日本房地產值不值得投？3件事您必須知道｜諾亞迴應客户關切

本周，日本再次成為新聞熱點。據新華社報道，美國總統特朗普7月22日在社交媒體上發文稱，美國與日本達成貿易協議。此外，當地時間7月23日，日本首相石破茂稱，將在8月結束前正式表明辭職意向。政經變動疊加，日本股市在7月23日早盤大幅上漲，引發市場熱議。

事實上，早在市場劇烈波動之前，日本就逐步成為全球資本競逐的焦點。而巴菲特持續加碼日本，更為市場釋放出強烈的投資信號——自2020年起重倉日本五大商社后，至2025年其持股比例已突破10%。

日本房地產真的值得投資嗎？有哪些潛在風險和注意事項？爲了更好地迴應客户關切，諾亞控股旗下Olive攜手以諾教育，舉辦日本房地產投資策略專場，Olive Japan為諾亞的客户帶來深入解讀，涵蓋宏觀走勢、投資邏輯、房產類型選擇、税務規劃與避坑指南，幫助客户從全球視角與本地洞察中，更清晰地理解日本房地產市場的投資價值。

以下是諾亞為您提煉的三大關鍵要素，帶您快速理解日本房產背后的投資邏輯：

日本宏觀經濟「觸底反彈」，為房地產市場回暖提供了堅實基礎

長期以來，「失去的三十年」幾乎成為日本經濟的代名詞。然而，近年來的宏觀數據顯示，日本正逐步擺脫長期停滯，展現出復甦勢頭。

首先是GDP增長與景氣回升。2024年，日本名義GDP增長達到2.9%，經濟景氣指數同步反彈，經濟增長的韌性與潛力開始顯現。

其次是勞動力市場緊張推動工資上行。2024年，日本本科畢業生就業率高達98.4%，創歷史新高。勞動力供不應求直接推升工資水平，進而增強了個人消費意願，形成良性循環。

再次是企業投資復甦與通脹預期升溫。企業投資佔GDP比重自2012年以來持續提升，顯示出信心回暖。同時，日本CPI與利率已連續43個月上行，與全球主要經濟體普遍降息趨勢形成對比。日本央行已連續兩次加息，並預計2025年將再次加息，顯示日本正逐步走出通縮，邁向温和通脹環境，為資產價格增長奠定基礎。

資產、匯率與槓桿三重利好，吸引全球資本持續流入日本

對海外投資者而言，日本市場的吸引力主要來自三方面：資產回報、匯率優勢和低成本槓桿。而這也正是巴菲特投資日本的核心邏輯。

首先是資產價格的穩定增長。自2020年疫情以來，日本國債收益率持續回升，預示國內資產（包括房地產和股票）正進入温和上漲周期。目前，日本市中心房產在不使用槓桿的情況下，平均年回報率仍可達2.5%，遠高於香港、韓國、北京、上海等亞洲一線城市。

其次是匯率處於歷史低位。當前日元匯率處於34年來的低點，海外投資者以更低成本就能購入日本資產。隨着市場普遍預期日元將緩慢升值，未來投資回報有望疊加匯率反彈帶來的收益。

最后是低利率創造槓桿機會。日本長期維持超低利率環境，一旦滿足相關條件（如持有長期簽證），投資者便可獲得年化約2.5%的貸款，大幅放大投資收益。這種低成本槓桿，正是吸引全球資本持續湧入日本的重要原因之一。

四大獨特優勢，強化日本房地產市場吸引力

除了宏觀層面的利好，日本房地產本身也具備四大結構性優勢，為海外投資者提供更加清晰的機會窗口：

1. 投資自由度高，對外資友好。日本是全球主要發達國家中少數幾個對外國投資者幾乎不設限的市場。不設限購，無額外外資税，對境內外買家一視同仁，並提供永久產權。相比加拿大、澳大利亞、英國等國家對外資的嚴格限制，日本的開放政策顯得尤為稀缺，大幅降低了海外投資者的進入門檻。

2. 人口聚集高度集中，優質地段具備高度確定性。日本人口主要集中在少數城市羣，尤其是東京和大阪。東京的「都心三區」（千代田、中央、港區）房價表現強勁；大阪作為民宿特區，全年可運營民宿，受遊客和投資人青睞；而福岡則憑藉地理優勢和半導體產業發展，成為新興熱門地區。區域分化明顯，核心區域具備更強的抗風險能力與長期價值。

3. 房產類型豐富，適配不同需求。日本房產按用途大致可分為自住型（塔樓、一户建）與投資型（結合經營管理簽證的物業、酒店及服務式公寓）。

• 塔樓：位於核心區域，交通便利，抗震等級高，供應稀缺，具有保值空間；但部分區域可能存在估值泡沫，需謹慎選擇。

• 一户建：價格較低，私密性高，改造空間大，適合長期自住或改建；但流動性相對較弱，保值性不如塔樓。

• 經營管理簽證物業：通過購買可出租房產獲取租金收入，是目前獲取日本長期簽證的主流途徑。

• 酒店及服務式公寓：受益於「觀光立國」政策及遊客激增，酒店業快速復甦，租金與入住率均有顯著提升，廣受機構投資者歡迎。

4.税務體系清晰透明，適合中長期持有。日本房地產相關税費分為交易階段與持有階段：

• 交易階段包括不動產取得税和登記免取税，按房產評估價徵收，新房涉及10%消費税，二手房則無。

• 持有階段主要包括房產税與都市計劃税，合計約為房產評估價值的1.7%。

• 轉讓階段，若持有不足5年，增值部分需繳納約39%的税率；持有超過5年則降至約20%。鼓勵長期持有，契合穩健型投資者需求。

儘管當前日本房地產在宏觀環境、市場機制和資產結構上均展現出較強吸引力，但任何投資都伴隨着一定的不確定性。如您需進一步瞭解相關機會，歡迎聯繫諾亞理財顧問，獲取專屬深度解析與一對一服務支持。

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