深圳百億地塊命運反轉，華發股份前海冰雪世界7宗地被收儲，拿地近5年

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

房地產市場深度調整之際，深圳再度出手託底。

7月28日，華發股份公告稱，全資子公司深圳融華置地投資有限公司（以下簡稱「融華置地」）收到深圳土儲中心發來的 《市土地儲備中心關於協商收回收購前海冰雪世界項目7塊商業用地有關事宜的函》，深圳市土地儲備中心擬以44.05億元（含政府本次收回收購承擔的契税）收回收購融華置地持有的前海冰雪世界項目7塊商業用地。

「本次交易是為加快推進公司滯重地塊盤活工作，降低資產流動性風險，規避持續開發存在的市場風險，盤活沉澱資產，回籠資金。」華發股份表示。根據公告，交易標的的賬面成本為58.41億元，交易價格與賬面值相比折價24.59%。

這是近期深圳主管部門的第二次出手。7月中旬，據澎湃新聞報道，深圳計劃以68億元收儲世茂集團旗下深港國際中心12宗地塊。

「收儲土地是政府的一項職能，或者説是政府保持國有資產保值增值的必然選擇。特別是在土地長期不開發、企業無力開發等，導致土地資產價值下滑的情況下，更有可能通過收儲來抑制價格波動。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，政府收儲對象多為房企高槓杆拿地形成的「問題資產」，通過政府介入避免項目爛尾引發的債務連鎖反應，既緩解房企流動性壓力，又通過專項債等資金渠道實現風險隔離。另外，通過收儲可將部分商業用地轉為保障性住房或市場化住宅，既消化存量，又避免新增土地開發對市場的衝擊。

拿地近5年，前海冰雪世界7宗商地被收儲

拿地近5年，華發股份待交易的7宗地塊目前均處於未開發狀態。

前海冰雪世界項目7宗商業用地位於前海合作區會展新城片區沙井街道，具體位置為展城路與沙福路交匯處西北側、景從路東側，用地性質均為商業用地。

7宗地塊總土地面積約7.05萬平方米，計容建築面積約46.10萬平方米，其中辦公功能佔比最高，達41.97萬平方米，另包括地上商業3.29萬平方米、地下商業0.35萬平方米，以及公共配套設施0.49萬平方米。

深圳市國房土地房地產資產評估諮詢有限公司（以下簡稱「深圳國房評估」）出具的資產評估報告顯示，截至2025年6月30日，前海冰雪世界項目7宗地塊採用剩余法評估的土地市場價值約為44.84億元，較賬面價值減值約13.58億元，減值率為23.24%。

深圳國房評估解釋稱，因資產於2020年取得時房地產市場正處於高位，近年來深圳房地產市場處於深度調整階段，尤其是辦公市場整體持續低迷。根據深圳市政府歷年公佈的標定地價成果，深圳市商辦用地地價呈現下降趨勢，因此房地產市場整體下行導致評估價值減值。

華發股份則表示，政府收購價格（44.05億元）與評估值基本持平，符合當前市場行情。公司預計因此將產生超過2024年經審計淨利潤50%的賬面虧損。2024年，華發股份實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約9.51億元。

「若繼續持有上述地塊，公司可能面臨長期資產沉澱，佔用大量資金，持有成本增加等相關風險，未來存在較大不確定性。」華發股份稱，通過政府收回收購方式可有效盤活資產、對衝風險，預計可回籠超40億元資金，有助於增強流動性、優化現金流結構，並提升公司的投資能力與抗風險能力。

李宇嘉表示，過去，商業辦公類項目以及綜合體項目的開發較為集中，但目前無論是進行分割銷售，還是后續的物業運營，均面臨較大困難。因此，此前已出讓但尚未開發的同類土地，因開發預期虧損或運營難度較高，未來啟動建設的可能性已顯著降低。

根據第一太平戴維斯統計數據，截至今年6月末，深圳甲級寫字樓空置率環比上升0.8個百分點、同比上升0.7個百分點至30.6%。

李宇嘉進一步指出，參考其他城市的類似做法，政府完成收儲后很可能會調整規劃條件，適度減少商辦指標，重新組織土地出讓。「對於前海來説，前期非住宅出讓的規模太大，未來從產城融合、組團發展的角度來看，可能會增加出讓住宅用地。」

