REITs I 全收益指數跌破1100點位

來源：郁言債市

摘要

本周（2025年7月21-25日）中證REITs全收益指數收於1087.36點，周度下跌1.56%，跌破1100點位，整體回調幅度較大。本周創金合信首農REIT正式上市交易，REITs市場上市項目達69個，總市值收於2047億元。

大類資產角度，隨着「反內卷」政策和市場風險偏好提升，商品和權益普遍上漲，7月以來REITs取得負收益。本周商品表現強勢，焦煤上漲35%，焦炭、碳酸鋰、多晶硅、純鹼和玻璃上漲超15%。權益市場漲幅在1.5-3.5%之間，滬深300/中證500/中證1000/恆生科技/中證轉債均跑贏REITs。

►二級市場

七大REITs板塊全線下跌，租賃住房跌幅最大達3.23%，產業園區、倉儲物流相對扛跌。8只租賃住房REITs普遍下跌3-5%，6月因擴募概念大漲的華潤有巢、廈門安居、北京保障房和深圳安居本周跌幅3%左右。目前租賃住房現金分派率平均為2.76%，本周跌幅靠前的上海地產租賃住房（-5.03%）、城投寬庭保租房（-3.58%）分派率仍有3%以上，可繼續關注價格變化對分派率的影響，符合收益率要求的均可擇機入場。

高速公路板塊6月份數據顯示各項目仍存在分化，東部經濟活躍區域車流量和路費收入同比表現更好。華泰江蘇交控的2025年1-6月日均收費車流量和路費收入累計同比均上漲10%以上。本周華夏南京交通高速公路跌幅最大，但該路產通行以市內日常通勤等剛需為主，運營有較好的韌性。招商高速公路、中金安徽交控基本面表現較好，可繼續關注。

市場成交活躍度有所恢復，日均成交額5.83億元、日均成交量1.29億份、日均換手率0.63%，環比分別上升17.72%、15.22%、0.08pct。分板塊來看，本周日均換手率靠前的是市政環保、租賃住房和消費設施。近期市場交投情緒有所回落，需關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力。

REITs全線下跌帶來估值調整，分派率隨之略有上升。從中債估值收益率來看，能源設施收益率變化幅度最大但仍為各板塊最低。交通5.69%、倉儲物流5.09%、產業園區4.81%靠前。從現金分派率角度看，產權類項目分派率較高的是園區4.33%、倉儲4.11%和消費3.79%，租賃住房平均僅2.76%。

► 一級市場

7月22日，中航天虹消費REIT已申報至深交所。天虹股份總部位於廣東深圳市，公司目前擁有「天虹」、「君尚」、「sp@ce」三大品牌，其中「天虹」、「君尚」為中高端百貨、購物中心品牌，「sp@ce」為中高端超市品牌。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2025年7月21-25日）中證REITs全收益指數收於1087.36點，周度下跌1.56%，跌破1100點位，整體回調幅度較大。中證REITs（收盤）指數收於860.11點，周度下跌1.79%。本周創金合信首農REIT正式上市交易，我國REITs市場上市項目達69個，總市值收於2047億元。

大類資產角度，隨着「反內卷」政策和市場風險偏好提升，商品和權益普遍上漲，7月以來REITs取得負收益。本周商品表現強勢，焦煤上漲35%，焦炭、碳酸鋰、多晶硅、純鹼和玻璃上漲超15%。權益市場漲幅在1.5-3.5%之間，滬深300、中證500、中證1000、恆生科技和中證轉債均跑贏REITs，滬銀也有2.24%的漲幅。

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二級市場

1.1 價格：租賃住房跌幅最大

本周七大REITs板塊全線下跌，租賃住房跌幅最大達3.23%，產業園區、倉儲物流相對扛跌。8只租賃住房REITs普遍下跌3-5%，6月因擴募概念大漲的華夏基金華潤有巢、中金廈門安居、華夏北京保障房和紅土創新深圳安居本周跌幅分別為3.04%、2.99%、2.52%和3.31%，本次回調后預計2025年的年化現金分派率分別為2.77%、2.62%、1.92%和2.52%。目前租賃住房板塊現金分派率平均為2.76%，本周跌幅靠前的匯添富上海地產租賃住房（-5.03%）、國泰君安城投寬庭保租房（-3.58%）的分派率仍有3%以上，可繼續關注價格變化對分派率的影響，租賃住房項目經營穩定，符合收益率要求的均可擇機入場。

高速公路板塊披露6月份經營數據，各項目仍存在分化，東部經濟活躍區域車流量和路費收入同比表現更好。華泰江蘇交控REIT 2025年1-6月的日均收費車流量和路費收入累計同比均上漲10%以上，主要是江蘇區域經濟持續恢復，周邊路況對項目路段的引流效應。本周華夏南京交通高速公路REIT跌幅最大，但該路產通行以市內日常通勤等剛需為主，運營有較好的韌性，7月25日的分派率預計為8.57%（特許經營權類項目需考慮本金收回情況），回調后可繼續關注。招商高速公路、中金安徽交控的車流量和路費收入同比也有顯著增長，基本面表現較好。

個券層面，本周博時津開產園REIT表現亮眼，漲幅達8.49%。該項目2季度可供分配金額較發行時招募説明書同口徑預測值較高，主要由於發行時基於謹慎原則，假設部分重要租户租期屆滿時不再續租，且預估了180天換租空閒期，但實際上原租户已順利完成續租。基於重要租户續租的改變，2季度的年化現金流分派率達到4.65%，顯著高於歷史數據。此外，7月25日，創金合信首農產業園REIT上市首日大漲28.47%，盤中一度漲停。

