大摩：香港住宅市場回暖！建議增持這兩隻股票

智通財經APP獲悉，近期，摩根士丹利與美聯集團有限公司的專家謝先生(Gordon Tse)和劉先生(Buggle Lau)就香港住宅市場舉行了一次電話會議。他們認為，在以下因素的支撐下，香港房價可能已經觸底：(1)供應有限;(2)抵押貸款利率下降;(3)內地購房者的貢獻增加。

相對於零售和寫字樓市場，摩根士丹利對住宅市場和開發商保持積極看法。

在開發商中，摩根士丹利看好新鴻基地產(00016，增持)和恆基兆業(00012，增持)。

摩根士丹利的依據是：(1)高股息收益率;(2) Hibor(香港銀行同業拆借利率)和利率下降帶來的好處;(3)充足的可售資源。

需求方面：

2025 年上半年，整體成交量(一手和二手單位)同比增長 3.9%，達到 2.9 萬套，這得益於 2025 年 5 月以來 Hibor 下降、開發商的競爭性定價策略以及內地購房者貢獻的增加。2025/26 年度財政預算案放寬了印花税(僅 100 港元)，因此 2025 年上半年，售價在 1000 萬港元及以下的房產銷量同比激增 305%。2025 年，大眾市場的表現可能會繼續優於奢侈品市場。美聯預計 2025 年一手單位銷量將達到 1.8 萬套(同比增長 6%)。

供應改善：

(1)潛在供應已見頂(見圖 3)，由於土地供應有限，新項目完工量下降，預計市場將開始進入上升周期。(2)在頭五個月，已完工庫存佔一手總銷量的 55% 以上(2023/24 年度約為 40%)。因此，開發商正在清理庫存。(3)一手單位價格折扣已從 12% 收窄至 9%，表明需求有所改善。(4)2025 年上半年，一手單位去化率改善至 64%，而 2024 年為 57%，2023 年為 50%。

房價趨勢：

2025 年上半年房價可能已經企穩(同比下降 1%)，降幅小於預期。這與摩根士丹利在《洞察報告》中表達的積極觀點一致。美聯預計 2025 年房價將上漲 3%(摩根士丹利對下半年的估計為上漲 2%)。催化劑可能出現在供應降至 9 萬套以下時。

租金趨勢：

保持積極。(1)更多來自內地的人才和學生來香港工作和攻讀高等教育。(2)在過去 2-3 年，由於抵押貸款利率上升和房價下跌，本地人的積壓需求受到抑制，他們此前更傾向於租房，但這種情況可能會改變。美聯預計 2025 年租金同比上漲 6%(2025 年上半年為 1.2%)。

圖表 1：房價在 2021 年 9 月達到峰值后下跌 28%，目前正趨於穩定(RVD)

圖表 2：租金上漲支撐房價(RVD)

圖表 3：私人住宅潛在供應可能已見頂 ——2025 年第二季度環比下降 4000 套

圖表 4：與一線城市相比，香港的租金收益率具有吸引力

圖表 5：內地購房者在一手市場的貢獻佔比上升(按價值計算)

圖表 6：抵押貸款利率下降反映出 Hibor 下降