產品差異化明顯，下半年濟南樓市供應主打「改善」

轉自：大眾報業·齊魯壹點

齊魯晚報·齊魯壹點 高茹 孟傑 報道

2025年上半年，濟南房地產市場整體處於調整期，全市住宅用地成交15宗，也迎來一批新樓盤入市，多為改善型產品。憑藉差異化定位、優質地段及高品質規劃設計，在市場銷售中佔據一席之地。下半年，記者調查瞭解有近二十個新盤入市，濟南樓市或將進入「以質換量」的新階段，為購房者提供更多優質產品選擇，也反映出市場供需結構的深刻變化。

市場仍處調整期，改善型樓盤主打差異化競爭

據統計，2025年上半年濟南全市共成交住宅用地15宗，其中5宗溢價成交，其余均以底價或低溢價出讓。從土地市場活躍度來看，上半年濟南土地市場整體表現平淡， 當然也不乏6月省博西地塊在土拍中出現了一定熱度，整體仍處於調整期。

2025年上半年，濟南新房市場成交量和價格均出現回落。根據濟南市房地產業協會發布數據，2025年1—6月，濟南新建商品住宅網籤套數為20423套，網籤面積274.14萬平米，較去年同期呈現小幅回落態勢。

儘管如此，上半年濟南樓市仍有不少新盤入市，如萬科觀山隱秀、海信君安、中建·雲啟鳳華等，且多為改善產品。

4月底，濟南對《濟南市建築工程容積率計算細則》展開修訂工作，作為新規后落地的首個示範項目，萬科觀山隱秀依託天然的山體優勢，以2.1容積率打造低密住區，推出160-240平米洋房產品，為濟南南城購房者帶來全新選擇。

憑藉位置優勢，海信君安從拿地之初就備受市場關注。記者在周三的下午來到項目營銷中心，在半個小時內，陸續有三組購房者前來看房，據項目工作人員介紹，6月份開盤以來，共推出房源近200套，成交套數超過130套，去化率達70%。

中建·雲啟鳳華則推出了近兩年少有的古風聯排、合院產品，户型面積275-550平米，套總價650萬-1200萬。在園林設計上，雲啟鳳華從《千里江山圖》中提取閒適、自然的景觀元素，設計宋風低密住宅。因靠近白泉景觀廊道，項目充分利用泉水資源，結合濟南「泉水文化」特色，打造引自然泉水入園的品質住宅產品。

下半年近二十個樓盤入市，產品類型多樣

記者調研瞭解到，下半年濟南樓市將迎來新一波供應熱潮，包含小高層、洋房、大平層、別墅以及「四代宅」產品，這些項目均以改善型產品為主，户型面積基本是140平米起步，也有少量140平米以下户型，價格在15500元/平米-34000元/平米之間。

從供應區域來看，下半年在盛福片區、CBD片區、旅遊路沿線、大明湖片區、南部片區等熱門區域均有新盤供應。

在產品類型上，「四代宅」集中供應成為一個明顯特點。如興隆片區華潤·望雲，盛福片區的中海時光之境、魯投壹號院，CBD片區九宸賦。

作為中海在濟南的首個「四代宅」產品，中海時光之境規劃爲奇偶層錯落的四代宅產品，項目預計9月份入市，户型面積145-252平米。目前對外釋放價格區間為高層23500-25000元/平米，小高層25500-34000元/平米。據瞭解，因為錯層設計，部分252平米户型客廳挑高可達6.2米，並配備102平米露臺花園。

「時光之境相對於目前市面上的四代宅產品，最主要的特點就是超高的得房率，小高層產品的得房率大概在94%～134%，這也是得益於計容新規的實施」。據中海時光之境項目工作人員介紹，以155平方米奇數層户型為例，實際建築面積約154.46平米，套內125.78平米，北側設備平臺3.84平米、飄窗面積8.02平米、露臺面積約12.9平米，開敞式陽臺一半面積約3.75平米，這樣算下來，可使用面積約154.29平米，得房率約100%。

在CBD片區，則有建邦星辰、九宸賦、綠城瑞馬·潤百合三個全新樓盤，目前九宸賦還未發佈明確的產品規劃，建邦星辰為大平層改善產品，户型面積190-310平米；綠城瑞馬·潤百合由綠城和瑞馬聯合開發，規劃3棟17層的小高層和1棟5-7層的洋房，户型面積143平米、167平米。

中海省博西地塊，目前正在產品規劃階段。有業內人士分析，中海省博西地塊住宅樓面價20232元/平米，疊加教育設施建設費用3億元以及其他捆綁條件，實際地價將達到23000元/平米，最終銷售價格每平米可能要突破40000元。

在張馬片區，則有建工春和景明的小高層、洋房產品，小高層為124-141平米，洋房為135-164平米，價格區間在14000-14500元/平米，户型面積更為多樣，可以為不同類型的購房者提供差異化選擇。

此外，在大明湖片區，保利明湖印也將於下半年入市，產品類型為155-235平米小高層產品，區內多為十年以上的二手房，新房稀缺。

市場供需結構分化明顯，剛需房源供應緊張

綜合來看，下半年濟南樓市新盤供應依舊集中於高端改善領域。產生這種現象的原因是什麼？這種高端化現象還將持續多久？剛需、剛改產品是否有迴歸可能？

濟南市房地產業協會執行副會長李剛表示，當前房地產市場的供應與成交呈現鮮明的分化特徵。新入市項目中，高端改善類產品佔據主導地位，但市場成交情況卻並非與之完全匹配。

「從成交數據來看，前20位的熱銷項目中，地緣性客户及項目佔比顯著，例如中西部區域的龍湖御湖境、中海天空之鏡等項目，依託區域內的客羣基礎實現了較好的銷售；和諧廣場及西客站片區的改善性需求同樣表現活躍，成為支撐區域成交的重要力量。」李剛分析，純改善類項目雖然在上半年的交易量中佔比較高，但其銷售過程普遍面臨困難，去化周期較長。具體到區域，科技城片區部分項目已出現降價促銷現象，長嶺山片區部分樓盤則因產品定價偏高，市場去化較慢。

李剛認為，剛需剛改產品的市場境況則更為複雜。后續新入市的剛需、剛改新盤供應將持續緊張。核心區域地塊多規劃爲小地塊高端改善項目，以往常見的剛需剛改大型社區逐漸減少，直接導致產品供應量不足。不過，配售型項目的熱銷從側面反映出剛需、剛改市場仍存在較大需求，而二手房因價格下降，也為不少剛需剛改羣體提供了替代選擇。