布魯克菲爾德(BAM.US)高管：大型房地產交易正捲土重來

智通財經APP獲悉，布魯克菲爾德資產管理(BAM.US)房地產業務新任首席執行官Lowell Baron表示，在經歷了三年的交易低迷之后，大型房地產交易正在捲土重來。

這家另類資產管理公司今年已出售了價值130億美元的房地產，其中包括在美國、西班牙和澳大利亞的大型交易，這表明即便是規模較大的投資組合，流動性也在恢復。這一數字高於去年上半年的30億美元，也高於2023年上半年的20億美元。

對於投資房地產的私募股權公司來説，銷售業績至關重要，這些公司一直難以處置資產並向投資者返還資本，這意味着由於資金仍被鎖定在舊基金中，融資額急劇下降。

Baron表示：「我們的交易率正在逐漸恢復正常。過去幾年，市場嚴重缺乏流動性，也沒有出現大規模交易。」

低利率時代的結束促使買家尋求更高的房地產回報，而賣家則堅持採用過去的估值方法。這導致市場陷入僵局：交易量降至歷史最低水平，估值師難以對房價做出評估，從而進一步延緩了市場的復甦進程。

銷售業績不佳一直是私募股權房地產基金經理尤其頭疼的問題，他們籌集資金的能力因投資者的資金被套牢而受到阻礙。PERE 匯編的數據顯示，2024 年私募房地產融資額連續第三年下降，基金經理籌集的資金為1311億美元，不到2021年峰值的一半。

但有跡象表明，這種長期的低迷即將結束。世邦魏理仕集團匯編的數據顯示，今年第一季度，美國商業地產投資較上年同期增長了14%，而上年同期的交易量處於十年來最低水平(不包括2020年疫情封鎖期)。

布魯克菲爾德資產管理公司在全球管理着價值約2720億美元的房地產資產。該公司今年已達成多筆交易，包括出售一家澳大利亞養老住房企業、一家西班牙學生宿舍所有者以及最近出售位於亞利桑那州鳳凰城的Fundamental Income Properties ，后者被喜達屋地產信託公司以 22 億美元收購。

房地產基金融資加速

融資速度也在加快，布魯克菲爾德第一季度為其旗艦房地產基金第五期籌集了59億美元，總額達到160億美元。

Baron表示：「我們和合夥人交流的時候，大家之所以猶豫不決，其中一個原因是他們拿不回資金。」通過這些資產處置，「我們將向投資者返還大量資金，我認為這將起到促進作用，讓他們能夠配置新的基金，」他補充道。

不過，房地產市場的復甦仍不均衡，需求主要集中在數據中心、租賃住房以及一些物流地產等供應短缺、需求強勁的領域。而辦公樓等商業地產投資組合的傳統支柱則面臨着更加不確定的前景，需求集中在數量有限的優質新增供應上，而老舊辦公樓的空置率仍然居高不下。

Baron表示：「資本並未全面迴流，這造就了一個非常有趣的投資環境。對於那些表現尚不理想、但更具發展潛力的資產，我們並沒有看到資本回流。但對於那些處於行業領先地位的公司，大量資本正在迴流。」

反向押注辦公樓

在疫情過后，人們對居家辦公趨勢持懷疑態度，布魯克菲爾德採取了一系列反向押注策略，收購了三家歐洲辦公樓業主公司。這與競爭對手房地產巨頭黑石集團(BX.US)形成了鮮明對比，后者近年來一直強調其對辦公樓的投資極少。

未來需求的不確定性限制了新的開發項目，而以華爾街銀行和科技巨頭亞馬遜為首的大公司則大力推動員工重返辦公室。這導致一些最佳地段的辦公樓供應短缺，租金上漲，甚至促使此前看跌的投資者也開始考慮重新投資辦公樓。

Baron表示：「目前，我們將專注於最優質的資產，隨着時間的推移，我們的選擇範圍會逐漸擴大。我們仍然看到辦公樓市場呈現分化的趨勢。由於大量債務尚未到期，以及大量租約尚未展期，整個系統將面臨更大的壓力。」

這種危機的緩慢蔓延加劇了交易活動的停滯狀況，使得房地產市場陷入全球金融危機以來最長的混亂時期。但Baron表示，對於那些能夠籌集資金的管理公司來説，低迷時期延長也創造了機會。

他表示：「當前這一階段的時間跨度仍在延長。購買窗口還在持續，因為資本回流和重新部署需要時間，與此同時，我們看到一些競爭相對較小的投資機會。」