麥當勞「看淡」香港物業市場底層邏輯

（來源：信報手筆）

麥當勞啟動香港近來最大規模商鋪出售行動，首階段推出本港8個商鋪標售，鋪位分佈港九新界，市值超過12億元，涵蓋尖沙咀星光行、銅鑼灣怡和街、荃灣街市街等黃金地段。當網民驚呼「連麥當勞也看淡香港」的背后，實則忽略了麥當勞應用於全球的商業模式精髓。

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本質做房產 順便賣漢堡

麥當勞第一任總裁Harry Sonneborn早年曾講過類似的説話：「我們本質是房地產公司，順便賣漢堡。」

一直以來，麥當勞的盈利核心在於低價購地自建店鋪，長期增值后出售。麥當勞的地產投資是業務核心，透過擁有或長期租賃餐廳所在的土地和建築物，然后將其租賃給加盟店主，從而確保穩定的收入來源。這種模式不僅支持其全球擴張，還使麥當勞成為全球最大的商業地產商之一。

截至2024年底，麥當勞全球擁有43477家餐廳，其中約95%由加盟店主經營。麥當勞擁有約45%的餐廳所在地產土地和70%的建築物，其余部分則從其他地產所有者處租賃。這種結構允許公司向加盟店主收取租金，通常以高於市場價格的標準，確保穩定的收入來源。

作為地產所有者，麥當勞可以從加盟店主處獲得穩定的租金收入，這種收入不受餐廳銷售額的直接影響，特別是在經濟不確定時期，例如疫情期間，表現出強大的韌性。

透過加盟模式，麥當勞將餐廳運營的風險轉移給加盟店主，同時保留對地產的控制權，確保品牌一致性和高標準。

早在今次賣鋪之前，於2020至2021年間，麥當勞已沽出鰂魚涌柏蕙苑、深水埗福華街等鋪位，獲利豐厚。自2017年麥當勞把中港業務特許經營權售予中信資本后，麥當勞一直確保「退場不關店」的營運策略。賣店之余，卻不斷繼續以加盟店方式擴大香港分店版圖。

感覺上今次一籃子推貨，很有機會是區域決策，多於當地管理層的想法。如果真的有心脱手，應該是暗渡陳倉，陰啲陰啲沽貨，而不是一下子一籃子推出來賣。

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重金辦活動 不似看淡經濟

事實上，能夠一下子消化十多億沽壓的地產玩家不會很多，相信是被委託的經紀已經問無可問，然后慢慢擴大買家網絡，胡亂拿着一些簡單Terms sheet到處問價。人一多風聲易漏，結果變成媒體的獨家消息了。

今年7月初麥當勞還在亞洲國際博覽館舉辦了名為《香港麥當勞50周年i'm lovin' it音樂會》，匯聚了包括陳奕迅、謝霆鋒、容祖兒、張敬軒、軟硬和MIRROR等歌星參與演出。

更不用説，麥當勞最近趁香港分店50周年推出《CHIIKAWA》聯名活動，數萬計市民線上線下搶購麥當勞聯乘《CHIIKAWA》玩具，大批分店的落單櫃枱，變了換領玩具站，又惹來一陣子網絡熱話。

03

脱手重型磚頭 變輕資產

如果麥當勞看淡香港經濟市道，就不會排山倒海搞這些產品聯乘或具有品牌正面作用的大型演唱會，不過説麥當勞看淡地產市道，那倒是真的。現在把重型磚頭甩手，將企業變成相對輕資產模式，也是大勢所趨。

在物業世界一直都有輕資產的運作方式，比較出名包括李根興、樂風和資本策略。他們未必直接持有資產，但會包裝成服務提供者或管理角色，説自己能夠幫物業「提升」價值。麥當勞本身就是大眾化收入強勁的連鎖快餐店，被麥當勞租起的鋪頭，自然能夠帶動人流，幫物業升值。如果Agent用這個角度去推銷，趁店租約未完甩手，説不定搵到下一個接盤俠。