孫紅梅認為，前海冰雪世界定位為全球最大室內滑雪中心，2024年已進行工規調整，優化商業與遊樂設施比例。考慮到前海合作區對港澳青年創業的政策傾斜，未來可能引入人才公寓或配套商業，形成「文旅+居住」複合功能。

目前，前海冰雪世界周邊的住宅項目包括華發新城華苑（人才房項目）、雲海臻府、會展灣雍境花園等。

較買入價打折回收，兩大明星項目命運反轉

前海冰雪世界是深圳的明星項目。

2020年11月23日，深圳上演「史詩級」土拍盛宴，28家房企爭搶8宗熱門地塊，合計攬金340億元。其中，寶安大空港A301-0575地塊以127.1億元成交，是當年深圳總價最高地塊，也是深圳第7宗「百億地」。該地塊由融創中國與華發股份合資成立的融華置地競得。華發股份此次被收儲的7宗地塊就是這宗百億地塊的一部分。

地價高，規劃更是舉足輕重。A301-0575計劃投資約338億元建設成為年遊客量超千萬級的灣區冰雪文旅綜合體，集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施於一體。

自2022年5月陷入流動性危機后，融創中國於2023年1月退出融華置地，后者由華發股份全資接手。

接盤后，華發推進前海冰雪世界項目的人才房與超雪中心建設。據深圳衞視7月1日報道，前海冰雪世界計劃於今年11月對外開放並承辦賽事。不過，項目商業部分建設長期停滯，直至面臨收儲。

與前海冰雪世界命運相似的，還有深圳東部的世茂深港國際中心。

近日澎湃新聞報道，根據中信信託近期發佈的《關於召開中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃2025年第一次受益人大會的通知》，深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心擬以土地整備方式收回信託計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物，加上非信託計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計爲68億元。補償款分三期支付，不晚於2027年1月31日前付清全部補償款。

這批土地正是世茂深港國際中心所在地。

2017年12月，世茂集團子公司福建世茂新里程投資發展有限公司以239.43億元競得深圳龍崗G01046-0095號地塊。彼時，世茂集團及華南區投資開發相關人士都來到土拍現場。

項目佔地約32.19萬平方米，建築面積達136.45萬平方米，原規劃包括會議展覽中心、創業中心、演藝中心、超五星級酒店、國際學校、寫字樓、商業、公寓等多個業態。建築設計高度曾計劃達到700米，一度被視為「中國第一高樓」的有力競爭者。

但隨着世茂集團流動性危機爆發，世茂深港國際中心迟迟未能推進至實質建設階段。如今面臨68億元的政府收儲報價，世茂集團方面表達了異議。

7月16日，世茂集團發佈《致中信信託投資人的公開函》稱，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且支付周期長，難以保障投資人利益。世茂呼籲與信託方及投資人攜手與政府協商，探討包括退地退款、調整規劃繼續開發等可能路徑，以實現各方利益最大化。

李宇嘉認為，政府收儲具有一定的示範效應，但能否納入收儲範疇，通常由企業主動提出申請，需同時滿足相關條件，如企業無力開發或項目因規劃調整等原因難以推進。對於僅面臨一般性開發困難的地塊，政府更傾向於優先通過調整規劃或報建條件，鼓勵企業自主開發或在二級市場轉讓。僅當上述路徑均無法實現時，才考慮啟動政府收儲機制。

此外，政府是否具備收儲能力，也取決於財政條件。「一方面，需要視地方政府能否成功申請收儲土地專項債券；另一方面，還需評估收儲土地未來的出讓可行性和收益預期。」李宇嘉表示，若收儲土地難以出讓，或出讓收益不足以覆蓋收儲成本，地方政府也往往缺乏收儲意願。

孫紅梅認為，政府收儲確實是紓解房企流動性風險的重要手段，但效果具有階段性特徵。從世茂深港國際中心案例看，68億元補償款可覆蓋債權人部分本金，避免項目因司法拍賣陷入價值貶損循環。華發股份通過前海冰雪世界地塊收儲回籠44億元資金，可緩解其短期償債壓力，避免項目因市場低迷長期擱置。

「收儲並非萬能解藥，房企高槓杆模式的根本轉型需要時間。」孫紅梅説。