佳兆業錦恆財富：從300億「神話」到30億殘局，一場拖垮7000人的信任「浩劫」

（來源：明見局）

"所謂的76%兑付率，是把幾百塊的小額兑付和幾千萬的大額欠款混在一起算出來的"，投資者李女士出示的兑付記錄顯示，她投入的500萬元本金在四年間僅收回120萬元。

作者｜周敍

當深圳佳園二期項目的"本金轉債權"方案在今年7月的酷暑中拋出時，錦恆財富的投資者們已在焦慮中等待了整整4年。

這份被佳兆業集團稱為"終結危機關鍵舉措"的方案，在許多投資者眼中更像是用一個尚在銷售期的樓盤未來收益權，替代早已逾期的現金兑付，這場始於2021年的財富風波又該如何平息？

信任基石是如何瞬間崩塌的？

2016年佳兆業財富更名為錦恆財富時，沒人能預料到這個看似獨立的財富管理平臺會成為房企流動性危機的"風暴眼"。

據公開消息，彼時的佳兆業正處擴張巔峰，依託大灣區的土地儲備優勢，這家房企在高淨值人羣中積累了不俗口碑。錦恆財富順勢推出的理財產品，憑藉"集團背書、穩賺不賠"的宣傳話術，迅速吸引超過2萬投資者入局，管理資產規模峰值突破300億元。

投資者王先生至今記得2019年購買產品時的場景"銷售反覆強調這是佳兆業的'內部福利'，資金都用於集團優質項目，還拿出過往幾年的兑付記錄作證"。

但是這種基於房企品牌的信任在2021年11月被徹底擊碎。當月，三隻理財產品突然宣告逾期，數百名投資者聚集在佳兆業總部樓下，舉起"還我血汗錢"的標語，也揭開了這場危機的序幕。

數據顯示，當時涉及逾期的本息規模達127.88億元，7000多名投資者中，既有身家千萬的企業家，也有將養老錢投入的普通職工，甚至包括大量佳兆業和錦恆財富的內部員工。

兑付承諾與實際收回錢款有較大出入

面對洶涌的輿情，佳兆業在2021年11月8日迅速作出迴應，承諾通過"處置優質資產、梳理抵押品、加快銷售回款"等措施解決問題。

據悉，在這四年間，佳兆業確實推出過43期現金兑付，加上實物抵債、財產權信託等方式，累計完成了76%投資款的兑付。

但有媒體爆料稱，細究數據會發現這一進度背后是嚴重的"倖存者偏差"。早期小額投資者更容易獲得清償，而大額投資者往往被拖延至今。

更令人不安的是，自2022年11月起，所有產品利息被暫停計算，佳兆業給出的理由是"優先保障本金"，但何時恢復計息、已產生利息如何處理，始終沒有一個明確的時間表。

"所謂的76%兑付率，是把幾百塊的小額兑付和幾千萬的大額欠款混在一起算出來的"，投資者李女士出示的兑付記錄顯示，她投入的500萬元本金在四年間僅收回120萬元，「每次兑付像擠牙膏，最近半年更是一分錢沒拿到"。這種差異化兑付策略，讓投資者羣體內部也產生了嚴重分裂。

新方案存漏洞？成千上萬家庭難題待解

今年7月推出的深圳佳園二期轉債方案，被佳兆業描繪為"突破性進展"。按照方案，投資者可將未兑付本金轉為對該項目的債權，通過有限合夥企業參與未來收益分配。

對此，佳兆業內部人士強調該項目位於深圳核心區域，"應收債權價值足以覆蓋兑付金額"。

但相關媒體報道顯示，其中含有風險漏洞：

• 首先，該項目目前仍處於建設銷售期，在房地產市場持續下行的背景下，能否順利去化存在巨大不確定性；

• 其次，有限合夥企業的股權結構設計模糊，投資者對項目的實際監督權無從談起；

• 最重要的是，方案未明確若項目銷售不及預期，投資者的債權如何保障？相當於將風險完全轉移給投資者。

更值得警惕的是佳兆業自身的財務狀況。2024年財報顯示，公司收入同比暴跌55.8%，淨虧損擴大至285.31億元，全年合約銷售額僅67.57億元。

截至2024年末，1350億元總借款中，1180億元需在一年內償還，而賬面現金僅23.9億元，資金鍊已十分緊張。市場上廣州佳兆業中心即將被司法拍賣的消息更凸顯其資產處置的緊迫性。

這種情況下，深圳佳園二期項目的價值評估也存疑。有業內人士指出該項目土地款早在2019年就已支付，如今佳兆業將其包裝為"優質資產"，實則可能是爲了套取投資者對債務的豁免。

"本質上是讓投資者用本金給項目輸血，最后能不能回本全看天意"，某房企財務總監如此評價。

四年間，投資者們嘗試過信訪、訴訟、媒體曝光等多種方式維權，但收效甚微。法院對相關案件的審理往往以"涉及房企風險化解大局"為由暫緩判決；監管部門雖多次介入協調，卻難以實質性推動資金兑付。這種僵局背后，是成千上萬家庭的財富縮水和生活困頓。

深圳佳園二期項目的銷售若順利，或許能解決部分兑付問題；若遇阻，這場始於2021年的財富風波可能還要延續更長時間。

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