1.2 流動性：成交活躍度有所恢復

本周市場整體成交較為活躍，日均成交額5.83億元、日均成交量1.29億份、日均換手率0.63%，環比分別上升17.72%、15.22%、0.08pct。

分板塊來看，本周日均換手率靠前的是市政環保（1.06%）、租賃住房（0.78%）和消費設施（0.73%）。各板塊換手率較上周基本繼續下滑，僅消費設施、倉儲物流換手率略有提升。市政環保中，國泰君安濟南能源供熱REIT的換手率變化最大，本周跌幅5.18%。供暖類項目季節周期特點明顯，大部分用户已在採暖季初期完成採暖費繳納，待分派率回升至較高水平時仍可繼續參與。

個券層面，本周交易活躍度前三的分別是華夏金隅智造工場REIT、中金亦莊產業園REIT和中金中國綠發商業資產REIT，日均換手率分別為2.59%、2.30%和2.01%，價格漲跌幅分別為-1.44%、-2.72%和-4.82%，均為2025年來新上市的項目。

7月共有5個項目解禁。2024年隨着高股息策略佔優，春節后REITs整體迎來一波修復行情，且由於百貨商場、購物中心等消費資產類型的引入，2024年以來REITs申報、發行、上市數量明顯加快，截至2024年末已有29個項目上市，其中市場化戰略配售的鎖定期普遍為12個月，2025下半年至2026上半年陸續迎來解禁小高峰。2025年7月解禁的項目有5個，分別是華夏特變電工新能源（2025/7/2）、國金中國鐵建高速（2025/7/8）、華夏深國際倉儲物流（2025/7/9）、中信建投明陽智能新能源（2025/7/23）、鵬華深圳能源（2025/7/26）。近期市場交投情緒有所回落，需關注近期解禁項目帶來的潛在交易壓力。

1.3 估值：全線下跌帶來估值調整

本周REITs全線下跌帶來估值調整，分派率隨之有所上升。

從中債估值收益率來看，本周能源設施中債收益率變化幅度最大，已提升至1.49%，但仍為各板塊最低。交通（5.69%）、倉儲物流（5.09%）、產業園區（4.81%）板塊靠前，項目間估值表現分化較為明顯，個券具有挖掘空間。

從現金分派率角度看，仍然是能源類項目變化幅度最大，平均已升至8.28%，需要注意的是能源類項目二季度的現金分派率未包含相關保理補貼，導致板塊分派率偏低，經營權類項目的現金分派率注意考慮本金收回情況。產權類項目分派率較高的分別是產業園區（4.33%）、倉儲（4.11%）和消費（3.79%），租賃住房平均分派率僅2.76%。

02

一級市場

2.1 首發：中航天虹消費REIT已申報

7月22日，中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金已申報至深交所。該項目基金管理人為中航基金管理有限公司，原始權益人為天虹數科商業股份有限公司（天虹股份，002419.SZ），資產支持專項計劃管理人為中航證券有限公司。

天虹股份總部位於廣東深圳市，控股股東為中國科創有限公司，實際控制人為中國航空工業集團公司。公司主營業務分為數字零售與數字產業兩類，數字零售業務是指通過融合線上線下、零售與服務，為C端顧客和B端企事業單位提供本地化消費服務。目前擁有「天虹」、「君尚」、「sp@ce」三大品牌，其中「天虹」、「君尚」為中高端百貨、購物中心品牌，「sp@ce」為中高端超市品牌。

截至2025年7月25日，年內剩余潛在發行項目7-10單左右。具體來看：

當前已獲批正處於已發行待上市的有4單（中銀中外運倉儲物流7月29日上市交易、華夏華電清潔能源7月14日基金合同生效、南方萬國數據中心7月18日基金合同生效、南方潤澤科技數據中心7月18日基金合同生效），交易所已反饋10單（中金唯品會奧特萊斯2025-7-18、華夏安博倉儲物流2025-7-17、華夏中海商業資產2025-7-15、華夏中核清潔能源2025-7-9、創金合信電子城產業園2025-7-2、華夏凱德商業資產2025-5-12、中信建投沈陽國際軟件園2024-12-12、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉儲物流2024-4-15、建信金風新能源2023-10-22），交易所已申報1單（中航天虹消費2025-7-22）。

2.2 本周其他要聞

1、【中航易商倉儲物流REIT】擬於7月29日（周二）9:30-11:30舉辦投資者開放日活動。

2、【華安百聯消費REIT】擬於8月8日（周五）舉行投資者開放日活動。

3、【中期業績説明會】華夏基金擬於7月28日召開華夏特變電工新能源REIT、華夏南京交通高速公路REIT、華夏中國交建REIT、華夏越秀高速REIT中期業績説明會。

4、【越秀房產信託基金0405.HK】7月21日，越秀房產基金通過境外特殊目的實體完成6億元三年期熊貓債發行，票面利率2.70%，成為全球首個實現上市REITs熊貓債發行的主體。

5、【廣發成都高投產業園REIT】原始權益人擬變更回收資金用途。因新川建木薈建築產業園項目目前涉及規劃調整，建設進度預計將大幅滯后。為加快募集資金的使用，提高募集資金使用效率，成都高投集團在履行了內部的有關審批流程后，於2025年7月21日向國家發展改革委等監管部門就回收資金使用比例調整履行了報備程序並說明了擬變更回收資金使用比例的情況，即擬將新川建木薈建築產業園項目剔除，並將其回收資金用途分配至 新川 IV46IV47 號地塊醫學中心、新川 V5V9V23V24 號地塊軟件園兩個項目。

6、【南方順豐物流REIT】自2025年7月24日起指定中國銀河證券股份有限公司為主流動性服務商，新增中信建投證券股份有限公司為流動性服務商。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《REITs全收益指數跌破1100點位》

報告發布日期：2025年7月27日