第一太平戴維斯唐華：上海豪宅邁入 3.0 時代，多維價值是關鍵

文/樂居財經  房慧

近日，上海舉行了今年第六批次土拍，共出讓8 宗涉宅地塊，兩天共吸金289.6 億，浦東、虹口地塊均觸發中止價，徐匯地塊刷新全國宅地樓面價紀錄。

有數據顯示：2025年上半年，30城 3000 萬以上新房共成交了1846套，上海成交1096套，佔比近六成。5000萬級別的豪宅上海佔比更高，一手房成交482 套，佔30 城總量接近八成。

在整體一路向上的走勢中，黃浦、徐匯、浦東，每一片城區都貢獻着屬於自己的一份「驚 喜」：黃浦豪宅年復一年創新高，徐匯濱江人氣爆棚，浦東大户型成交量猛增。豪宅排隊「清盤」，成為一道獨特風景線。

作為中國高端住宅市場的風向標，上海的豪宅市場不僅反映了城市更新的進程，也映射出高淨值人羣生活方式的變遷。日前，樂居財經採訪了第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人唐華女士，圍繞上海豪宅20年變遷，探討產品迭代、區域格局重塑、生活理念升級及市場韌性。

以下為問答精選:

l關於豪宅產品變化

樂居財經：上海豪宅的產品風格經歷了哪些標誌性變化？超高層、大平層、風貌別墅，不同時期哪些產品風格具有時代代表性？

唐華：我認為上海豪宅的迭代史堪稱一部立體化的城市發展簡史：從1.0時代是大家耳熟能詳的Art Deco石材立面的產品，這個階段奠定了當下的美學基調，到2.0時代新天地、陸家嘴等黃金地段催生核心地段大平層與江景豪宅，再到如今3.0時代大面積玻璃幕牆超高層與風貌別墅的組合。這種演變既是順應國際超高層頂奢公寓發展趨勢的產品，也是融合上海特色文化底藴的豪宅代表。

樂居財經：哪些開發商專注佈局上海豪宅市場？比如港資開發商和內地開發商有什麼不同的策略，能否列舉相應的成功案例？

唐華：我認為上海豪宅市場的開發商佈局呈現出港資與內地開發商合作並進的格局，兩者在策略上各有側重，共同推動着上海住宅市場的發展。

港資開發商在上海豪宅市場佈局深遠，他們注重長期主義和資源整合，傾向於通過長周期的綜合體項目開發或片區改造的方式，實現區域與產品的價值躍升。以瑞安房地產為例，

新天地項目長達20多年的開發，成功塑造了上海豪宅的頂流區域，實現資產長期價值。此外，嘉里建設也投入近400億元開發金陵路綜合體，注重城市更新與風貌保護，打造騎樓 商業街和超高層住宅，金陵華庭1期項目以高品質和稀缺性實現「日光」，攬金92.34億元，充分展示了港資開發商在豪宅市場的實力和影響力。

而內地開發商則憑藉對本土市場的瞭解，更能精準定位高端客羣的需求實現快速周轉及規

模效應。以上海壹號院為例，該項目的户型設計及精裝配置精準捕捉到了高端客户的需求。此外，綠城潮鳴東方等項目也通過示範區的實景呈現及泛會所的創新設計，進一步提升了

內地開發商在豪宅市場的競爭力。

港資開發商與本地國央企在策略佈局上雖有差異，但隨着豪宅市場的發展，合作開發的模式越來越多，既可充分發揮港資開發商的運營優勢，也可結合國央企對本土市場的瞭解與深耕，共同推動豪宅產品的升級。例如，陸家嘴太古源·源邸項目，在濱水區域的成片開發下，打造了更匹配高淨值人羣生活方式的陸家嘴濱江活力綜合體。

樂居財經：從老牌港資房企到內地規模房企，上海豪宅市場的玩家越來越多，綠城、宸嘉、保利、中海等都在佈局，客户對新入局者的認可度如何？

唐華：我認為這些企業實際並非"純新玩家"，而是帶着全國範圍內的成熟產品線和成功經驗進場的實力選手。他們的客户認可度本質上是對其過往豪宅開發能力的信任遷移。

綠城杭州雲棲玫瑰園作為低密豪宅標杆，其高端居住理念直接賦能上海黃浦灣、蘇州玫瑰園等項目，形成全國性IP效應；

宸嘉雖成立不久，但憑藉產品力兑現與高端客羣精準營銷，快速完成全國佈局，上海宸嘉100·嘉佰道61億日光破板塊價格天花板，武漢項目植入藝術展廳，"非標定製"能力展現超越傳統開發商的創新力；

