2025年中國物流地產行業工業應用現狀 工業發展對地產物流需求拉動作用大【組圖】

行業主要上市公司：嘉里建設(00683HK);富力地產(02777.HK);大悦城(000031.SZ);華遠地產(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數據：物流總額;物流費用;運輸成本;

工業物流在物流地產行業是主要應用市場

工業品物流總額反映工業領域貨物流通規模，其增長直接驅動對物流地產(如倉儲、園區)的需求擴張，后者為前者提供基礎設施支撐，規模擴張帶動倉儲需求增長。從結構上看，工業品物流在總物流額中佔據主要份額。2011-2023年，我國工業品物流總額逐年增長，2023年，工業品物流總額達到312.6萬億元，按可比價格計算，同比增長4.6%。工業品物流總額318.4萬億元，增長5.8%;

鋼鐵物流圈推動地產物流朝集約方向發展

國內鋼鐵物流園區業態逐漸多元化發展，目前主要有三種類型：傳統的鋼鐵交易市場通過設施升級改造以及鋼鐵貿易商的重新整合，轉型為新型鋼鐵物流園區;大型鋼鐵生產企業為實現專業化、現代化管理面投資建設物流園區;鋼鐵生產企業與鋼鐵流通企業共同投資建設物流園區，實現鋼鐵生產和流通的無縫銜接。

當前中國已基本形成五大鋼鐵物流圈，分別是以北京、天津、沈陽、大連、青島為核心的環渤海物流圈;以上海、南京、杭州、寧波為核心的長三角物流圈;以廣州、深圳為核心的珠三角物流圈，以武漢、鄭州、長沙為核心的中原物流圈;以廈門、福州為核心的臺灣海峽物流圈。其中，以長三角規模最大，上海現有大中型鋼鐵現貨貿易市場數量和貿易量都在全國省市中居首位。

汽車運輸成本推高相關物流地產運營費用

汽車綜合性物流園區是指位於總裝廠附近的物流服務及零部件供應商羣體。除了傳統的物流倉儲、集散、轉運功能以及物流園區常規功能外，物流園區還具備是一個對所有供應商開放的集中的服務提供商，包括共享IT環境、設施與資源、為園區內的企業提供可靠的系統與常設的服務支持和緊急處理組織，從而為進入園區的供應商提供具有成本優勢的IT和物流服務。目前，中國較為專業的汽車物流園區多為建設階段。

國內對汽車物流供應商尤其是第三方物流供應商的需求急劇上升。總體來看，成本過高是目前中國汽車物流行業最突出的問題。相關數據顯示，汽車物流中運輸和管理成本佔比超六成。

數據顯示，在汽車物流成本構成中，運輸成本仍佔比最高，達到總體成本的一半左右，主要原因是我國汽車整車運輸過程中車輛空駛率較高，造成了資源的浪費。其次是汽車在運輸過程中的管理成本，倉儲、配送、保險、包裝、流通加工成本佔比相對較少。

醫藥物流網絡延伸推動地產物流發展

醫藥物流依賴專業温控倉儲與運輸網絡，物流地產提供合規的醫藥冷庫及配送中心等設施，兩者協同保障藥品安全高效流通。

2016-2024年，受醫藥行業市場規模增加和醫藥電商快速發展等因素的影響，中國醫藥物流費用持續快速增長，從2016年的482.22億元上漲到了2022年的908.16億元，複合增長率達2.8%。得益於醫藥製造業、醫藥流通業的全面穩定增長和醫藥電商的持續蓬勃發展，2023年我國醫藥物流費用達到了953.57億元，但增速開始放緩。2024年，醫藥行業冷鏈運輸需求提升，更低温和更快捷的長途運輸使得醫藥冷鏈運輸市場需求提升，初步覈算醫藥運輸費用市場規模為1050億元。

煤炭物流運輸延伸推動地產物流發展

煤炭物流依賴大型堆場與鐵路樞紐節點，物流地產提供集散、存儲和中轉基地，支撐煤炭大宗商品高效低成本的轉運與倉儲需求。2011-2024年，全國煤炭鐵路運輸量呈現波動趨勢。2023年全國鐵路累計發運煤炭27.5億噸，較2022年同期小幅下滑。全國鐵路煤炭運量完成 28.24 億噸，比上年增長1.5%;