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湧入地王樓王爭奪戰 「隱祕巨頭」們現身
2025-07-27 22:07
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出品 | 風財訊fengcaixun
作者 | W=T=T
在曾經以房企為主的土地和物業競拍江湖，如今正低調湧入各行各業的「隱祕巨頭」。
7月25日，樓面價達20萬/㎡的全國單價「地王」——上海徐匯區衡復風貌區地塊由上海祺祥旺宇置業有限公司競得，該司實控人葉舒祺為「汽車模具大王」葉華彪之女。葉華彪建立的屹豐集團為奔馳、寶馬、大眾、通用等汽車品牌提供汽車模具和零配件。
「汽車行業背景的老闆，參與房企的土拍混戰，還拿下了住宅類的全國單價地王，這件事確實少見。不過要説民營老闆、高淨值私人買家在覈心城市買地、買樓，近幾年其實越來越多了。」
有資深的不動產交易諮詢人士告訴鳳凰網風財訊，尤其在上海，近年大量實業企業湧入交易，一些企業的出價可以遠遠高於市場價；私人買家也有很多持幣看房，尤其會看老城的臨街商鋪、老洋房。
鳳凰網風財訊獲悉，卡遊、白象食品、貴州茅臺等幾家企業就已在上海核心區買下物業，但在網絡和社交平臺鮮少有信息披露，非常低調。
這羣「神祕買家」普遍都是行業頭部。例如卡遊，作為中國集換式卡牌行業龍頭企業憑藉奧特曼、小馬寶莉等IP卡牌盲袋備受少年喜愛，今年5月已二度赴港衝擊IPO，該企業2024年營收已突破百億，毛利率達71.3%。
（卡遊位於靜安區的19.6萬平物業）
如果把時間線拉長到2022年起，入滬買地買樓的「各行財主」更是類型豐富：如食品行業還有億滋(奧利奧、炫邁所屬公司)、張亮麻辣燙、奈雪的茶、衞龍等；服裝行業的安踏、李寧、特步、百麗、斯凱奇、戎美、雅瑩、雅戈爾等；科技領域的米哈遊、新致軟件、車友科技、賽微微電、凱淳股份、英方軟件等；能源領域的伊泰集團、兗礦能源、滿世煤炭、鄂爾多斯集團(羊絨和電力冶金)等；工業領域的江蘇永鋼、金峰水泥、江蘇蘇美達、山東瑞冬等；另外還有中谷物流、商湯集團、火炬電子、北京銀行、浙江銀行等各類企業，甚至還有山東、寧波、河南、新疆的國資委公司也均在上海購買大宗不動產。
這些看似分散的商業動作，實則勾勒出一幅實業企業搶灘核心地產的圖景。越來越多類型的玩家化身「神祕買家」，在房地產市場掀起波瀾，而他們的佈局不僅出於企業發展考慮，更藏着對資產配置、税收規劃、政府關係、家庭財富規劃等多方面的考量。
江浙富商超20萬/㎡競「地王」
煤老闆超41.42億搶「樓王」
祺祥旺宇置業以12.25億元總價競得的上海徐匯區地塊，樓面價之所以能夠高達20.03萬元/㎡，與地塊本身的地段和稀缺性有關。
資料顯示，該地塊位於徐匯區衡復風貌區，其所屬的「衡山路一復興路歷史文化風貌區」有950幢優秀歷史建築和4000余幢保留建築，區域內近十年沒有新增住宅。這一宗罕見的宅地，容積率僅1.3，限高15米，起始樓面價已高達16.36萬元/平。而區域的二手房成交單價也達到27萬元/平，霞飛別墅這類稀缺洋房的掛牌價更達到49萬元/平。
拿下如此「貴」地的祺祥旺宇置業，身份也不一般。資料顯示，公司法定代表人、實際控制人為葉舒祺，正是浙江台州企業家葉華彪之女。葉華彪是屹豐集團的創始人，也是上海市台州商會常務副會長。屹豐集團則是汽車模具和零配件領域的巨頭公司。
消息稱，這宗地雖然稀缺，但只能開發10余套低密度別墅，面積小、成本高、技術指標要求較高、利潤空間受限。這次私人老闆拿地不一定會開發入市銷售，而是自用，作為家族財富的再配置和長期保值。
(葉氏競得全國單價地王位置圖，來源網絡)
出於財富管理考慮，進入上海稀缺地段買地買房的老闆很多，尤以江浙老闆和「煤老闆」為盛，並且一次又一次刷新「樓王價格」。
2024年1月，江蘇永鋼旗下公司經過44次出價競拍，以14.02億總價拿下了上海徐匯區興國路翡翠苑的20套住宅，房源摺合均價約15.65萬元/平。江蘇永鋼集團由1936年出生的退伍軍人吳棟材創立，從永聯軋鋼廠到如今的鋼鐵巨頭企業之一，江蘇永鋼已步入第三代，目前由吳棟材之孫、吳耀芳之子，1987年出生的吳毅掌舵。
2023年底，江蘇金峰水泥則斥資超24億買下了上海蘇州河畔地標寶格麗酒店。金峰水泥由江蘇溧陽人徐貴生創立，1966年出生徐貴生早年因家庭困難輟學打工，從無線電維修到接管瀕臨破產的鎮辦金山商業物資公司開始涉足鋼材貿易業務，1998年開啟水泥行業職業生涯，2000年創立的江蘇金峰水泥目前已發展爲行業頭部企業，並已由二代徐雲飛掌管。
同期的煤老闆們，買房買樓「下手更不知輕重」。例如2023年購得中糧海景壹號5、6、7號公寓項目，內蒙古的滿世煤炭花了41.42億元；2024年鄂爾多斯集團購得上海靜安區蘇河灣板塊綜合寫字樓物業，也花了26.7億元總價；這些舉措都有家族財富的配置需求，在此基礎上物業也會承載一些企業發展的需要。
相較而言，2024年11月從恆大手中購得上海北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號「歷史風貌保護舊改項目地塊」所屬公司30%股權的內蒙古伊泰集團有所不同，其成立了子公司伊泰置業（上海）有限責任公司，將與光大興隴信託聯合開發這一北外灘核心區別墅住宅項目。業內分析稱，伊泰參與項目至少已投入了10億，后續開發經營或還得再投十幾個億。
抄底、抵税、避風、上市...