保利、中海作為央企，認可度源自對頂級地段資源的精準把控與產品系的高度延續，中海"玖序系"從北京到上海，針對改善型客户的需求模型經全國驗證，順昌玖里、恆昌玖里正是其標準化與地段價值融合的典範。

這些開發商的共同點在於，他們早已在各自的主戰場完成豪宅開發的方法論沉澱。當這些 經驗被移植到上海時，客户看到的不是"新面孔"，而是更懂本土需求、更具產品創新力的"成熟玩家"。

樂居財經：上海豪宅供應量在增加，價格也在走高，您認為什麼樣的項目纔算得上豪宅？您認為后續的新豪宅項目如何才能保持市場競爭力？

唐華：我認為上海豪宅已進入"均好性"時代——地段、產品、服務、圈層等多維度需形成價值閉環，單一優勢難以支撐高端客羣的長效認可。

未來，在地段的基礎上，能將"產品力"的硬核創新與"運營力"的軟性服務深度融合的項目，將在供應量增加、價格走高的市場中脫穎而出——這既是政策導向下"好房子"的標準，也  是高淨值客羣用真金白銀投票的核心邏輯。

l關於區域板塊變遷

樂居財經：上海豪宅板塊如何從古北、新天地、陸家嘴擴展到蘇河灣、西岸、前灘等新興區域？這樣的變化是否和城市發展由內在的聯繫？未來哪些區域最具潛力？

唐華：

城市的發展是動態的，在政策的驅動之下，各板塊的規劃及產業結構進一步調整和升級，推動高淨值人羣向新興高端板塊遷移。傳統的核心區受制於土地供應的不足，政府的主導開發轉向城市更新帶或成片開發新區。同時，高端客户的需求也進一步升級，對豪宅定位進行重塑，從"地段至上"到"多維價值"，在認知的轉變之下，上海的豪宅板塊正被重新定義。未來，隨着城市更新的進程提速及規劃產業的快速落地，具備政策確定性、高產業能級及稀缺生態資源的區域將更具潛力。

l關於市場需求升級

樂居財經：在經濟波動背景下，上海豪宅市場的高端客户是否置業目的發生變化？市場是否仍保持強勁需求？未來面臨哪些挑戰？

唐華：上海豪宅市場的高端客户置業目的仍呈現「資產配置+自住改善」的雙軌特徵。當前市場需求韌性主要源於核心地段核心資產的抗周期屬性。不過，市場分化加劇、頂級客羣購買力或出現斷層，疊加產品同質化困境，將成為未來面臨的關鍵挑戰。

l關於專業服務引領

樂居財經：第一太平戴維斯如何在20多年的市場變化下是以怎麼樣的專業服務和核心競爭力，專注引領豪宅市場？

唐華：我認為我們持續深耕豪宅市場的核心競爭力，源於構建了"開發端全周期賦能+置業

端精準需求匹配"的雙維專業體系：

對開發端，我們提供了"土地研判-產品定位-營銷賦能-銷售代理"的全流程專業閉環。依託20 余年沉澱的市場數據與客羣洞察，為開發商提供從土地價值預判、產品差異化設計到精準客羣觸達的定製化解決方案，助力項目實現價值最大化。

對置業端，我們以"專業口碑+深度信任"構築服務護城河。通過長期沉澱的高淨值客羣需求數據庫與市場動態追蹤能力，為每位客户匹配符合其資產配置邏輯與居住偏好的個性化房源，這種"精準需求對接"能力已成為我們的核心標籤。

擁有20余年豪宅市場研究及銷售經驗的唐華，曾深度參與多個上海及國際高端住宅項目，她表示：第一太平戴維斯始終以專業為錨，在市場周期波動中持續為開發端與置業端創造確定性價值，這正是我們引領豪宅市場的底層邏輯。