「最少的也有5000多元」，成都一小區退還940余萬元物業費，越來越多小區開始給業主「發錢」

成都保利兩河森林 圖源｜每經記者 陳利

941.9萬元，這是成都市金牛區保利兩河森林小區即將向872户業主發放的「紅包」總額。

「這筆錢是業主應得的共有收益。」小區業委會負責人趙高偉告訴《每日經濟新聞》記者，這941.9萬元源於小區物業費未使用完的部分，此前由物業代持，其歸屬本就為全體業主，業委會與物業公司經過兩個月的協商溝通后，才最終推動返還方案落地。

據悉，目前退款登記工作正在有序進行，已有超過半數業主完成登記，在登記結束后十個工作日內，物業企業再通過銀行轉賬將資金陸續發放到業主卡上。

每經記者瞭解到，今年以來，濟南、南通、昆明等地也有小區向業主發放「現金分紅」，資金均來自小區物業費、停車費、廣告費等收益。

「分到了6400多元」

「我們家這次分到了6400多元，相當於一年的物業費和停車費了。」時至今日，保利兩河森林業主何博還是很激動。

公開信息顯示，保利兩河森林位於成都市金牛區土龍路兩河城市森林公園內，於2017年交房。小區總共有872户，是以洋房、聯排、疊拼三種業態為主的高端住宅項目，其中洋房物業費為3.5元/平方米·月，疊拼5.5元/平方米·月，聯排為6.0元/平方米·月，標準車位管理費90元/月，豪華車位管理費120元/月。

這941.9萬元，正是來自小區自交房起至2024年底的物業費結余款項。

趙高偉在接受每經記者採訪時表示，小區物業服務由保利物業提供，採取的是酬金制。根據該模式，物業企業按約定從預收的物業服務資金中提取10%作為酬金，其余全部用於物業服務合同約定的支出，如人員工資、公共設施維護等，結余或不足均由業主享有或者承擔，年度結余則滾動計入下一年度。

自2017年交房后，小區物業費與車位管理費年收入接近1000萬元。由於初期入住率不高，物資消耗較少和人員配置成本相對較低，同時資金管控策略得當，歷年累計形成了這筆結余。

2025年5月16日，何博作為業主代表與業委會成員，首次向保利物業提出返還物業費結余款。

但是，結余年年有，為何想到現在發？

「此前小區沒有業委會，直到2023年底才正式成立。」趙高偉告訴每經記者，在成立業委會前，小區也存在諸多問題，如環境衞生、路面沉降、安全保障等，業主對物業服務越來越不滿，多次和物業發生矛盾，且問題並沒有解決。為解決這些問題，2023年10月19日，小區第一屆業主委員會正式成立。此后成都推出「雙曬」制度（曬收支、曬服務），為我們要求物業企業資金透明化提供了依據。

所謂的「雙曬」，是成都住建局於2022年推出的針對物業服務行業的規範制度，並於2024年5月發佈了「雙曬」工作規範2.0版，其中明確要求物業服務企業對收支、履約服務、投訴處理、小區治理等全面進行公開。

每經記者在小區公示欄看到，「2024年度物業服務資金決算表」就對包括住宅、商業、車位等在內的物業服務收入，以及物業服務人員工資、日常電梯消防維護、清潔衞生等所有涉及的費用一一進行了公示。

業委會也正是憑藉「雙曬」的支撐，要求物業全面公開收支明細，並逐項覈對歷年賬目，並最終鎖定了這筆高達941.9萬元的結余資金。

拿到這筆錢並不容易

事實上，這不是兩河森林小區業委會第一次向保利物業「要賬」。

2024年10月，兩河森林小區業委會向保利物業發函，要求后者劃轉公共收益。兩個月后，小區業主收了總計26萬余元的公共收益紅包，平均每户300元。

這次拿到這筆錢同樣不容易。

趙高偉告訴每經記者，其與物業前后溝通了兩個月，雙方纔正式達成一致。

「7月16日，我們收到物業公司關於物業費返還的文件和方案后，馬上向全體業主公示。」據其介紹，在此次返還方案中，有兩種方式供業主選擇：一種直接返錢，由物業企業通過銀行轉賬的方式直接轉到業主提供的卡里；還有一種就是直接抵扣物業費。

「目前集中登記已在7月27日結束，等全部業主登記完成后，預計10個工作日就能到賬。」趙高偉説，擁有兩套房的業主可能可返還近3萬元，最少的也能拿到5000多元，「這是根據當時的消費費率、房屋面積，結合留存的總金額測算出來的」。

「這個是經與我們商討確認的。」成都市金牛區住建局物業行業監管相關負責人在接受每經記者採訪時表示，最初業委會提出要求物業企業返還物業費時就進行了報備，當時我們也提出這個錢是全體業主所有，不能一發了之，不僅要考慮當前，還要考慮以后小區的支出，同時要徵求業主的意見。

據其透露，保利兩河森林也是截至目前金牛區物業費返還額度最高的小區。

「‘雙曬’制度確實起到了很好的正向作用。」該負責人表示，最直接的就是迴應了羣眾和社會的關注，也就是物業干了什麼，倒逼物業企業必須按照合同約定開展工作，轉變服務理念。

據該負責人介紹，「雙曬」制度目前還在持續進行中，在這一過程中，我們也去發現問題、積極解決問題，「把院子里搞得更好，業主滿意度提升，就是作為監管最願意看到的結果」。

終極目標不應是每年分多少錢

保利兩河森林小區並非首個給業主發錢的小區。

僅2025年以來，就有包括濟南、南通、昆明、蘇州等城市在內的多地小區物業，將公共收益以現金或抵扣物業費的形式返還業主，掀起「發錢潮」。

如南通華強城小區向7832户業主發放156萬元，每户200元，系12年來首次分紅；武漢綠地漢口中心今年6月向全體業主發放公共收益，累計金額628960元，發放標準為5元/平方米；昆明金川府也將2024年的物業收益38.05萬元向業主進行分紅，最大户型可分到1080元，成為昆明首個物業費分紅項目。

「包括成都兩河森林小區在內的物業‘倒找錢’現象，是酬金制模式的勝利，它將‘物業費結余歸全體業主所有’的核心理念以最直觀的方式呈現在公眾面前。」中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者採訪時分析指出，但建築和設備是有生命周期的，電梯、消防系統、外牆、管道等公共設施的維護和更換成本，會隨着時間的推移呈指數級增長。

「如果將每年的結余都分光，無異於只顧眼前利益而透支未來，這會造成兩種風險。」宋子謙續稱。

在他看來，一是形成分紅預期依賴，業主可能會形成一種心理定勢，認為每年都應該有錢可分，一旦某年因為成本上升而沒有結余，甚至需要動用維修資金，可能會引發比包乾制下更大的不滿；二是增加未來漲價阻力，當需要進行大規模維修或提升服務標準而必須上調物業費時，習慣了「收紅包」的業主羣體可能會表現出更強的抵觸情緒。

「酬金制的終極目標不應是每年能返多少錢，而應是建立一個能實現社區資產保值增值的良性循環。要平衡短期喜悦與長期發展，必須從‘返還結余’的單一思維，升級到經營社區的戰略高度。」宋子謙表示。

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