中金：升恆隆地產目標價至8.9港元 維持「跑贏行業」評級

　　中金發布研報稱，維持恆隆地產（00101）2025-26年盈利預測不變。維持跑贏行業評級，上調目標價11%至8.9港元/股，對應14.5倍目標2025年核心P/E、5.8%目標2025年股息收益率和12%上行空間，主要考慮內地購物中心經營改善、且公司財務管控穩健。公司交易於12.9倍2025年核心P/E和6.5%

　　2025年股息收益率。

　　中金主要觀點如下：

　　1H25業績符合該行預期

　　公司公佈1H25業績：收入49.7億港元，同比下降19%，其中物業租賃收入同比下降3%；股東應占基本純利15.9億港元，同比下降9%，對應每股盈利0.33港元，符合預期；其中物業租賃對應股東應占基本純利為16.5億港元，同比下降6%。公司宣派中期股息0.12港元/股，如期同比持平。

　　內地商場經營趨勢明顯扭轉，其余租賃物業維持相對平穩

　　公司旗下10家內地購物中心銷售額在3Q24-2Q25四個季度分別同比下跌18%、11%、7%、1%，經營壓力按季度明顯緩解、帶動租金收入企穩，1H25內地商場人民幣口徑租金收入與去年相比基本持平（該組合佔公司總租金收入的56%）。該行認為變化背后的原因包括內地整體消費環境穩中向好、出境消費壓力緩解、以及商場積極調整租户組合並升級商業氛圍等。收入佔比不高的內地寫字樓組合受市場環境拖累，出租率平均環比下行3.2個百分點，人民幣口徑租金收入整體同比下降5%。佔總租金收入約三成的香港物業組合租金收入同比下跌4%，其中零售物業下降7%、辦公樓物業下降1%。

　　財務管控穩健，利息成本下降

　　截至2025年中期，公司淨負債率為33.5%，與去年年底基本持平。總財務費用同比下降7%，平均借貸利息環比下降0.4個百分點至3.9%，主要由HIBOR變動及債務結構優化（人民幣貸款比例增加）所支持。

　　內地購物中心銷售及租金或延續改善趨勢

　　考慮到內地消費大環境的相對穩定，以及公司積極的運營調改舉措和逐步走低的基數條件，該行對其內地購物中心下半年經營趨勢持積極判斷、認為零售額或有穩定甚至同比轉正的可能性。新項目杭州恆隆廣場亦如期順利推進，公司預計2025下半年起辦公樓有望逐步落成，預期商場2026上半年開業，七月底已實現81%預租。

　　堅持審慎財務紀律與穩定股東回報

　　該行認為公司將持續積極管理財務報表，控制資本開支並推動項目處置與資本循環。該行預期其資本開支有望在今年達峰后持續下降，淨負債率將維持40%以下的審慎水平。基於其穩健的經營趨勢和可控的債務壓力，該行認為公司全年派息金額有望保持穩定。

　　風險提示：內地重奢消費下行壓力超預期，香港零售和寫字樓物業經營壓力超預期。