佳兆業錦恆財富兑付危機：127億元資金逾期，7000投資人困境，新方案能否終結風波？

在房地產行業深度調整的大背景下，諸多關聯產業也受到了巨大沖擊。佳兆業集團旗下的錦恆財富所引發的兑付危機，自2021年爆發以來，一直備受市場關注。

2025年7月9日，佳兆業集團再次發佈兑付方案，推出深圳佳園二期項目投資本金轉債權的實施方案。

如今，新的兑付方案已然推出，然而，這場持續已久的財富風波能否就此畫上句號，仍然充滿了不確定性。

127億元資金逾期

7000投資人深陷困境

錦恆財富成立於2016年，公司前身是佳兆業財富。后來佳兆業與錦恆財富安排了股權切割。佳兆業通過錦恆財富佈局理財產品，資金用於投資和運營自身地產項目。

錦恆財富主要面向高淨值客户開展財富管理和資產管理業務。在2021年之前，許多投資者基於對佳兆業集團的信任，紛紛認購錦恆財富發行的理財產品，他們篤定在佳兆業的雄厚實力支撐下，投資收益穩如泰山。巔峰時期，其服務客户數量超過2萬人，管理資產規模高達300多億元。

然而，2021年11月，房地產行業整體陷入資金困境，佳兆業集團也未能倖免，流動性危機迅速蔓延，受此波及，錦恆財富發行的財富產品出現兑付逾期。

據報道，2021年11月初，錦恆財富旗下三隻理財產品宣告逾期，數百名投資者線下維權，引爆佳兆業此輪流動性危機。截至當月，佳兆業通過錦恆財富佈局的理財產品的本息總規模達127.88億元，涉及投資者超過7000人，其中不乏錦恆財富與佳兆業的內部員工。

2021年11月8日，佳兆業迅速發佈聲明，承諾將通過廣泛徵求意見以制定可行方案、積極處置優質資產、全面梳理抵押資產以及加快項目銷售回款等一系列措施，全力解決此次兑付危機。

但這一過程，遠比想象中艱難。

舊方案穩步推進，新方案重磅推出

2025年7月8日，佳兆業集團控股官方微信號發佈公告稱，自2021年11月以來，在各方支持下，公司全力盤活資產回籠資金，已連續完成43期錦恆財富產品現金兑付。加之實物抵債、財產權信託兑付等多種方式並用，截至目前，已累計完成錦恆財富76%投資款、63%投資人的兑付。

爲了進一步加快兑付進程，給存量未兑付金額提供更強有力的增信，佳兆業在原有兑付形式的基礎上，於7月8日推出了深圳佳園二期項目投資本金轉債權的實施方案。

新推出的深圳佳園二期項目轉債方案被視為推動剩余債務處置、為這場始於2021年的財富風波畫上句號的重要舉措。然而，該方案能否徹底解決問題，仍取決於深圳該樓盤最終能否成功變現。

根據公告，深圳佳園二期項目轉債方案成為此次調整的核心。佳兆業將以對該項目的應收債權作為底層資產，通過搭建有限合夥企業的方式實現債務重組。具體而言，投資人可以選擇將未兑付本金轉為對該項目的債權，佳兆業也會同步寄出保障書、合夥協議等法律文件，協助客户完成入夥手續。

佳兆業內部人士透露，深圳佳園二期項目地處深圳核心區域，作為優質資產，其應收債權價值基本能夠覆蓋對應的兑付金額，這無疑為投資人提供了實質性的增信保障。通俗來講，就是投資人原本等待兑付的現金，現在可以轉換為「深圳佳園二期樓盤未來盈利后優先償還債務」的權利。

除了新推出的轉債方案，對於已簽約客户，多項原有政策保持穩定。重大疾病方案維持不變，為那些有特殊困難的投資人提供了持續的保障；每月20日的集中兑付時間依舊固定，保證了兑付工作的規律性和可預期性；每人每月的兑付金額以及已簽約實物抵債金額也均按原樣執行，讓已簽約投資人的權益得到了妥善維護。

此外，已簽訂協議參照錦恆財富兑付方案的其他財富產品，擬用佳兆業集團已發行的財產權信託與有限合夥權益，按照新方案同步進行調整執行，確保了兑付政策的一致性和連貫性。

需要注意的是，此次兑付範圍明確為截至方案公告之日，合同約定仍未兑付的錦恆財富產品本金。截至2025年7月，剩余未兑付本息約為30億元。並且，所有錦恆財富產品合同約定的利息自2022年11月14日起停止計算，已產生的利息將在全部投資人本金兑付完成后，另行制定處理方案。

雖然利息的兑付尚不明朗，但值得一提的是，據不完全統計，目前房企財富類產品平均兑付率約為52%，而佳兆業76%的投資款兑付進度顯著高於行業平均水平。

鉅虧之下艱難前行，新方案仍需觀察

儘管兑付工作取得了一定進展，但佳兆業仍面臨嚴峻的財務壓力。2024年，佳兆業實現收入約115.61億元，同比下降55.8%；毛利約2.38億元，同比下降86%；歸母淨虧損285.31億元。全年合約銷售權益金額約67.57億元，同比減少47.2%。

截至2024年末，佳兆業擁有土地儲備2231萬平方米，其中61%位於大灣區。2024年，佳兆業在多個城市累計交付25個項目超萬套房源，但龐大的虧損和銷售下滑，使其現金流極度緊張。2025年6月13日，佳兆業提議將境外債務重組計劃截止日期延長至9月30日。

截至2024年12月31日，佳兆業集團有5.29億元人民幣的境內債券違約。截至2025年4月30日，佳兆業集團共有18只離岸債券，存續余額為121.745億美元，均已違約。

截至2024年12月31日，佳兆業的總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須按要求於一年內償還。高企的債務負擔疊加房地產市場持續下行，使得佳兆業面臨較大的償債壓力。2024年末，其現金及銀行存款賬面值約為23.9億元。

值得注意的是，廣州佳兆業中心將被司法拍賣。佳兆業中心（除3號樓外）將於2025年8月14日在阿里資產平臺進行拍賣，起拍總價約27.2億元人民幣。該項目曾作為抵押物，涉及一筆24.5億元人民幣的貸款。

新推出的深圳佳園二期項目投資本金轉債權方案雖為投資人提供了新的希望，但仍面臨諸多挑戰。該方案的成功與否，很大程度上取決於深圳佳園二期樓盤最終能否成功變現。在當前房地產市場仍處於調整期的大環境下，樓盤銷售面臨着不小的壓力。若樓盤銷售順利，資金能夠及時回籠，那麼投資人的債權有望得到有效清償；反之，若樓盤銷售遇阻，新方案的實施效果將大打折扣，兑付危機或許仍將持續。

總體而言，佳兆業錦恆財富兑付危機歷經數年，新方案雖為解決問題帶來了新的思路，但距離徹底終結風波，仍有很長的路要走。佳兆業錦恆財富也需在複雜的市場環境中，全力以赴推動新方案的實施，爭取早日化解這場財富危機，恢復企業信譽與市場信心。（《理財周刊-財事匯》出品）