類一梯一户」產品，主力推建面約225-280㎡江景大平層。

目前看來，這將是后灘至關重要的一戰，也將是華潤置地在上海至關重要的一戰。

畢竟如果按底價244.7億中，有175.41億都花給了這個「后灘住宅頭炮」，足足佔了超7成。

如此大額的投資，在后灘第一個吃螃蟹的華潤置地，也將只許成功。

不過按華潤置地如今的產品實力，后灘這一戰：

這家超級央企的贏面，應該很大。

03

和金陵華庭為鄰

超值余慶里碰上華潤置地？

相較於還在未來可期、需要華潤置地努力帶動一下勢能的后灘，剩下的近70億，怎麼看都花得有些超值了。

浦西的地塊包屬於黃浦余慶里，位於黃浦正核，8/14號線大世界站旁、步行就能達到人廣，更是和金陵華庭僅一路之隔，並且有不小體量的超高層住宅。

這其中的含金量，懂的都懂。

首先黃浦的超高層豪宅從來都不缺買家；其次，今年首開就日光、賣了近百億的金陵華庭，更是為余慶里這一把本就註定旺盛的火，又添上了一把柴。

余慶里地塊包是今年5月時，由上海地產旗下的上海黃浦城更以73.27億元競得，原本涵蓋了7幅地塊，這次打包轉讓，去掉了051-04的商業用地，剩下的6宗地則被一起轉給了華潤置地和南房集團。

要知道縱觀整個金陵路，作為全上海都相當罕見的騎樓街區，統共不過就三個集羣：

其一，拿地價就200多億，投資近400億的嘉里金陵東路項目，；

其二，毗鄰外灘、已經進行了土地徵收的最后三幅地塊；

其三，華潤置地吃下大頭的余慶里。

有人做過測算，按70億的拿地價算，超高層住宅的樓板價折算下來，或許才僅有10.6萬元/㎡，而隔壁的金陵華庭，今年年初的售價就已經達到18.9萬元/㎡——怎麼算都相當划算。

余慶里地塊包中總共含有4.27萬方的超高層住宅+2.07萬方的風貌別墅，而光是超高層住宅的貨值就至少能有80個億——可以直接收回地價，風貌別墅也少説能有五六十億的貨值。

不過雖然是有市無價的稀罕地，余慶里整體的開發難度也相當高。

這是一個屬性相當複雜的風貌類超級綜合體，除了超高層住宅和風貌別墅，還涵蓋了商業、辦公、租賃住宅等多種業態。

根據規劃，這里將整體以金陵東路為界限，未來北側或將主力打造成市區頂流的騎樓商圈，南側則瞄向了市區又一頂豪地標。

余慶里此前就出過諸多概念方案，雖然后續大概率會有較大變化，但能看出一些大概思路，比如整體按「北商南住」的思路打造，將從北向南逐漸從商業過渡到住宅。

在規劃中，未來自持的2.81萬㎡商業中，還需要讓著名的雲南路美食街重生並保留煙火氣，並以此打造「大聚場」餐飲綜合體、「新世界」文化綜合體。

特色很足，難度也高，如果換成是其他開發商，註定要相當頭疼。

但對華潤置地來説，論風貌經驗，余慶里不遠處就是其打磨了很多年、同樣和南房集團合作的士林潤園；論打造綜合體的實力，更是行業內的頭號玩家。

尤其是街區式的商業，更是在商管界稱霸的華潤非常擅長的，也非常有望助力這里成為上海市中心又一個頂流商圈。

不過即便如此，爲了這里華潤置地依舊打起了十二萬分的精神，一切早已準備就緒。

有傳言説，黃浦城更前腳剛官宣協議拿下余慶里地塊，后腳，置勝計劃的獵頭就敲開了萬科金牌操盤手、萬科上海事業部總經理於佳興的辦公室大門，后來，人被順利請到了華潤置地，出任上海公司助理總經理，負責牽頭華潤置地在上海豪宅項目羣的整體經營管理工作。

在萬科時，於佳興的代表作有超級TOD綜合體上海天空之城、以及這兩年在業內刷屏的綜合體豪宅中興傲舍，剛來到華潤置地，就坐鎮了其上海1號作品「外灘瑞府」，猛抓產品，而接下來余慶里地塊也註定成為其手下的重點項目，后灘的那兩宗地大概也將同樣在列。

於佳興 外灘瑞府發佈會現場

坊間傳聞，華潤置地面向余慶里下達的淨利指標是：衝破8.5%。

而如何實現這個目標或許纔是未來最大的難點。

04

華潤置地拿地背后

前段時間，華潤置地再調組織架構，撤銷住宅業務在區域的核心部門，將權責進一步下放到一線，20大城市總也將直接向總部匯報。

華潤置地上海公司總經理婁山傑，大約是從一年多前從杭州總經理一職調任過來的，而這一年多來，婁山傑治下的上海公司也在肉眼可見地蒸蒸日上，這個節點放大城市權限，和總部更密切的溝通：

