物業公司打起來了，一邊撤場一邊「搶地盤」

現在圍繞物業問題產生的衝突越來越多。

物業公司一邊主動從一些小區「撤場」，引發行業對規模化增長和利潤的擔心，一邊又發力在存量小區「拓盤」，頻頻與原物業公司爆發衝突。

 01 

7月初，武漢漢江區的遠洋萬和四季小區門口上演了一次兩家物業的「大比武」。雙方集結了超100人，對小區大門展開爭奪。

衝突雙方均為行業知名企業：萬科物業、遠洋物業。且規模較大，引起了相關部門關注。

圖源：網絡

隨后，武漢市住房和城市更新局、武漢市江漢區住房和城市更新局、武漢市江漢區人民政府常青街道辦事處介入該事件進行調查。

7月29日，武漢江漢區住房和城市更新局正式公佈了調查結果：結論是：「業主委員會組織投票期間，未按街道社區函告指導使用‘武漢市業主決策電子投票系統’，電話投票未準確覈實業主身份，存在非業主投票和線下委託投票未經授權等情況。業主委員會截至2025年7月25日仍在補充提交召開業主大會過程資料。」

圖源：網絡

官方調查還原出了引發衝突的關鍵原因：小區業委會組織投票更換物業，原物業遠洋億家質疑業主大會程序不合法，拒絕與中標物業（萬科物業）對接。業委會無視分歧，單方通知萬科物業進場。7月初，萬科物業在部分業主帶領下試圖接管小區，遂引發此次衝突。

對此次事件，有的業主説：「整整一個月了，業委會連改選投票的合規材料都提供不全，天天在羣里找茬罵物業。」

還有業主質疑：標書中的條件就是為萬科量身定做的。

也有網友評價説：一大羣物業公司説物業根本不賺錢，但就是趕不走。

圖源：網絡

 02  

今年以來，因物業交接產生衝突的事件已經上演多次。

3月1日，廣州南國花園小區業委會選聘的新物業保利物業準備進場時，遭舊物業瑞華物業阻止。瑞華物業對業主大會程序提出質疑，認為投票結果無效，拒絕退場，大量業主聚集支持新物業入場。場面一度十分熱鬧。

隨后，瑞華物業把業委會告上法庭，指出：小區業委會通過微信公眾號、小號、視頻號、業主羣發表各種不實言論文章，「有意識地製造物業公司的各種負面輿論」，「激化不明真相的業主與物業公司之間的矛盾。」

圖源：業委會資訊

1月11日，重慶玖瓏雲璟小區因物業交接問題發生衝突。小區業委會於2024年底將物業更換為萬科物業，原物業公司北京金輝錦江物業以部分未售車位產權歸開發商所有為由，拒絕移交車庫管理權，還派人堵車庫出入口，與小區物業發生肢體衝突。

3月份，周口泰地現代城三期業主大會就選聘新物業公司進行投票時，遭到現物業公司卓越物業抵制。卓越物業質疑業委會合法性，對業委會辦公室斷電，遭業委會代表上門質問，雙方發生激烈衝突並報警。

7月19日，因為「更換物業」而發生糾紛長達兩年之久的鄭州正弘山社區五棟大樓甚至發生肢體衝突，被服務商建業物業稱為719「暴力衝突事件」。

圖源：網絡

換物業引發的新舊物業衝突事件頻繁發生，不禁引發一個疑問：

為什麼現在要求換物業的小區越來越多了？

 03 

首先，是業主和物業公司都非常敏感的價格因素。

最近有一個案例，同樣是武漢的小區，同樣發生在萬科物業身上。

今年年初，武漢市萬科紫悦灣小區第一屆業委會向小區物業公司萬科物業發送了「關於物業費降價事宜溝通的函件」，要求萬科物業降費。

5月25日，萬科物業給出了3個可選方案：

方案一：不降費，進行增值服務；

方案二：將更多的收益返補於業主；

方案三：個性化服務，彈性定價。

經過兩個多月的協商，業委會最終選擇「彈性定價」模式，萬科紫悦灣小區的3.28元/平米/月降到了2.78元/平米/月（高層）、2.98元/平米/月（洋房），降幅達10%-15%，成為應業主要求降價的又一案例。

圖源：網絡

自2024年上半年重慶、武漢、青島、銀川等城市出臺物業費指導價之后，這些城市率先降價的小區為全國業主提供了實際可參考的成功案例，由此也引發了諸多地區和小區的仿效，在全國掀起物業費降價潮。

然而，並不是每個小區都能進行友好協商，部分物業公司以「市場定價」為由不同意或拖延降費，業主們則以拖欠物業費、提議換物業應對，導致矛盾升級。

第二個關鍵原因是物業公司規模增速持續下降，迫於增長壓力，不同物業公司之間的直接競爭加劇。

據億翰智庫統計，2024年，百強企業管理面積均值為6946.30萬平米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點，創歷史新低。

