大灣區清盤計劃 長實在香港降價推銷四城樓盤

觀點網 李嘉誠旗下長實集團正加速去化大灣區住宅項目。

7月22日，長江實業集團旗下和記地產宣佈推出「大灣區雙居生活」計劃，集中推廣惠州瀧珀、東莞海逸豪庭、中山瀧珀及廣州增城逸翠莊園四個灣區項目，總計推出約400套單位，售價區間40萬至800萬港元。

此次推出房源最多的是惠州瀧珀項目，涉及約300套單位，最低上車門檻是建面約51平方米1房的户型，售價40萬元起；緊隨其后的是東莞海逸豪庭項目，共推出79套房源，包括高層單位及疊墅。

至於廣州增城逸翠莊園項目，目前還有18套房源代售，預計今年10月加推新一批疊墅，面積約280-300平方米；而位於中山的瀧珀項目，仍有8座洋房及19個鋪位代售。

據負責銷售的和記黃地產市場及企業業務發展董事譚健旭稱，此次推廣的四個灣區項目亦會同時推出「雙居優惠限時激賞」，按節日推出不同優惠。例如惠州瀧珀提供裝修優惠，只須付6萬至8萬，便可獲全屋裝修套餐，購房者可領包入住。

在市場看來，長實此番動作是爲了加速內地項目的去化。

早在2024年7月，長實集團便對東莞海逸豪庭高層項目啟動清盤計劃，推出多套單價1.3萬-1.5萬元/平方米的特價房。此前該項目正常售價2.3萬-2.4萬元/平方米，此批房源批准預售時間是2023年6月。

據悉，東莞海逸豪庭項目所在地塊是長江實業集團旗下和記黃埔開發於1999年拿下的，總佔地面積超過7000畝，總建築面積達200萬平方米，是東莞少有的大型樓盤之一。該地塊曾於2007年因囤地時間過久未開發而被罰近8000萬元的土地閒置費。

該項目的聯排別墅產品直至今年7月5日才正式推出市場，據現場銷售反饋，首開當天共售出84套房源，攬金6億元，去化率約78%。

不過，東莞海逸豪庭別墅之所以能賣得如此火爆，主要原因還是價格到位。據東莞市住建局，108棟102號別墅，建面315平方米，備案單價2.27萬元/平方米，備案總價717萬元，85折后，總價僅609萬元，單價渠道1.93萬元/平方米。

若按最低上車門檻計算，105棟106號別墅價格最低，備案單價1.83萬元/平方米，備案總價約570萬元，85折后單價約1.55萬元/平方米，總價僅需484萬元。

目前，項目周邊同類型的御峰F期126-180平方米疊墅產品，2023年首開均價3.6萬/平方米，去年8月價格下調，均價也為2.4萬元/平方米。同時，目前厚街在售新房項目當中，僅剛需盤時代天韻部分房源單價低於1.5萬元/平平方米，大中陽光壹號和保利和悦春風大平層項目均價2.3萬元/平方米。

儘管大部分項目價格較低，但對於長實而言，賺得的利潤也並不少。

通過低價獲取土地，待市場行情好時再套現，既能保證利潤，也形成了產品的性價比優勢，這也是港資房企的一貫作風，被稱為「長周期開發理念」。

廣州增城逸翠莊園項目同樣如此，2005年和記黃埔開發與廣州增城國土局簽訂了轉讓合同，當時樓面地價僅157元/平方米，地塊擱置六年后纔開始動工，2013年入市，開盤價約0.85萬元/平方米。

截至目前，共規劃了12期的逸翠莊園只開發到了第四期，案名為逸翠名園，產品包括建面約120平方米、140平方米低密疊墅及200平方米、226平方米類獨棟，參考總價160-550萬元。

第三個推廣項目中山瀧珀花園，總佔地164畝，建築面積6.13萬平方米，2014年7月拿地，首次開盤是2019年7月，也有近五年之久。

至於惠州瀧珀花園項目，佔地面積8萬平方米，建築面積31.86萬平方米，共規劃20棟疊墅，15棟高層住宅，最近一次加推是在今年6月，加推了1棟高層，8棟疊墅，而該項目的命名是在2018年3月通過的。

據悉，該項目主要購房者為港客，佔比超八成，且買家羣體中50-60歲佔比最高，超六成持有香港私宅物業。

爲了吸引港客購買，銷售中心還專門設置了瀧珀花園-深圳羅湖、福田的大巴車。

據長實集團2024年財報顯示，目前大灣區內的東莞海逸豪庭、廣州的逸翠莊園及御湖名邸、惠州瀧珀花園、珠海柏濤灣項目仍在開發進行中。除珠海項目仍在計劃中外，其余大部分預計於今年內完工，廣州御湖名邸預計2027年完工。

隨着內地項目相繼開發完畢，長實在內地的銷售金額在逐漸減少，2020年銷售收入為271.14億港元，2024年僅有35.23億港元，減少了87%。

截至2024年末，長實集團在內地擁有可開發土儲約6000萬平方呎（約557.42萬平方米），較2020年減少1100萬平方呎，較2023年減少了300萬平方呎。

按照這個消化速度，長實在內地的還有很大的騰挪空間。據長實官網，目前在內地仍有14個發展中的住宅項目，其中北京項目最多，仍有3個。