上海這樣的王牌城市公司，無疑是最大的受益者。

尤其是最近這200多億一扔，即便不知任何內情，明眼人也都看得出：

華潤置地這把又要在上海玩大了。

要知道，今年上半年，華潤置地在上海的全口徑銷售金額恰好就是245億左右，在上海乾了半年才做到的業績數額，花出去卻僅僅只需要一瞬間，多少看得人有些心驚肉跳了。

很多人也有兩個疑問：

一、這種巨幅地塊華潤置地到底為什麼要花如此大的代價拿下？

其一，企業文化在很大程度上決定了外在的動作。作為頭部央企，華潤置地的調性一向都比較高，追求做領航者、風向標，更享受被仰視的感覺。

因為有較大的自我追求，這兩年在產品端更是堪稱行業卷王，做的產品都非常高大上，所以在拿地上的要求也日益增高。

而后灘這樣需要有實力房企領軍的地塊也好，余慶里這樣註定代表上海封面、非常能展現綜合實力的地塊也罷，都可以説是長到華潤置地心坎上了。

這一點華潤置地在官宣的推文中也着重點明瞭，一切都是：

為更好的上海。

其二，華潤置地並非是一味追求利潤和高周轉的房企，喜歡被仰視的華潤置地，有時候爲了「面子」，甚至可以在一定程度上犧牲一定利潤，也不會被高難度的開發勸退，這點甚至有別於諸多央國企。

而這一點，在上海就有顯著體現。中環置地中心就是一個非常典型的案例，這是一個成片開發的超級城市TOD綜合體，華潤置地分前后兩期拿下，總體量達到了百萬方。

這兩年的中環豪宅之爭，很大程度上就是由華潤置地帶頭捲起來的。600萬級的項目做到了市區千萬級豪宅的標準，很多人看完都發出了靈魂拷問：這麼做真的能賺錢嗎？

而作為百萬方的超級綜合體，這個項目背后承載的是華潤置地的巨大藍圖：要用這座城去提升整個片區的能級。

雖然這背后需要投入的精力和財力遠超單純做一個住宅，經營性的業務不僅需要漫長的開發周期，未來要邁入收益期更是需要諸多時間沉澱。但華潤置地顯然甘之如飴。

其三，這兩塊地對於華潤置地來説，確實是真正意義上的「愛馬仕配貨」，買一帶一，卻也都是頂奢級別的，其他房企想求一個都要費上老大勁，華潤置地直接一包配齊。

錢花得雖多，卻似乎都在刀刃上。

更重要的是，這兩宗地，一個是潛力住宅的成片開發，一個是鑽石級風貌的成片開發，有面、更有賺頭，還能極大程度地增加華潤置地在上海的影響力，而從最現實的角度説：

隨着這200多億的王炸地塊到手，接下來的一兩年，華潤置地大抵都不需要為在上海的庫存焦慮了。

二、華潤置地又為什麼能玩得轉？

這次拿地，華潤置地並未逞強一家吃下，而是選擇了再次牽手南房，兩家已經在士林潤園上磨合多年，再次強強聯合，也算是安全墊充足。除此之外，還有兩大動因：

其一，華潤置地在上海正處於口碑空前高漲的時刻。

今年上半年，華潤置地在上海主推的兩個項目是：中環置地中心、以及新楊思地王翡雲悦府。

今年上半年，翡雲悦府作為內中環的項目，僅次於黃浦兩大頂豪——上海壹號院和金陵華庭，位列上海銷售榜TOP3。

中環置地中心，是去年唯一一個不在市區的百億紅盤，也在今年持續爆紅，在以前不被看好的寶山都賣得熱火朝天，從潤府到望雲迄今已經十二開十二罄。

在並非上海頂好的地段，就已經殺瘋不説，華潤置地還有未開先火的北外灘瑞府、和沉澱已久的老城廂，這兩個項目，都是在上海最好的地段。

而細看這次200多億的補倉中：

后灘論地段和預期，高於翡雲悦府所在的新楊思、遠遠高於中環置地所在的南大；

至於余慶里，則像是瑞府和士林潤園的最強集合體。

簡言之，這次補倉，對於華潤置地來説不是完全新鮮的嘗試，用過往的經驗就可以克服諸多難題，不過基於華潤置地對自身一貫的高要求看，這200多億的投入，未來呈現出來應該會是華潤置地在上海的又一次全面進階。

其二，華潤置地或許是如今行業內最不缺錢的一家房企。

一方面在於央企的硬核身份，另一方面，早從2023年開始，華潤置地就一舉超越中海，成爲了地產行業的利潤之王，並在去年成功蟬聯。

非凡的賺錢能力背后，在於「住宅+商業」雙輪驅動的華潤置地，已經實現了兩個主業的盈利能力趨同。

1、從開發業務來説，華潤置地投資精準度極高，非常「會花錢」。

不止是自己操盤的項目個個出彩、盈利能力在線，華潤置地還參與了諸多紅盤的財務投資，比如上海爆火的潤雲金茂府、北京已經在熱賣的功德寺雙子，都是如此，眼見着也已經賺得盆滿缽滿。

2、從非開發業務來説，華潤置地的盈利能力已經處於頂尖水平。

2024年，華潤置地在經常性業務端的利潤貢獻首次超過了百億元，佔比更是提升到了40.7%。而據華潤置地首席財務官郭世清透露，今年這個數據還有望進一步提升到45%以上……

很多人看到活躍着的央企往往會嗤之以鼻，認為他們不過是佔了身份的優勢。

但事實上仔細一盤，這些年來落寞退場的地產央國企同樣不在少數。空有央企的身份，是很難達到華潤置地現在的高度的。

相較於一家央企的成功，我們更應該承認：

這是一家優秀企業的成功，這是華潤置地體系性的勝利。