萬科再「瘦身」：消失的區域公司

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　來源：財熵

　　持續「輸血」的同時，深鐵開始對萬科「動刀」了。

　　據媒體報道，萬科即將迎來深鐵入駐后的首次組織架構調整：全面取消所有區域公司，將下轄的城市公司合併成所在區片總公司模式。原來分佈在各大區域的採購、信息、人力、法務等職能將被收回集團，只保留項目直接相關的業務團隊，實現集約化統管。

　　這將是繼2024年多次組織架構調整之后，萬科進行的再次「瘦身」，距離2024年10月「7區並5區」改革僅過去9個月。

　　業內對於萬科的此次瘦身，似乎並不感到意外。7月14日晚間，萬科發佈的2025年半年度業績預告顯示，公司預計2025年上半年將繼續出現虧損，歸屬於上市公司股東的淨利潤預計虧損100億元至120億元，上年同期，萬科的虧損額為98.5億元。

　　「目前萬科改革化險的工作正在穩步推進，今年到期的公開債均已完成兑付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。」在6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上，萬科董事會主席辛傑如此表示。

　　今年2月以來，深鐵集團已分別向萬科提供28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元、62.49億元的股東借款，合計211億元，這些錢全部用於償還萬科在公開市場發行的債券本息。

　　組織架構再調整

　　目前，萬科的地產開發業務下設5大區域公司（北京、華東、華中、南方和西南）、2個總部直管的城市公司（廣佛和上海）以及2個總公司（東北和西北）。

　　未來，5個區域公司將全部消失，部分職能被收回到集團本部，城市公司也可能會繼續合併精簡，管控模式將從原先的3級管控轉變為2.5級管控。業內人士認為，關於此次調整，萬科后續應該會有更加明確的官方消息公佈。

　　其實自去年開始，萬科已多次進行組織架構調整。

　　去年3月，萬科對南方區域城市公司進行合併，將原有的12個公司合併爲8個；10月，原來的7個區域公司縮減為5個，將東北區域、西北區域降級為總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區內各城市項目進行集約管理；同時，重大項目多、產能貨值大的上海公司、廣佛公司，調整為開發經營本部直接管理，進一步精簡職能，經營提效。

　　從萬科自身情況來看，2024年年報數據顯示，去年全年，萬科累計新增13個項目，總規劃計容建築面積137萬平方米。報告期末，萬科規劃中項目總計容建築面積約3118.4萬平方米，較前些年大幅減少。根據中指研究院統計，今年以來，萬科累計新增7個項目，分別位於鄭州、武漢、哈爾濱、大連和石家莊。

　　伴隨業務量大幅收縮，精簡組織架構勢在必行。

　　從整個行業來看，萬科的組織架構調整也並非個例。比如，今年6月招商蛇口裁撤原有的華東、華南、華北、華西、江南5大區域公司，轉為總部直接管理城市公司，形成「集團—城市」二級管控體系。

　　中國金茂的調整比招商蛇口更早一些，今年3月，中國金茂也直接取消大區層級，將「總部—區域—城市」三級管控架構調整為「總部—地區」二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南5個區域公司，並將現有城市公司重組為14個地區公司。

　　除此之外，根據克而瑞統計，今年以來，包括保利、中海、建發、金地、綠地、聯發、奧園、龍湖、碧桂園、象嶼等在內的眾多房企都進行了組織架構調整，調整內容全部聚焦在區域及城市公司的合併整合。在市場分化加劇的新周期中，集團直接對城市公司負責、向一線項目要業績，已成為當下各大房企組織架構調整的重要方向。

　　第二次中期業績虧損

　　組織架構再次調整的更深層原因，是萬科持續緊繃的財務壓力。

　　7月14日晚間，萬科發佈2025年半年度業績預告，今年上半年，萬科預計歸屬於上市公司股東的淨利潤將虧損100億元至120億元，這也是萬科連續第二次中期業績出現虧損，上年同期萬科的虧損額為98.5億元。

　　此外，萬科預計上半年扣非淨利潤虧損95億元至115億元，上年同期虧損76.1億元；預計基本每股收益虧損0.8433元/股至1.012元/股，上年同期虧損0.8309元/股。

　　虧損的主要原因包括房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，新增計提了資產減值，此外，部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

