觀點直擊｜恆隆地產：最困難時候已經過去

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

（來源：觀點）

商業客

據管理層透露，杭州恆隆廣場商場預計會在2026年年中開幕，到今天預租率達81%，至於辦公樓預租則為27%。

「這是我們內地的一個新階段，但相信這對公司、股東，將會有很大的好處」，7月30日，恆隆地產董事長陳文博在業績新聞發佈會，在談到關於恆隆與杭州百大集團的合作時表示。

正在興建中的杭州恆隆廣場位於杭州中央商務區的核心腹地，是恆隆進入內地第九個城市的第11個項目。

而早前7月10日晚間，百大集團發佈公告與恆隆地產簽署20年租賃合同，將位於延安路546號的杭州百貨大樓南、北樓物業租予恆隆，租期自2028年4月1日起。這對杭州恆隆廣場來説是一次商業體量和氛圍的極大提升。

恆隆地產行政總裁盧韋柏補充，這個交易不單單是把商場的體量增加40%，更重要的是，商場在主干道的外立面會從90米增加到290米，「這樣做可以令項目的影響力與競爭力大大提升」。

他還強調，雖然這是一個新的做法，惟並非為輕資產而做。不過他指，由於項目是租回來，升級工程都是由業主負責，集團主要做裝修的工作，因此不用投放很多資本，相應地，杭州恆隆廣場未來的收益和回報也會有很大的提升。

「與杭州百大集團的交易是非常好的合作，目前做這個交易，是最好的時候。」盧韋柏笑稱，如果自己能控制，希望交易還能再早一點。

盧韋柏確認，杭州恆隆廣場商場預計會在2026年年中開幕，到今天預租率達81%，至於辦公樓預租則為27%。

日前，恆隆集團和恆隆地產公佈其2025年上半年業績，並召開業績新聞發佈會。

其中恆隆地產截至6月底止，中期股東應占純利9.12億港元，同比下跌14.04%，每股盈利0.19港元。同時，股東應占基本純利15.87億港元，跌8.53%。中期息維持0.12港元。

至於母公司恆隆集團中期純利6.97億港元，同比下跌21.5%；總收入52.02億港元，同比下降18.%，中期息維持0.21港元。

具體業務方面，內地零售銷售額持續疲軟，同比下跌4%，香港零售銷售額亦下降2%。內地辦公室租金收入則同比下跌5%，依然疲弱，但能看到除武漢與沈陽以外地區的零售租賃表現仍相對穩健。

盧韋柏表示，過去5次業績會集團都在説「保本保命」，目前可説用不同手段捱過最困難的時候，相信最壞的時候已過去。

「去年開始我們進行重整(Reset)，目的就是在多風雨時，可以將自身穩固實力，所以我們亦已做了很多工作，包括是以股代息，均是希望可以重整…我們亦見到今年首六個月是在穩中求進，跌幅變小了。」其稱。

盧韋柏認為，去年第三季度公司表現是最差，其后於今年第二季度，內地零售租賃收入已實現持平。

他認為，內地零售市場走勢與宏觀經濟緊密相關，隨股市暢旺，樓市穩定，客人對購物信心亦增強，故不排除內地零售租賃收入於今年下半年有輕微升幅。

「不過內地辦公樓我就沒有那麼樂觀」，盧韋柏指出，因為辦公樓與宏觀經濟環境有關，由於宏觀環境改善需時，除非中國經濟強勁反彈或國際爭拗突然消失，否則預期未來內地辦公樓市場呈「L」型走勢，因此他希望有關業務可以維持在高出租率，「留住優質客户」是目前恆隆的核心策略。

至於香港零售市道方面，資料顯示，香港零售業總銷貨價值在今年前5個月同比下跌4%。盧韋柏表示，集團香港零售業務較整體表現好，僅同比下跌2%，因主要受惠零售組合不同。

不過，雖然零售已見到改善跡象，但仍存在結構性挑戰，他認為提升性價比、引入更多內地品牌來港開鋪，以吸引市民留港消費，而寫字樓租金經歷過去數年下滑后，現時已平穩下來，但出租率纔是最重要。

致於財務方面，截至期末恆隆地產淨負債比率穩定於33.5%，融資成本改善至3.9%。

對於近期有部分發展商面臨財務狀況問題，會否擔心違約情況出現，盧韋柏認為，目前非上市、負債較高且持有大量寫字樓及商鋪的企業，當前壓力相對較大，不過恆隆作為上市公司，融資渠道則較多元，而在年初亦成功做了融資。

他亦承認，部分發展商一直面對銀行催收壓力，或引致低價拋售物業，可能對整體物業估值造成衝擊。

陳文博則表示，集團在2025年后資本支出將進入高峰期，相信 2026及27年會逐步下降，而目前33.5%的淨負債比率已經差不多達到最高峰，未來將有下調空間。