回籠資金44億元！華發退回前海7宗未建商地，全球最大室內滑雪場年底正常開業

一場協商已久的土地收儲終於塵埃落定。

7月28日，華發股份(600325.SH)公告稱，全資子公司深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱「融華置地」）收到深圳土儲中心發來的《市土地儲備中心關於協商收回收購前海冰雪世界項目7塊商業用地有關事宜的函》，深圳市土地儲備中心擬以44.05億元（含政府本次收回收購承擔的契税）收回收購融華置地持有的前海冰雪世界項目7塊商業用地。

前海冰雪世界項目涉及的7宗地塊位於前海合作區會展新城片區沙井街道，具體坐落於展城路與沙福路交匯處西北側、景從路東側，土地性質均為商業用地。7宗地塊合計土地面積約7.05萬平方米，計容建築面積約46.1萬平方米，其中辦公功能佔比超過九成，達41.97萬平方米，其余包括地上商業3.29萬平方米、地下商業0.35萬平方米及公共配套設施0.49萬平方米。

拿地近5年，華發股份待交易的7宗地塊依然沉睡在圖紙上。

2020年11月23日，深圳上演一場被稱為「史詩級」的土拍，28家房企激烈競逐8宗熱門地塊，累計成交金額達340億元。其中，寶安大空港A301-0575地塊以127.1億元成交，成為當年深圳總價最高地塊，也是深圳第七宗總價超過百億的地塊，由融創中國與華發股份合資成立的融華置地摘得。

此次被收儲的7宗地塊，正是這宗「百億地」的一部分。

除高地價外，該地塊的規劃同樣引人注目。根據最初方案，A301-0575地塊總投資約338億元，擬打造年接待遊客超千萬的粵港澳大灣區冰雪文旅綜合體，涵蓋全球最大室內滑雪場、冰雪主題酒店、商業街區等多項設施。

2021年3月，A301-0575地塊正式命名為「融創華發·深圳冰雪文旅城」並啟動建設，整體規劃涵蓋住宅、商業、酒店、寫字樓及冰雪娛樂設施等多元業態，總建築面積約131萬平方米。

不過，該地塊的命運轉折，比預想更快。2023年1月，融創中國退出融華置地，后者由華發股份全資接手。

接盤后，華發推進前海冰雪世界項目的人才房與超雪中心建設。其中，全球最大室內滑雪場的進度備受關注。

據深圳衞視7月1日報道，前海冰雪世界計劃於今年11月對外開放並承辦賽事。華發股份此前也曾發佈消息，室內滑雪場預計將於今年年底開業。

7月30日，時代周報記者以投資者身份聯繫華發股份投關部門，工作人員表示，項目的室內滑雪場、酒店和商場都在正常推進，室內滑雪場將在今年第四季度正常開業。

深圳市國房土地房地產資產評估諮詢有限公司（以下簡稱「深圳國房評估」）出具的資產評估報告顯示，截至2025年6月30日，前海冰雪世界項目7宗地塊採用剩余法評估的土地市場價值約為44.84億元，較賬面價值減值約13.58億元，減值率為23.24%。

深圳國房評估解釋稱，因資產於2020年取得時房地產市場正處於高位，近年來深圳房地產市場處於深度調整階段，尤其是辦公市場整體持續低迷。根據第一太平戴維斯統計數據，截至今年6月末，深圳甲級寫字樓空置率環比上升0.8個百分點、同比上升0.7個百分點至30.6%。

「根據深圳市政府歷年公佈的標定地價成果，深圳市商辦用地地價呈現下降趨勢，因此房地產市場整體下行導致評估價值減值。」深圳國房評估表示。

經歷估值的起伏后，華發股份決定及時止損。

華發股份表示，本次交易是為加快推進公司滯重地塊盤活工作，降低資產流動性風險，規避持續開發存在的市場風險，盤活沉澱資產，回籠資金。公司預計因此將產生超過2024年經審計淨利潤50%的賬面虧損。2024年，華發股份實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約9.51億元。

華發股份稱，若繼續持有上述地塊，公司可能面臨長期資產沉澱，佔用大量資金，持有成本增加等相關風險，未來存在較大不確定性。通過政府收回收購方式可有效盤活資產、對衝風險，預計可回籠超40億元資金，有助於增強流動性、優化現金流結構，並提升公司的投資能力與抗風險能力。

華發股份還表示，商辦項目開發周期長、資金佔用大、變現周期長，可能制約公司其他業務（如住宅開發、現金流周轉）的拓展。而通過政府收回收購方式，將增強公司流動性，進一步優化公司現金流狀況，增強公司的投資能力和抗風險能力。

收儲過后，這個項目的未來故事仍在等待重新書寫。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對時代周報記者表示，前海冰雪世界項目定位為全球最大室內滑雪中心，2024年已進行工規調整，優化商業與遊樂設施比例。考慮到前海合作區對港澳青年創業的政策傾斜，未來可能引入人才公寓或配套商業，形成「文旅+居住」複合功能。