物業公司規模增速快速放緩的主要原因是地產開發行業的交付量下滑。2024年全國住宅竣工面積同比下降27.4%，母公司的開發紅利消失，直接衝擊了物業公司的規模底盤，導致其不得不加大在存量小區的拓展力度，客觀上與存量小區的現有物業「保盤」形成了衝突。

數據來源：企業業績報告、億翰物研整理，注：內環為2023年，外環為2024年

物業公司之間陷入存量競爭，不可避免地在部分區域引發價格戰。萬科物業、招商積余等頭部物業公司爲了「搶盤」「保盤」，也紛紛提出菜單制、「基礎服務+增值服務分層收費」等彈性定價模式，實際上是開出了一個低價競爭賽道。

品牌物業企業以低價向存量小區擴張，加上近兩年大量存量小區物業服務滿意度下降的客關情況，激發了更多小區的更換物業公司需求。

物業公司衝突頻次上升的第三個主要原因，是部分物業公司自身服務存在明顯瑕疵或「服務降級」，引起業主不滿，疊加物業降費潮，導致「換物業」成為解決矛盾的出口。

據億翰智庫統計，2024百強物企的淨利潤均值約為1.97億元，同比下降12.9%，淨利率約為4.1%，較2023年下降約1.28個百分點，不少物企出現了毛利和淨利同時下滑的現象。規模驅動模式的邊際效益正在坍塌。

利潤空間的持續收窄迫使企業不得不選擇降低服務成本，進而導致物業服務品質大幅下滑。服務品質的下降又會引起業主滿意度降低，部分小區的業主將拒繳物業費作為「維權工具」，進而形成惡性循環。

特別是部分暴雷企業的關聯物業公司，成為物業服務品質下降的重災區。（世茂留下的爛攤子還在發酵）

建業在鄭州的某小區一位業主表示：小區物業服務人員一波接一波的換，我住進來三四年，我們樓自己的管家都換了三四個了，更別提整個物業經理了，大換水，剛開始全是一水的帥小夥子、美女，整體年輕化，現在估計預算有限，整體品質參差不齊，服務意識也下滑嚴重；物業羣里經常有人吐槽車位亂停亂放，地下室清潔不到位等等，巡邏、清潔人員的配置有問題；小區的綠植和佈景應該是一大特色，現在幾年過去了，養護非常不到位，不少珍貴樹種都缺乏養護死了、枯了；整個小區的定期維護也做得不好，大門壞了修了很久；個別業主違規擴自己家的小院或者搭建陽光房，物業也沒有追溯到底；之前承諾的食堂也不了了之。

一方面是行業整體利潤率下滑，物業企業為應對經營壓力，近年積極拓展社區零售、家政服務等增值業務，但實際效果有限，社區增值服務收入甚至出現下降趨勢；另一方面是新交付小區漸漸變成老小區，隨着小區年齡增長，維護成本越來越高。

物業公司遇到了雙向擠壓，部分公司因過度追求商業利益，開啟「物業服務降級」路線，或者從一些公共區域出租牟利，卻不公開收益，進一步激化了矛盾。一些在前期有費用投入的物業公司，更不願意在矛盾發生時立即離場。

相關統計顯示，目前僅有23%的小區實現了物業費收支完全公開。

種種誘因，導致業主和物業公司之間的信任變得薄弱。充滿懷疑的地方，自然而然成為矛盾衝突高發區。

爲了應對這一狀況，一些地方希望通過業委會的組建來建立一個溝通渠道，用協商的方式解決問題，同時推動物業公司的收費走向透明化。

比如甘肅臨夏州2025年修訂條例，簡化業主委員會成立流程。北京通過「黨建引領+社區協調」模式，推動業委會組建率從12%提升至97%，為物業更換提供組織保障。

不過，在從理論到實踐的過渡、完善階段，個別小區的業委會也淪為部分業主賺錢的工具，他們通過踢走原物業、與新物業合謀獲取利益，在一定程度上加劇了目前的物業公司衝突發生。

2025年3月，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上説，政府工作報告指出，適應人民羣眾高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」。圍繞抓好落實「好房子」的具體方向，倪虹部長提到，好房子不僅要有好標準、好建造，還要有好的服務。

「好服務」需要物業公司的重視、投入，「好服務」也需要有合理定價，需要透明的流程和多方的共識與信任。

億翰智庫認為，2024年新上市遞表企業數量顯著減少，部分已上市企業主動選擇退出資本市場，標誌着行業進入「去資本化」發展新階段，物業企業逐漸意識到過度依賴資本市場可能帶來的諸多問題，有助於物業企業迴歸服務本質，專注於自身的價值增長。

而目前的衝突則是行業轉換階段內，各方博弈下，矛盾的外化體現，反映的是各方具體訴求，不應迴避，需要去推動建立更合理的解決流程、更優的解決方式，以及物業公司更豐富的業務新模式，重構物業行業生態。