各類企業老闆「搶房」背后
除了老闆資產配置、家族財富管理的作用，在覈心城市購買稀缺不動產物業，還有企業品牌做大、業務發展、税務抵扣、現金流管理、籌備上市等多種用途。
據資深業內人士透露，2020-2024年已有將近20家零售企業在上海買樓買房，基本都是與辦公相關的需求。但有個別企業的買價可以超過目前市場最高價2倍，這就不是簡單的辦公和企業發展訴求了，這背后除了老闆的財富偏好外，上市的考慮以及政策方面（例如抵税）的考量更為主要。
「當然，當前的市場價格相較疫情前已有較大幅度下調，也是很重要的原因。現在市場上‘打骨折’的項目時常出沒，而上海等核心城市物業的投資回報率仍有保障，所以不少企業和高淨值人士會考慮分散及資金到物業投資。」
上述人士指出，整體而言，目前在滬主流的買樓行為，還是基於企業和品牌訴求。例如2025年1月，安踏集團旗下公司在阿里資產拍賣以2.98億元成功拍下金帝毛紡織股份，該公司名下有一棟地處上海南京路步行街的稀缺商業獨棟，就十分有利於其品牌展示和業務開展。
2024年國內女裝企業雅瑩集團購得上海淮海路627號項目，據公司介紹，也是意在為雅瑩品牌找到一處具有時尚高端商業氛圍、有望成為潮流聖地的地方作為企業發展據點。
2025年初意大利服飾品牌沙馳在上海普陀區真如購得中海中心辦公樓項目D棟的9至13層，總面積高達7761㎡；2024年8月元隆雅圖以3.07億的總價購得上海普陀區中海中心E座6-9層，總面積達7459㎡；2024年張亮麻辣燙以超2億元總價、成交單價約6.4萬元購得上海浦東新區前灘企業天地的一棟商用物業（建築面積約3500平方米）等等，也都是考量到企業的國際化發展需求。
2023年也是實業企業的「購房買地大年」。當年米哈遊以10.772億元的價格，拿下了上海徐匯漕河涇核心地段地塊準備建樓，出讓面積約1.78萬平方米。
2023年「淘系女裝第一股」戎美股份則以不超2.8億元的總價購得上海閔行區萬源路的臨街商業(萬源城A街商辦項目4號樓)，作為設計研發中心建設項目、展示中心建設項目的實施場地，預計2025年8月完工，年內投入運營。
再早一些，2022年8月「奈雪的茶」購下上海閔行區萬象企業中心總面積超3738.66平方米的物業，作為企業全國第二總部辦公場所，項目總投資約1.8億元；2021年8月特步旗下公司以約4.396億元購買七寶生態商務區內57個商業單位構成整棟大樓，作為特步國際總部；2020年12月美的集團以底價18.36億元競得上海閔行區地塊，總投資超過70億元建造上海美的全球創新園區（今年7月21日該園區正式啟用）……此類企業擴大發展的不動產交易也曾引起關注，而這些項目的真正落地啟用以及對企業發展的推動程度，則是市場更為關心的問題。
(上海·美的全球創新園區）
所以客觀來説，對實業企業而言，核心物業既是「壓艙石」，又能在需要時作為融資抵押物，為業務提供現金流支撐。但實業企業搶地買樓的熱潮，絕非簡單的 「炒房」，而應該是基於戰略、成本、品牌、資源的綜合決策，能夠真正服務於公司長期經營，才能發揮更大價值。
