疏解難點堵點 | 2025年7月物業服務發展報告

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（來源：觀點）

摘要：當前，各省市在政策端聚焦物業服務領域羣眾反映強烈的突出問題和制約行業發展的難點堵點進行疏解。（報告期：2025.06.24-2025.07.24）

物企市拓延續良好態勢，廣州首例信託制物業模式試點

觀點指數 期內，物企市場化拓展仍保持較高熱度，樣本物企繼續以中標或合作方式收穫住宅、政府公建、學校、醫院、公共場館、商業、產業園區、城市服務等各類業態項目。其中，中海物業在港澳的拓展能力進一步展現，於澳門續約中標澳門大學研究生宿舍及教職員宿舍、N1聚賢樓綜合物業管理服務合約，於香港中標港油街實現藝術空間及香港視覺藝術中心兩大藝術場館的物業管理服務項目。

同時，包括萬物梁行、世茂服務、合景悠活、金碧物業、東原仁知服務等在內的物企公佈了上半年或第二季度的市拓情況，均實現了服務規模的快速擴張。

分主要業態來看，信託制物業服務模式在住宅項目上迎來更廣泛試水，期內廣州番禺華南新城小區計劃引入信託制服務模式，以解決包乾制下服務質量下滑、財務不透明等問題的積弊。同時，這也是廣州首例信託制物業模式試點。

據相關介紹，華南新城是合生創展開發的老牌大型社區，有20多年曆史，常駐人口近2萬，擁有產權達5368個、投票權4666個、115棟、另加9處樓棟車位和商鋪。一直以來，物業服務由合生創展旗下康景物業提供，推行的是包乾制物業服務。

相比之下，「信託制」主要有三個優點，一是物業費和公共收益等資金透明，業主可以查詢資金收支情況；二是物業服務企業權責明晰，能夠按照業主需求提供專業服務；三是服務平臺為業主提供決策參與渠道，有效提升管理的效率。

目前，信託制實施範圍已較為廣泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武漢等20多個城市，從效果上來看，對於提升物業費收繳率和服務滿意率有較大幫助。

A股兩家物企預計盈利增長，多家企業關鍵職位迎來人事變動

7月15日，南都物業及珠江股份分別公佈了2025半年度業績預告，較過往因炒股致使利潤受損相比，本期兩家物企均實現淨利潤的快速增長，但扣除非經常性損益后的淨利潤表現平平。

數據顯示，南都物業預計2025上半年實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為1億元~1.5億元，同比增長387.02%到630.52%。預增原因主要是對安邦護衞的股權投資採用公允價值計量，本期公允價值變動損益為7818.55萬元，增加淨利潤5863.91萬元，而上年同期該損益為負值，導致本期淨利潤同比大幅增加。

與之類似，珠江股份預計2025上半年實現扭虧為盈，歸屬上市公司股東淨利潤為1550萬元至2250萬元。主要繫上半年以來隨着A股市場回暖，公司持有的股票資產二級市場股價上漲。

不過，在更能準確反映企業核心業務的實際盈利能力指標——扣除非經常性損益的淨利潤方面，兩家公司均呈現下降態勢。這意味着核心業務運營方面存在挑戰，業績增長的可持續性存在不確定性。

公告顯示，南都物業預計扣除非經常性損益的淨利潤為4500萬元~6000萬元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。珠江股份預計2025半年度扣除非經常性損益后的淨利潤為700萬元至1050萬元，相比來看，2024年該公司扣除非經常性損益后的淨利潤為2225.89萬元。

同時，物企也在進行積極的戰略調整，多家物企關鍵職位迎來重要人事變動。

其中，萬物雲於6月27日宣佈，萬科原董祕朱旭將調任萬物雲城，投身於城市服務賽道。

據悉，萬物雲於2020年正式推出萬物雲城品牌，定位是城市空間智慧管家，與萬科物業、萬物梁行同被視作業務增長的三駕馬車。不過，萬物雲城營業收入雖然保持增長，但並達到預期的增長規模。截至2024年末，萬物雲來自城市空間整合服務的收入為7.56億元，同比增長10.9%，佔總收入比例僅為2.1%。

相比來看，2024年度，華潤萬象生活來自城市空間的收入為18.21億元，同比增長36.3%，佔總收入的10.7%；保利物業的公共及其他物業收入為29.43億元，同比增長12.4%，佔總收入18%；碧桂園服務的城市服務收入為41.68億元，同比下降約14.7%，佔總收入的比例約為9.5%。

觀點指數認為，城市公共空間服務市場廣闊，是目前頭部物企競爭的重要方向，萬物雲此番人事調整，顯然是重新審視了該業務板塊的戰略意義，對城市服務業務進一步重視與優化。

物管股延續上漲趨勢，華潤萬象生活收購以整合會員體驗

資本市場上，物管股報告期內延續上漲趨勢，截至7月21日收盤，恆生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月上漲4.46%，同時作為參照，恆生指數（HSI.HI）近一個月上漲6.22%。

觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅達到9.55%，較上個報告期平均3.38%的區間漲幅上漲6.17個百分點。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上個報告期的10.25倍上漲至本期的11.27倍。

目前，港股總市值超百億的物企共有六家，包括華潤萬象生活（847.95億港元）、萬物雲（266.9億港元）、碧桂園服務（226.68億港元）、保利物業（190.9億港元）、中海物業（182.92億港元）及綠城服務（149.1億港元）。

在收併購領域，物企仍趨向於採取謹慎策略，一方面，收併購市場持續降温，期內僅華潤萬象生活從關聯方華潤股份收購兩家科技類公司，交易金額合計1.8億元，旨在擴大會員體系的規模，提升會員的整體體驗。

華潤萬象生活6月30日公告顯示，1.144億元收購的華潤網絡深圳擁有自主研發的電子商貿系統、會員積分系統及推廣系統，其核心業務包括會員運營、線上商城及科技數據增值服務；661.8萬元收購的華網數據科技廣州則主要為會員運營提供后端技術支持。

華潤萬象生活稱，此次收購可為集團提供更多的數據資源及更強大的平臺能力，促進會員計劃的創新及增長，鞏固一體化「2+1」業務模式，並有助於培育集團的會員計劃成為盈利增長的第三大動力。

總結來看，在專業性能力打造與精細化管理提升的高質量發展要求下，物企收併購需要尋覓良好的標的，更要注重與現有體系的協同，因而難度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展業務領域、促進協同效應、推動業務模式創新、提升市場競爭力的主流路徑。

本文節選自《疏解難點堵點 | 2025年7月物業服務發展報告》