中郵·房地產|周觀點：總量過剩與結構性短缺 重點仍在存量提質增效

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（來源：中郵證券研究所）

轉自：中郵證券研究所

目前房地產行業仍處於總量過剩與結構性短缺的狀態，根據國家統計局數據，25年1-6月全國商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售額下降5.5%，6月單月銷售面積同比降幅擴大至5.5%，銷售額降幅達10.8%，主因高基數及需求疲軟。但開竣工降幅收窄，反映「保交樓」推進及核心城市土拍回暖，去年主力在售的及今年預計入市的第四代住宅數量仍較少。上周中央城市工作會議明確「城市發展從增量擴張轉向存量提質」，重點關注「好房子+存量運營」的房企。

行業基本面跟蹤

（1）新房成交及庫存：上周30大中城市新房成交面積為120.98萬方，本年累計新房成交面積為5048.58萬方，累計同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面積為189.94萬方，同比-16.9%，環比-10.5%。其中一線城市近四周平均成交面積為55.04萬方，同比-16.9%，環比-5.2%，二線城市近四周平均成交面積為96.2萬方，同比-12.3%，環比-13.5%，三線城市近四周平均成交面積為38.7萬方，同比-26.5%，環比-9.6%。上周14城商品住宅可售面積為7993.58萬方，同比-9.94%，環比+0.07%，14城去化周期為17.24個月，其中一線城市去化周期為12.13個月。

（2）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為201.99萬方，本年累計二手房成交面積為6395.76萬方，累計同比+18%。20城近四周平均成交面積為209.68萬方，同比-8.8%，環比-3.5%。截至2025/7/7全國城市二手房出售掛牌量指數為13.55，環比-3%，掛牌價指數為153.7，環比-0.07%。

（3）土地市場成交：上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為63宗，成交住宅類土地數量為16宗，新增供應商服類土地數量為40宗，成交商服類土地數量為32宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.79，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.8。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為7059.75元/平方米，溢價率為14.19%，環比+6.13pct，成交商服類土地樓面均價為1438.5元/平方米，溢價率為3.03%，環比-0.5pct。

行情回顧：

上周A股申萬一級房地產行業指下跌2.17%，滬深300指數上漲1.09%，房地產指數跑輸滬深300指數3.26pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌0.39%，恆生綜合指數上漲3.31%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數3.7pct。

1.1 新房成交及庫存

上周30大中城市新房成交面積為120.98萬方，本年累計新房成交面積為5048.58萬方，累計同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面積為189.94萬方，同比-16.9%，環比-10.5%。其中一線城市近四周平均成交面積為55.04萬方，同比-16.9%，環比-5.2%，二線城市近四周平均成交面積為96.2萬方，同比-12.3%，環比-13.5%，三線城市近四周平均成交面積為38.7萬方，同比-26.5%，環比-9.6%。

上周14城商品住宅可售面積為7993.58萬方，同比-9.94%，環比+0.07%，14城去化周期為17.24個月，其中一線城市去化周期為12.13個月。

1.2 二手房成交及掛牌

上周20城二手房成交面積為201.99萬方，本年累計二手房成交面積為6395.76萬方，累計同比+18%。20城近四周平均成交面積為209.68萬方，同比-8.8%，環比-3.5%。

截至2025/7/7全國城市二手房出售掛牌量指數為13.55，環比-3%，掛牌價指數為153.7，環比-0.07%。

1.3 土地市場成交

上周100大中城市新增供應住宅類土地數量為63宗，成交住宅類土地數量為16宗，新增供應商服類土地數量為40宗，成交商服類土地數量為32宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數量/供應數量為0.79，平均商服類土地成交數量/供應數量為0.8。

近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價為7059.75元/平方米，溢價率為14.19%，環比+6.13pct，成交商服類土地樓面均價為1438.5元/平方米，溢價率為3.03%，環比-0.5pct。

二

行情回顧

上周A股申萬一級房地產行業指下跌2.17%，滬深300指數上漲1.09%，房地產指數跑輸滬深300指數3.26pct。上周港股恆生物業服務及管理指數下跌0.39%，恆生綜合指數上漲3.31%，物業服務及管理指數跑輸恆生綜合指數3.7pct。

從行業排名來看，上周A股房地產在31個申萬一級行業中排名第30，港股地產分類、物業服務及管理在14個恆生綜合行業中分別排名第12、第13。

上周重點A股房地產個股漲幅居前的分別為：福星股份（+10.16%）、中新集團（+7.59%）、衢州發展（+6.29%），重點港股房地產個股漲幅居前的分別為：美的置業（+10.75%）、合生創展集團（+7.14%）、綠景中國地產（+5.56%），重點物業服務企業漲幅居前的分別為：濱江服務（+8.03%）、保利物業（+2.37%）、金茂服務（+1.98%）。

證券研究報告《中郵證券-房地產行業報告：總量過剩與結構性短缺 重點仍在存量提質增效》

對外發布時間 ：2025年7月21日

報告發布機構：中郵證券有限責任公司

分析師:高丁卉  SAC編號:S1340524080001

法律聲明：

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