　　對於業績虧損，萬科在公告中表達了歉意，並表示將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、經營提振、管理提升、科技賦能、融合發展等措施，推動業務佈局優化和結構調整，促進開發業務迴歸良性循環，經營服務業務穩步增長，加快構建適應房地產新模式的核心能力，推動公司重歸健康發展的軌道。

　　公告顯示，報告期內，萬科保持生產經營穩定，按期保質完成超4.5萬套房的交付。通過存量盤活回款57.5億元，並以盤活模式新增獲取項目3個，自2023年以來公司已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。經營服務類業務整體保持增長勢頭，經營效益在行業細分領域保持前列。

　　報告期內，萬科實現銷售金額691.1億元，回款率超過100%，實現大宗交易簽約金額64.3億元。公司繼續獲得各類金融機構支持，加快債務風險化解，上半年合併報表範圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），順利完成164.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

　　以時間換空間

　　在6月27日舉辦的萬科2024年度股東大會上，萬科董事會主席辛傑、萬科執行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛以及董事會祕書田鈞等新管理層首次公開亮相，並對股東關心等問題進行迴應。

　　「萬科2024年出現虧損、資金鍊承壓，辜負股東期望，在此我們深表歉意。」辛傑在大會上坦言，大環境發生變化，但公司沒有跟上節奏，「三高」模式慣性過大，資源投入過於分散。

　　他表示，隨着房地產市場深度調整，問題和風險開始顯現，企業成長的過程就是不斷試錯與糾正的過程，萬科應該從自身找問題、找不足，不斷總結經驗和教訓，這是企業成長的必由之路，只有永遠有危機感，企業才能健康發展。

　　爲了有效化解風險，今年1月萬科充實了經營管理力量，「我和同事們加入萬科，和原管理團隊攜手，倡導集體主義的精神，兩個團隊融合在一起，一加一大於二，共同應對風險和挑戰。」辛傑稱。

　　2023年底以來，深鐵集團就在幫助萬科進行資產和股權處置，先后通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式給予萬科支持，同時協調各類金融資源，助力萬科開展融資。今年2月至今，深鐵集團合計向萬科提供211億元的借款，全部用於償還債券本息。

　　不僅如此，今年6月，萬科還通過出售7295.6萬股A股庫存股獲得了4.79億元資金。另外，本次股東大會通過了《關於提請股東大會給予董事會發行公司H股股份之一般性授權的議案》，根據該議案，萬科董事會可根據公司需要，決定單獨或同時發行、配發及處理不超過公司已發行H股20%的新增股份。

　　辛傑向股東們表示，目前萬科改革化險的工作正在穩步地推進，已到期的公開債均已完成兑付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。

　　萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在股東大會上介紹説，截至目前萬科已順利完成近165億元公開債務償還，年內已無境外公開債。

　　對於后續債務，韓慧華表示，萬科將通過多種方式安排。一方面，將繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，併發揮好經營服務業務的造血功能；另一方面，公司將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活採用市場化轉讓、資產證券化等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。此外，萬科也將繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會。

　　聯合資信評估股份有限公司日前在其發表的萬科企業2025年跟蹤評級報告中認為，受開發業務結算毛利率大幅下降、計提信用減值和存貨跌價準備、非主業財務投資虧損以及折價處置資產回籠資金等因素影響，2024年萬科出現大幅虧損，目前公司資產規模與盈利指標下降壓力仍大。第一大股東支持力度有所加大，有利於緩解債務償還風險和流動性壓力。

　　中誠信國際也在其2025年跟蹤評級報告中表示，公司存量土儲整體規模尚可且區域佈局相對較好及均衡，持有型物業可創造一定的再融資空間，租金收入也可提供較好的收入及現金流補充。不過，萬科銷售業績大幅下滑，土儲中新項目較少或繼續影響其短期內的銷售規模，對公司資金平衡提出更大挑戰。

　　中誠信國際提示，作為承債主體的母公司層面貨幣資金余額大幅下降，公開市場債券融資渠道不暢且面臨較大的信用債集中到期壓力，盈利能力惡化，其中其他應收款發生大額壞賬損失，此類款項未來的回收情況及其他款項進一步發生壞賬的風險也值得關注。

　　萬科的「瘦身」手術，是整個地產行業的縮影。當高周轉模式失效、「攻城略地」一去不返，管理扁平化與資源聚焦從效率命題變成了生存法則。深鐵用資本換來的時間，能否讓萬科真正瘦出韌性與生機，關乎的不僅是這家龍頭企業的命運，還有整個行業轉型的走向。