曙光微現，「出險」房企的涅槃重生之路

對比5年前的全國百強房企銷售業績排名，已經有近1/4的房企「消失」在2025年上半年的榜單中，且絕大部分是「出險」的民企，有行業周期原因、也有自身經營問題。但即便如此，仍有不少積極面對困境的企業，正在通過債務重組的方式，試圖「脱胎換骨」的重新回到熟悉的「牌桌」上。

資源與能力，是化解風險的重要「籌碼」

時間回撥到2020年之前，在那個房地產行業「欣欣向榮」的快速發展階段，「衝上千億」幾乎是第二梯隊房企一致的階段目標，而隨着架構的拉開、佈局的擴張、業務的多元，也因此得了「三高」的症狀。

行業風險在2021年首次「引爆」，並在2023年開始集中爆發。據不完全統計，2024年至今有9家房企退市，且均為民營企業，此外還有7家房企處於長時間停牌階段。

表：2024年至今房企退市及長時間停牌情況

其實，除了業績規模的擴大，那個時期還是有不少房企通過「資源+能力」的提升，不斷強化核心競爭力。其中，有在片區深耕中積累政企合作資源且通過城市更新、TOD模式等獲取優質土地資源的，有通過產品持續迭代和品質提升贏得客户口碑的……現在看來，正是這些資源與能力，成爲了「出險」房企能否走出困境的重要因素。

每個行業都會經歷起伏，房地產行業的深度調整仍未結束，在「新模式」的發展指引下，選擇積極應對的「出險」房企理應得到尊重，也將更值得期待。

行業困境仍未消失，但選擇可改變結局

從行業整體債務壓力來看，2025年房企到期債務仍高達5000億元以上，且三季度是償債高峰期，結合當前的新房市場成交表現仍未明顯起色，行業困境仍在，但並不意味着「出險」房企就應該選擇躺平，支持性政策的助推、債權人的預期轉變等正在加快房企債務重組的速度。

政策層面，金融監管部門明確支持房企合理融資，央行5000億元紓困專項再貸款落地，為市場注入流動性。此外，保交樓資金的介入與支持，在盤活房企存量資產的同時，也提升了「出險」房企與債權人協商的成功率。

站在債權人角度，相較於破產清算和資產持續貶值，他們更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。此外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后，持有成本較低，如果重組方案的現金回收價值更具吸引力，他們更願意接受重組。

從目前「出險」房企公佈的債務重組方案來看，相比以往展期為主的模式，當前方案更注重「實質性削債」，多家房企正在通過債轉股、可轉債等方式削減債務規模。

表：2025年「出險」房企債務重組最新進展

表：2025年「出險」房企破產/債務重整最新進展

據不完全統計，2025年以來，富力、佳兆業、遠洋、時代中國、綠地、金科、協信遠創等多家房企債務重組或重整已獲批，此外，融創的境外債重組已基本獲債權人通過。

另一個重要的信號是，中國信達7月16日發佈對中民投項目債務重組方案公示，在重組方案中，中國信達首先免除了罰息等約7923萬，只以本金為債務重組基數，且債務展期時間為一年。18.2億債務的「免息展期」，這無疑是對「出險」房企積極化債的又一針「強心劑」。

努力回到「牌桌」，「出險」企業重新出發

從重資產模式向輕資產模式轉變，這是絕大多數「出險」企業的選擇，這樣既能保留地產基因，又能將過往積累的資源與能力最大限度的進行變現。其中，旭輝、融創等企業已經「在路上」。

首先通過代建業務穩健發展，在土拍市場重新看到昔日身影的是旭輝建管。

2024年，旭輝建管通過合作拿地在招拍掛市場先后獲取蘇州相城區的4宗優質宅地，2025年5月獲取無錫梁溪區1宗「小而美」宅地，而這些旭輝曾經重點深耕的城市，正逐漸成為代建業務持續做大的「基石」。

表：2024-2025H1旭輝建管在招拍掛市場獲取宅地情況

從旭輝建管首個「森嶼系」產品蠡棠森嶼的落地效果來看，作為蘇州主城區首個「四代宅」項目，在銷售均價高出周邊新盤約6000元/㎡情況下，4月底首開入市實現了超6億元的銷售額，並佔據蘇州5月改善項目銷售榜的前三。蠡棠森嶼的整體貨值約40億元，若以業內預計的約4%的代建費率估算，旭輝建管預計可從該項目中拿到約1.6億元的代建費，算得上一筆可觀的收益了。

2021年成立以來，承襲與上百家優質企業「合作共贏」的基因，旭輝建管善於從委託方的需求出發，為政府、國有及私營企業、金融機構、個人投資者等資產所有方提供專業的房地資產委託開發管理服務，截至2025年6月，已落地超過240個項目，累計管理面積超3600萬㎡，政府及國企類代建合同額佔比超50%。

另一家債務重組取得重大突破的融創已經獲得「老搭檔」貝恩投資的90億美元資金支持，正在通過「而今管理」（融創原代建平臺「融者共創」更名而來）尋找優質代建項目。

而今管理同樣依託於融創過往的資源與能力，更名之初，憑藉昔日「併購王」的標籤和自身處理不良資產的經驗，而今管理目前已完成項目簽約超100個，累計簽約面積2000萬平方米。融創的戰略轉身，恰逢中國房地產不良資產處置的爆發期。

當然，融創的高端改善產品打造能力同樣不容忽視，這也將推動而今管理在上海、杭州等此前深耕城市的核心區域優質地塊獲取。據業內傳聞，而今管理的下一個目標是參與到上海核心區的供地新模式中。

今年以來，協議出讓正成為上海重要的供地方式，僅上半年的協議出讓佔比達到全部宅地出讓的57%。上海的協議出讓多用於城市更新項目，通常由上海國資企業先以協議出讓方式拿下地塊，再通過聯交所引入合作方共同開發。

目前，而今管理正在洽談的分別是虹口區的北外灘地區舊改項目和楊浦區的新江灣地塊。「重返」上海灘，這次融創要打一場漂亮的「翻身仗」。

表：而今管理潛在拿地項目信息

勇者無懼風浪，唯有經歷磨鍊，方能更從容面對困難，這些「出險」房企們的「涅槃重生」既體現積極樂觀的心態，也是對過往「資源+能力」積累的充分信心。相信未來會有更多擁有執着信念的「出險」房企走出困境，迎來「新生」！