重磅 | 華發割肉出售「深圳前海冰雪世界」7宗商業地

（來源：莫老爺）

莫老爺/文

7月28日晚間，華發股份（SH600325）公告稱：公司全資子公司深圳融華置地投資有限公司擬按深圳市土地儲備中心收回收購的形式，處置深圳前海華發冰雪世界項目7塊商業用地，面積共計7.0468萬平方米，價格44.05億元。

此次處置的標的均處於「未建狀態」，100%屬於融華置地。

經綜合測算，此次交易產生的虧損，預計會超過華發股份2024年經審計淨利潤的50%。

華發冰雪世界位於深圳寶安區沙井街道，項目總佔地面積約43萬㎡，總建築面積約131萬㎡，總投資約367億元，規劃約74萬㎡總部辦公集羣、約10萬㎡冰雪主題商業、星級冰雪主題酒店、約5萬㎡星光慶典廣場和約30萬㎡人文純粹住區。

賣掉7塊商業用地后，華發后續只需要專心搞人才房、冰雪樂園、酒店就好，總部辦公集羣、各種商業和公共配套那些就不必再搞了，大大減負。

從公告內容和背景分析，華發此時虧損甩賣這7塊地的主要原因是：

一，地塊滯重

它們至今仍處於「未建狀態」，説明長期閒置、推進困難，屬於「沉澱資產」。

二，規避市場風險

深圳辦公樓市場目前空置率高企、租金下降，這些地塊未來收益的不確定性非常大。

再説，商業地產也不是華發長項，「跑路」是明智之舉。

三，緩解流動性壓力

財報數據顯示，截至2024年末，華發股份總負債2953.07億元，資產負債率70.26%，流動負債1750億元，存貨周轉率0.17次（行業平均0.35次），財務不是那麼的安全，處置44億元資產可使現金短債比從1.1提升至1.3。

所以，儘管此次交易將造成較大虧損，但當下現金迴流對華發來説可能比資產賬面價值更重要。

並且，要算大帳啊，項目的人才房部分華發是賺了的（2024年項目淨利潤20億+），現在只是賠錢賣掉商業用地而已；外加，要是選擇不退地，繼續開發那麼大體量的辦公產品，以后纔是真的要把底褲虧沒吧。

何況，深圳政府給的這個接盤價還這麼良心，可以説，要是過了這個村絕對沒這個店了。54億的原價，現在44億收回，約8折，哪個地方政府捨得約8折收儲這麼偏遠的商業用地？深圳龍崗大運世茂搞的那個爛尾地標，龍崗政府給的收儲方案，回購價四折都不到呢。這一對比就知道，算是對得起華發的了，華發是珠海國資委企業，這也算是深圳國資委在幫珠海國資委了。

公告中有解釋為什麼政府給約八折的價格，原因是：這資產是2020年買的，那時深圳房地產市場正火，價格在高位，但這幾年深圳樓市一直在深度調整，尤其是辦公樓市場特別不景氣，一直低迷。而且，從深圳市政府每年公佈的標準地價來看，商業和辦公用地的價格也是往下走的。所以，綜合起來，就導致資產價值要降這麼多。

四，政策協同背景

地方政府現在都在幫助房企盤活資產，釋放資金。

莫老爺梳理發現，2024年以來，地方政府收儲的土地基本都有三大特徵，而華發此次甩賣的標的完全具備這些特徵~

1，類型上：以商業、產業、公共配套類為主，住宅地塊較少

因為這類地塊前期投資巨大，開發周期長，去化困難，融資成本高，運營門檻高。

2，狀態上：以「未動工」、「前期開發緩慢」為主

沉澱多年+土地價值未兑現的地塊，是房企優先剝離的選項。

3，地理上：集中在三四線城市或一線城市偏遠地區

一線核心區土地較為抗跌，房企除非暴雷了，否則一般不輕易處置。華發冰雪世界所處的寶安區沙井街道，至少目前來説，肯定屬於深圳的郊區。

想了下，冰雪世界這個項目真的還蠻曲折的，給大家覆盤下它的歷史吧~

最早是華發和融創一起搞的。

2020年底，由融創攜手華發以底價127.1億獲得（融創佔51%、華發佔49%），成立了合資公司深圳融華置地投資有限公司共同開發。

當時，深圳政府對這個項目期望特別高：希望它能填補粵港澳大灣區冰雪文旅空白，希望年客流量超百萬，希望帶動周邊區域經濟升級，助力深圳成為南中國冰雪旅遊核心城市。

合資公司才成立一年，融創就資金鍊困難了，因為缺錢，直接把這個項目的股權質押給了華發，這時，華發不僅是融創的合作方，還成了融創的債權方。

再后來，融創徹底涼透，華發只能找接盤俠來買走融創的股權，但是足足找了兩年，都找不到人，其實還恰談過深圳地鐵和萬科。

項目一直拖着不動也不是辦法，華發的錢也沉澱在里面，於是，2023年1月，華發官宣，自己親自接盤，作價35.7億成爲了這個項目唯一股東，融創從此全身而退。

再然后就是昨晚了，華發琢磨着接下來就要在這個地段搞超大體量的辦公產品了，未來下場肯定很慘，所以趁着土地收儲政策的東風，趕緊把這部分業態給剝離掉了。這個交易，這個決定，太正確了。

莫老爺建議，這7塊地被收儲后，改下規劃，直接轉手賣給招商蛇口吧，會展片區都是它的資產，也只有它有實力盤活它們。然后，再想辦法引入蜜雪冰城，改裝成蜜雪冰城樂園，這個品牌有國民度，有流量，有粉絲，還這麼貼合「雪」的主題，若炒作得當，項目有望成為中國新一代超級網紅打卡地。

在地產行業整體承壓、流動性緊張的情況下，未來，會有越來越多房企以犧牲利潤剝離低效土儲為代價換取現金流。

不止華發，很多頭部房企現在都在努力退掉那些明顯開發了更加要虧死的項目。恭喜華發，「金蟬脱殼」了。冰雪樂園今年開業的計劃不會有變，到時，莫老爺也去玩一下，支持一下~