公募低配幅度擴大，北上市值環比回升——2025年二季度地產持倉點評

政策表態「促進房地產行業止跌企穩」，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場「底部共識」增強，「短線政策博弈+中長期估值修復」邏輯更加順暢。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市佔率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。

行業追蹤（2025.7.19-2025.7.25）

公募持倉：低配幅度擴大，持倉佔比連續三季度下滑

2025年二季度房地產板塊的公募基金持倉總市值為484.4億元，環比下降11.67%。地產板塊持倉市值佔股票投資市值比重0.67%，環比一季度下降0.12個百分點，持倉佔比連續三季度下降。二季度地產板塊配置比例在所有行業分類中排名第11，較2025年一季度下降1名；持倉相對標準行業配置比例低配0.55個百分點，低配幅度較上季度擴大。細分賽道中，2025Q2住宅物業開發、非住宅物業開發和運營、園區綜合開發、物業管理服務持倉市值分別為112.6、1.9、45.6、6.4億元，環比上期分別變化-18.48%、-40.31%、-13.37%、+8.92%。

重倉股：新城、濱江獲增持，金地、城建、保利等減持幅度靠前

從重倉個股持倉增減持來看，1）持倉數量方面，持倉數量佔流通股比重增幅前5的個股分別為萬業企業+1.66%、新城控股+1.29%、南京高科+0.72%、我愛我家+0.45%、招商積余+0.28%，減倉數量佔流通股比重前5個股分別為金地集團-3.78%、城建發展-2.71%、保利發展-1.27%、華發股份-0.78%、海南機場-0.69%。從重倉持股基金數量來看，二季度公募基金合計重倉37家房企，環比上期下降2家；平均每家房企獲12只基金重倉，環比上期下降1只。重倉股個股中，共19家房企獲更多公募基金增持，其中增持基金數量變化前三分別為濱江集團（+8只）、萬業企業（+6只）、中潤資源（+6只）；25家房企受到公募基金減持，前三為保利發展（-26只）、金地集團（-25只）、招商蛇口（-20只）。

滬深港通：北上、南下資金二季度持倉市值環比上升

2025年二季度北上資金中房地產持倉總市值為140.0億元，環比增長9.59%。從重點個股的增持力度來看，持倉股票數量佔流通股數量比重提升幅度前3分別為保利發展（1.37pct）、張江高科（1.14pct）、世聯行（0.82pct），降幅前3分別為中交地產（-1.15pct）、新湖中寶（-1.11pct）、天健集團（-0.75pct）。2025年二季度南下資金中房地產持倉總市值為886.7億元，環比增長0.76%。從重點個股的增持力度來看，持倉股票數量佔流通股數量比重提升幅度前3分別為融創中國（5.94pct）、龍湖集團（2.12pct）、富力地產（1.65pct），降幅前3分別為碧桂園服務（-2.78pct）、雅生活服務（-2.04pct）、融創服務（-1.02pct）。

7月新房、二手房同比增速轉弱

新房市場本周成交196萬平，月度同比-12.99%，相較上月下降2.12pct；累計庫存10179萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場本周成交174萬平，月度同比-6.15%，相較上月下降8.79pct。7月14-20日，土地市場成交建面1751萬平，滾動12周同比-0.6%；成交總額194億元，滾動12周同比20.95%；全國平均溢價率7.84%，滾動12周同比+2.96pct。

本周申萬房地產指數+4.07%，較上周提升6.24pct，漲幅排名7/31，領先滬深300指數2.38pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數+3.42%，較上周提升3.73pct，漲幅排序5/11，領先恆生指數1.15pct；克而瑞內房股領先指數為4.98%，較上周提升7.03pct。

投資建議：政策表態「促進房地產行業止跌企穩」，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場「底部共識」增強，「短線政策博弈+中長期估值修復」邏輯更加順暢。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市佔率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。

標的方面，建議關注1）未出險優質非國央企：龍湖集團、金地集團、新城控股、綠城中國、濱江集團等。2）地方國企：越秀地產、城建發展、建發國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）優質物管：招商積余、保利物業、中海物業、華潤萬象生活、萬物雲；5）中介企業：貝殼(和海外組聯合覆蓋)、我愛我家。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期。

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